Hledám byt k pronájmu
Nájem určený k bydlení je jedním z nejzákladnějších právních vztahů. Realizuje se jím bytostná potřeba člověka: bydlení. Podle evropského srovnání sice nadprůměrné množství Čechů žije „ve vlastním“, nájemní bydlení však stále více získává na atraktivitě. V některých lokalitách je dokonce jedinou dostupnou variantou.
Např. pan Adam, designér, chtěl bydlet v trendy pražské čtvrti, ve Vršovicích. Touhy po atraktivní lokalitě ovšem pronajímatelé rádi využívají. Majitel bytu ve Vršovicích ale navrhl opravdu velmi nevýhodnou smlouvu, kterou bylo navíc třeba každé čtyři měsíce obnovit za okolností pro nájemce velmi nevýhodných. Adam proto dal nakonec přednost jiné nabídce, kde smlouva obsahovala transparentně vše, co má.
Co ve smlouvě nesmí chybět
Náležitostmi každé nájemní smlouvy jsou označení smluvních stran a přesné určení pronajímaného bytu či domu. Nesmí se ale zapomenout ani na výčet příslušenství, tedy vybavení, jako je lednička či myčka na nádobí. A samozřejmě na jasnou výši nájmu a úpravu dalších plateb za služby.
Pro pronajímatele je podstatné, zda jde o smlouvu na dobu neurčitou, nebo určitou. Doba určitá je pro něj výhodná, pokud chce smlouvu snadno ukončit: smlouva se prostě neprodlouží. Pozor však na to, že pokud dohodnutá doba nájmu skončí, ale nájemce dál bydlí a smlouvu plní a pronajímatel nic nenamítá, po třech měsících se může smlouva automaticky obnovit sama.
Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu. Pronajímatel ale nemůže namítat, že je smlouva neplatná, když povinnou písemnou formu nedodrží a dohodne se jen ústně.
Smlouva stanovuje především finanční nároky, nezapomeňte v ní proto kromě výše nájemného jasně určit a doplnit i jeho splatnost. Úprava plateb za služby je možná v několika variantách: nájemné buď může již obsahovat veškeré další náklady, nebo se služby platí zvlášť – ať už formou záloh, nebo doplatků přímo pronajímateli, nebo jednotlivým dodavatelům. Vše je na domluvě.
Pro pronajímatele může být o něco výhodnější nechat odběry např. plynu, vody a elektřiny napsané na svou osobu. Nájemníkům tak určí částku, kterou budou platit, a z ní služby zaplatí sám. Nájemníci si pak nechají každý rok předložit vyúčtování se skutečnou spotřebou. Záleží však primárně na tom, co je ujednáno ve smlouvě, například příspěvky na tzv. fond oprav jsou odpovědností pronajímatele, nikoliv nájemníka.
Právníci často dostávají otázku, zda nájem automaticky končí při převodu vlastnictví k bytu. Odpověď je jednoznačná: nekončí a přechází bez dalšího na nového majitele podle původní dohody.
Pronajímatel je oprávněn požadovat při sjednání nájemní smlouvy, aby nájemce složil peněžitou jistotu, tedy kauci, jako záruku, že bude hradit nájemné a byt po skončení nájmu předá zpět v po- řádku. Kauce však nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného – poslední novela občanského zákoníku snížila rozsah z původního šestinásobku.
Při skončení nájmu vrátí pronajímatel složenou jistotu nájemci a případně si přitom započte, co mu nájemce dluží z nájmu, nebo náhradu za škody na bytě. Pronajímatel by takovou škodu ale měl řádně vyúčtovat, a to v obvyklých cenách.
Nájemci mají právo nejen na vrácení jistoty, ale i na úroky – alespoň ve výši zákonné sazby. Zákon v takovém případě považuje za obvyklé ty, které vycházejí z úroků za úvěry bank v místě bydliště nebo sídla pronajímatele, a to v době uzavření smlouvy.
Smluvní pokutu zákon vylučuje
Zákon chrání nájemce ustanovením, že se ve smlouvě o pronájmu bytu nepřihlíží k ujednáním, která zkracují práva nájemce. Toto ustanovení nelze vyloučit a odchýlit se od něj. Právě s ním se málem dostal do křížku úředník pan František, který před lety uzavřel smlouvu o pronájmu bytu, který zdědil v Praze.
Smlouvu měl vyšperkovanou mnoha povinnostmi nájemníka: od zákazu kouření, podnikání a zvířat až po zákaz byť přechodného ubytování kohokoliv dalšího. A na každé pochybení nájemníka měl připravenu smluvní pokutu. Když pak ale smlouvu předložil ke kontrole advokáto- vi, dozvěděl se, že mnoho ustanovení není vymahatelných. Smlouva byla sice uzavřena ještě před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, ten se ale zpětně vztahuje i na již uzavřené smlouvy.
Nájemní smlouva by se ostatně o vymáhání smluvních pokut vůbec neměla zmiňovat. To totiž zákon vylučuje, takže i když je smluvní pokuta ve smlouvě zahrnuta, dané ujednání je bez právní relevance, takže případný soud bude k této skutečnosti přihlížet již z moci úřední a pokutu nepřizná.
Tygr? To jistě ne!
Zakázat ze zákona nelze ani chov zvířete v bytě – ovšem za předpokladu, že jeho chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nezpůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě nebo v bytě. Zakázat psa tedy patrně ve většině případů nebude možné, zakázat nebezpečné exotické zvíře (typicky nebezpečného hada, nebo dokonce šelmu) však už ano. Pokud zvíře znečišťuje společné prostory, může být po nájemci požadována náhrada za zvýšené náklady na úklid.
Obecný zákaz podnikání v bytě nebo domě je také vyloučen, nesmí však opět dům nebo byt nemístně zatěžovat. Překladatel se tak své profesi v pronajatém bytě bude moci věnovat bez omezení, malou manufakturu si však doma otevřít nemůžeme. A konečně zákaz kouření v nájemní smlouvě je stejně jako předešlé zákazy problematický. Nájemce může kouřit, jen tím nesmí nepřiměřeným způsobem obtěžovat sousedy či poškozovat byt.
Klasický podnájem (nájemce podnajímá nemovitost nebo její část třetí osobě) může pronajímatel zakázat nebo jej navázat na svůj souhlas. Výjimkou je ale situace, kdy nájemce podnajme třetí osobě část bytu nebo domu a zároveň tam sám trvale bydlí. Zakázat návštěvy možné není.
POZOR, NESPALTE SE!