Darovat dům není jen tak
Pak jim ho raději darujte, je to jednodušší než cestou dědictví. Darovat dům ovšem můžete nejen příbuzným. Špatně sepsaná darovací smlouva ale zadělá snadno na problémy v budoucnu i na zbytečné konflikty.
Studentka Kamila se dlouhé roky starala o nemocnou „babičku“– nebyla to totiž její skutečná babička, ale sousedka. Kamila jí nejprve vypomáhala, časem ale její pomoc přerostla v každodenní péči. Ačkoli to Kamila vůbec neočekávala, babička se rozhodla, že jí daruje svůj byt. Stará paní nebyla zadobře se svou rodinou, která se o ni vůbec nezajímala.
Problém však byl, že se babička ani Kamila s nikým neporadily. Kamila stáhla starý vzor darovací smlouvy z internetu, vyplnila ho neúplně a takto smlouvu s nemocnou babičkou podepsaly a předložily na katastr nemovitostí. Ukázalo se však, že špatně označily podíl na společných částech domu. A zapomněly uvést podíl na souvisejících pozemcích, tedy na zahradě. Kvůli chybě katastr řízení zastavil a darovací smlouvu odmítl. Stará paní mezitím zemřela, takže její byt připadl dědicům v dědickém řízení.
Při převodu, a tedy i darování bytů se často převádějí nemovitosti na více listech vlastnictví, a na to se mnohdy zapomíná. Každý podíl se musí označit výslovně, nesmí se zapomenout na podíl na pozemku, na kterém dům s bytem stojí ani na podíl na samotném domě. Byt je v souvislosti s novým občanským zákoníkem definován jinak než dříve, což může také vést k chybě, zejména pokud se vychází ze staré smlouvy.
Darování bez poplatku notáři
U darování domu se lze setkat s další typickou právní chybou. Nový občanský zákoník sice zavedl zásadu superficies solo cedit – česky „povrch ustupuje půdě“, což znamená, že stavba je součástí pozemku –, zásada však zatím neplatí důsledně a domy a pozemky se teprve postupně scelují. Dům tedy nemusí nutně ani dnes být součástí pozemku. Může se tak stát, že se při darování omylem převede jen pozemek bez domu, nebo dům bez pozemku.
To vše je třeba dobře ošetřit ve smlouvě, která musí být samozřejmě písemná a podpisy všech účastníků by měly být ověřené – buď u notáře, advokáta, nebo na pracovišti Czech Pointu. Pouze ten, kdo má u katastrálního úřadu uložen „vzorový podpis“, nemusí nic ověřovat.
Mnozí lidé si uvědomují všechna rizika a problémům se snaží předcházet už při řešení darovací smlouvy. Jako paní Martina, která před časem oslovila právníka s tím, že potřebuje na sebe a bratra převést co možná nejrychleji a za nejlepších možných podmínek pozemky v jižních Čechách. Ty jim chtěli darovat rodiče. Bála se, aby neudělala nějakou chybu. K jedné z darovaných parcel totiž vedla cesta, která byla součástí druhé darované parcely. To je potenciálně právně složitá situace. Paní Martině tak advokát doporučil vytvoření darovací smlouvy na pozemek se služebností cesty (o služebnosti více v tématu níže).
V praxi to znamená, že cesta zůstane v majetku bratra paní Martiny, který měl dostat sousední pozemek. Ovšem ona – i případný nový vlastník jejího pozemku – si zachová právo se ke svému pozemku dostat právě touto cestou. Takto ošetřená darovací smlouva na pozemky může předejít mnoha budoucím problémům, například pokud by se jeden ze sourozenců odstěhoval a z nového majitele by se vyklubal problémový kverulant.
Darování v rámci rodiny může být také levnější než dědické řízení. Darovací daň se již neplatí, připadá tedy v úvahu jen daň z příjmu. Pokud obdarovaného s dárcem pojí bližší příbuzenský vztah a patří do okruhu jeho „osob blízkých“, je i takový převod od daně osvobozen. Na rozdíl od dědictví pak odpadá nutnost zaplatit notáři za úkony spojené s dědic- kým řízením. Obdarovaní, kteří s dárcem nepojí příbuzenství, si musí dar zahrnout do svého celoročního příjmu a zdaní jej společně s ostatními výdělky.
Dar se dá i odvolat
Přepisem na katastru nemovitostí ale nemusí být darování jednou pro vždy vyřešeno. V určitých případech přichází v úvahu i takzvané „zpětvzetí“, tedy správně odvolání daru. Zákon pro něj předpokládá v zásadě dva možné důvody.
Jednak jde o případy, kdy dárce upadne do nouze. To znamená, že nemá ani na základní živobytí pro sebe nebo pro toho, kdo je na něm závislý. Obdarovaný je v takovém případě povinen dárci vrátit dar, anebo mu poskytnout obvyklou cenu takového daru.
Častější je však odvolání daru pro takzvaný nevděk. Za nevděk se považuje situace, kdy obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží. A nejde o vypjatou hádku, ale třeba o neposkytnutí pomoci při nemoci, nebo dokonce o trestný čin proti dárci nebo jeho osobě blízké. Každý takový případ se však vždy hodnotí individuálně. O tom, co je nevděk, tedy rozhoduje až soud.
Dárcemá na odvolání neboli odstoupení od daru lhůtu jednoho roku od okamžiku, kdy mu obdarovaný ublížil. Výjimkou je situace, kdy mu dotyčný ublížil nepřímo nebo ublížil jeho osobě blízké. V takovém případě běží lhůta od okamžiku, kdy se o tom dozvěděl. V některých případech dokonce právo na odvolání daru přechází i na dědice dárce. To platí tehdy, pokud obdarovaný dárci před jeho smrtí v odvolání daru zabrání. Jde například o krajní situaci, kdy obdarovaný dárce usmrtí nebo zmrzačí, a tím pádem na odvolání daru není prostor. Pak na jeho místo nastupují dědicové. V praxi si lze představit třeba situaci, kdy jeden ze sourozenců v hádce zabije svého rodiče, který mu ale předtím daroval dům. Ostatní dědicové pak budou dům vymáhat „zpět“a dar můžou odvolat.
POZOR, NESPALTE SE!