Anuita a další vklady, splátky a dluhy
Při převodu družstevního podílu se často hovoří o tzv. anuitě. Co to vlastně je? Anuita je obecně roční splátka (z latinského annuus – roční). V praxi se však používá jako zlidovělý název pro nesplacené části takzvaného „dalšího členského vkladu“. Družstvo muselo bytový dům nebo jeho část z něčeho zaplatit, zpravidla tedy splácí nějaký dlouhodobý úvěr, a to v podstatě prostřednictvím svých členů. Člen družstva se tak podílí na investici do domu v majetku družstva, ve kterém je i byt, který má v nájmu.
Tento „další členský vklad“se postupně splácí anuitními, většinou ročními, případně měsíčními splátkami. V některých družstvech může už být splacen, pak povinnost anuitu hradit odpadá a zároveň tato okolnost může mít vliv také na hodnotu podílu, která bude pochopitelně vyšší.
„Další členský vklad“ale může být zaveden/navýšen rozhodnutím členské schůze, pokud je potřeba například dům rekonstruovat. Družstvo si třeba vezme hypotéku na rekonstrukci nebo modernizaci domu a splátky se vlastně rozloží mezi jednotlivé členy.
Na anuitu je potřeba dávat pozor, protože není zahrnuta v kupní ceně, takže fakticky navyšuje náklady na pořízení bytu. Vždy je proto důležité zjistit si, jaká částka se platí, kolikrát ročně a jak dlouho se ještě bude anuita splácet, než se dluh umoří.
Dluhy jsou v ceně
Zákon jasně říká, že převodem družstevního podílu dochází nejen k převodu anuity, ale i všech dalších dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které s družstevním bytem a s jeho užíváním souvisejí. To nepříjemně překvapilo pana Jiřího, majitele vinárny v Olomouci. Jako nový vlastník vstoupil do stejné pozice v družstvu, jakou měl člověk, od kterého kou- pil jeho podíl. Nevěděl, že si má vše zkontrolovat, a nedozvěděl se tedy o dluhu, který na něj takto přešel. Jenom s pomocí právníka semu nakonec podařilo plnění po bývalém vlastníkovi vymoci. Podobné dluhy mohou vzniknout například neuhrazením – i dlouhodobým – nejrůznějších služeb, například za úklid domu, provoz výtahu apod. S tím se setkal pan Karel, který se šel hned po nastěhování do svého nového bytu představit vedení družstva. Místo milého setkání ho však čekalo nepříjemné překvapení. Předseda představenstva mu sdělil, že původní vlastník už téměř dva roky neplatil povinné poplatky. Jeho dluh ve fondu oprav tak dosáhl částky přesahující 60 000 korun. Informace tohoto druhu se dají zjistit jednak od prodávajícího, ale je dobré si je ověřit také u vedení družstva a vyžádat si od něj potvrzení o tom, že je uhrazeno nájemné a veškeré zálohy. Stejně jako u bytu v osobním vlastnictví totiž může být podíl v družstvu i exekučně obstaven, což jeho vlastníkovi znemožní s ním jakkoli disponovat, a dokonce může dojít k jeho prodeji v nařízené aukci. A pozor také na prodávajícího v insolvenci, kde hrozí obdobné riziko.
Pro kupujícího i prodávajícího při klasickém prodeji bytu ale platí totéž, tedy že by měli vypořádat dluhy. A není to jen doména družstevního vlastnictví, stejný postup platí i pro byty ve společenství vlastníků. Nejlépe je tento závazek dát rovnou do kupní smlouvy. Společenství vlastníků v podobné situaci příliš nápomocno nebude, podle nového občanského zákoníku nemá povinnost příspěvky při prodeji bytu automaticky vypořádávat. Je tedy jen na kupujícím, aby si s prodávajícím zařídil součinnost. Společenství mu pak jen na vyžádání vydá potvrzení, že na bytě žádné dluhy neváznou.