Byt na investici: prim hraje lokalita
VČesku žije v nájmu 23,4 procenta domácností. Jejich podíl se ale bude téměř jistě zvyšovat. Ceny nových i starších bytů rostou a zdražují také hypotéky. Mnoha lidem se proto sen o bydlení ve vlastním vzdaluje a budou muset zůstat déle nebo trvale v nájmu. A to vzbuzuje zájem investorů.
„Standardní dlouhodobé procento investičních bytů v novostavbách je kolem 30 procent, přičemž v uplynulých letech toto číslo vzrostlo zhruba na 40 procent, v některých projektech i více,“říká František Šudrich, obchodní ředitel společnosti Trikaya. „U starších bytů je pak podíl těch investičních samozřejmě výrazně nižší.“
Jak se vyvíjely ceny bytu 2+kk v posledních letech
Pořízení nemovitosti, kterou bude majitel pronajímat, je stále v kurzu. Vyplatí se totiž i při současných vysokých cenách. Je však třeba počítat s tím, že návratnost takové investice bude delší než dříve.
roční čisté nájemné ku kupní ceně, bude vycházet lépe než u větších jednotek. Menší byty také rychleji obsadí nájemce, protože většina potenciálních zájemců o pronájem hledá právě malé byty. „Nemusíte se bát kupovat garsonky například o rozloze 25 m2, naopak, zde získáte z nájmu nejvíce a takový byt obsadíme také nejrychleji,“říká Kotula. „Jako největší možnou dispozici, která má ekonomický smysl, si dokážu představit byt 1+1 cca 35m2. Každý další m2 navíc nám snižuje výnos a obsaditelnost.“
Samozřejmě má ale smysl koupit i větší byt. Zájem je totiž také o dispozice 2+kk, které jsou hodně univerzální. „Mohou dobře posloužit jednotlivci, studentům i jako startovací byt pro rodinu,“říká Goran Andonov, ředitel Maxima Reality.
V Praze, Brně či Plzni jsou mezi nájemníky vždy také lidé, kteří se stěhují za prací z jiných měst, nebo expati – zahraniční odborníci, kteří tu dočasně pracují. „Ti mohou být velmi dobrými nájemníky, zejména pokud pracují na vyšších manažerských pozicích,“dává tip Andonov.
Z ekonomického hlediska je pak výhodnější nemovitost před rekonstrukcí, protože cena takové- ho bytu povýšená o náklady na opravu bude pravděpodobně nižší než koupě bytu po rekonstrukci.
Na nájemní bydlení by měl investor podle Kotuly zvolit ekonomickou formu rekonstrukce, tedy kvalitní materiály a zařizovací předměty, ale ne drahé. Nájemci totiž zpravidla nejsou ochotni zvýšený standard proplácet adekvátně v nájmu.
Správné umístění
Druhým parametrem výhodné koupě investičního bytu je lokalita. Při výběru musí vzít budoucí majitel v úvahu, zda bude v místě dostatek zájemců o nájemní bydlení. Ten je zpravidla v oblastech s vysokou zaměstnaností.
Ověřit je třeba také dlouhodobý výhled lokality. Tedy to, zda vybrané místo ekonomicky prosperuje a nic nenasvědčuje tomu, že by se na tom v budoucnu něco změnilo, nebo je to místo se závislostí třeba na jednom zaměstnavateli s nejistou budoucností.
„Jestliže byste měli výhled investice například pouze na pět let, pak bych aktuálně koupi nedoporučoval. Pokud vás totiž potká ekonomika krize, což je dost pravděpodobné, protože se pravidelně v cyklech opakuje, pak cena ne- movitosti může být v době plánovaného prodeje pod aktuální tržní cenou a mohli byste na transakci prodělat,“vysvětluje Kotula. „Naopak v horizontu deseti a více let je pravděpodobné, že ceny budou nad současnou úrovní.“
Kromě toho musí investor posoudit i praktické záležitosti. „Obecně lze doporučit vybírat byty s dobrou dopravní obslužností, možností parkování a občanskou vybaveností,“říká Šudrich.
Kolik ročně vynese
Je však třeba počítat i s tím, že jen samotná lukrativnost lokality vyšší roční výnos z nájmu nezaručí. Naopak.
„Obecně platí, že čím nižší výnos, tím atraktivnější místo pro bydlení,“přibližuje realitu Petr Hána, manažer v oddělení nemovitostí Deloitte.
V Praze, kde jsou kupní ceny bytů nejvyšší, je tak aktuálně reálný výnos mezi čtyřmi a pěti procenty, obdobně jako v Brně. V dalších bohatších krajských městech jde zhruba o šest až sedm procent a v menších městech může být ještě vyšší.
Například v Teplicích se ale dá pořídit starší byt za cenu kolem 300 tisíc korun. I když k němu připočtete 200 tisíc na rekonstrukci, bude následný pronájem zajišťovat výnos kolem osmi procent.
„V Mostě pak lze v současnosti dosáhnout výnosu dokonce mezi deseti až 15 procenty,“dodává Kotula.
Nemusíte se bát kupovat garsonky, například o rozloze 25 m2. Naopak, zde získáte z nájmu nejvíce a takový byt obsadíte také nejrychleji. Výhodnější je nemovitost před rekonstrukcí. Cena takového bytu povýšená o náklady na opravu bývá nižší než koupě bytu po rekonstrukci.
Spočítejte si sami
Fakticky si může zájemce orientačně roční výnos z nájmu vykalkulovat sám. Výnos z nájmu se nejjednodušeji spočítá jako roční čisté nájemné ke kupní ceně.
„Při ceně bytu 2,5 milionu korun byste tak pro výnos pět procent museli mít zisk 125 tisíc ročně, tedy deset tisíc měsíčně čistého po odečtení poplatků,“popisuje Martin Mašát, ekonom ze společnosti Partners. „K těmto deseti tisícům je ale třeba připočítat ještě služby a opravy, tedy zhruba plus další čtyři tisíce korun měsíčně.“Aby tedy u tohoto bytu dosáhl výnos pěti procent, muselo by být nájemné okolo čtrnácti tisíc korun.
Pokud by ale do výpočtu jako další proměnná vstoupila rostoucí cena bytu, například o dvě procenta ročně, pak by pro výnos pěti procent stačil nájem nižší. V případě koupě na hypotéku by byl výpočet složitější.