K čemu je reálné břemeno a služebnost

Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Jak jsme už psali v hlavním tématu, vyjde to levněji, než kolik by stálo vyřízení pozůstalosti v dědickém řízení. Navíc tak mají rodiče rozdělení svého majetku mezi ratolesti pod kontrolou, a mohou tedy předejít hádkám o majetek (o dědictví více zítra). Bohužel se však stává i to, že takový dar již napjaté vztahy dále zjitří.

Dárce často nemá jiný dům či byt, než který na své děti převádí. Chce v něm tedy důstojně žít i nadále. Tato situace se snadno vyřeší tím, že přímo do darovací smlouvy zakotví i takzvané věcné břemeno, respektive služebnost dožití dárce, a tu nechá zapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.

Někdy jsou služebnosti a jejich podmínky i poměrně komplikované, ale smysl je jasný: s jejich pomocí nemůže nikdo dárce z bytu či domku proti jeho vůli vystěhovat, i když už není vlastníkem. Je však nutné si uvědomit, že zápis služebnosti do ka- tastru snižuje hodnotu nemovitosti. Nelze ji pak prakticky zastavit u banky a prodat ji můžete jedině hodně pod cenou.

Sousedovy ovce na vaší zahradě

V novém občanském zákoníku došlo k rozkošatění právní úpravy u věcného břemene, které se nově dělí právě na služebnosti a reálná břemena.

Služebnost je povinnost vlastníka věci, aby zůstal v určitých případech, jak říká právo, vůči oprávněnému ze služebnosti pasivní. Jinými slovy aby strpěl nebo se zdržel určité činnosti, kterou by bez existence služebnosti tolerovat nemusel.

Můžeme si to ilustrovat na příkladu: pan Novák vlastní pozemek, po kterém vede příjezdová cesta k domu paní Jelínkové. Tento pozemek pana Nováka je zatížen služebností cesty ve prospěch pozemku, na kterém dům paní Jelínkové stojí. Výsledkem je, že paní Jelínková má právo průjezdu ke svému domu přes pozemek pana Nováka a pan Novák musí strpět, že tudy paní Jelínková jezdí. Podobně lze upravit přístup k přívodu vody, elektřiny nebo třeba k právu hnát přes pozemek stádo ovcí. Zákon některé služebnosti i jmenuje: například opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky atd. Je však možné si zřídit i služebnosti jiné, které zákon nepopisuje. Nesmějí však být v rozporu se zákonem, dobrými mravy a veřejným pořádkem. Reálné břemeno je pak vlastně taková služebnost naruby. Obsah reálného břemene spočívá v tom, že vlastník určité věci musí něco aktivně dát nebo konat. Jako příklad reálného břemene se často uvádí takzvaný výměnek, kdy povinná osoba po- skytuje oprávněné osobě bydlení, ale také jí poskytne výživu nebo osobní péči. To je také případ některých darovacích smluv.

Když se vrátíme k našemu příkladu s paní Jelínkovou a panem Novákem, bude to vypadat asi následovně: paní Jelínková (oprávněná osoba) daruje synovi pana Nováka (povinná osoba) byt. Ve smlouvě si ale vymíní, že jí mladý pan Novák musí do konce života pomáhat s úklidem, nakupovat, a až bude nemohoucí, tak se o ni i postarat.

Zákon nabízí relativně širokou paletu možností, jak obsah konkrétních práv a povinností na základě věcného břemene upravit dohodou stran. Základem stabilních vztahů mezi oprávněným a povinným z věcného břemene je ale dobře sepsaná smlouva, kterou je nutné zapsat do katastru. Jedině tak vzniká právní jistota a ochrana před budoucími problémy. Služebnost nezapsaná do katastru v případě prodeje domu nebo bytu třetí osobě padá, nového vlastníka se tedy nijak netýká.