Zvyšování nájemného má svá pravidla

Nájemné by mělo být vždy přesně stanoveno ve smlouvě (viz hlavní téma nahoře). Právníci doporučují přímo ve smlouvě vymezit dokonce i to, jak může být navyšováno, například ho vázat na inflační míru. Pro pronajímatele je ovšem nejvýhodnější navyšování nájemného ve smlouvě složitě neřešit, ale sjednat smlouvu na dobu určitou.

Studentka Tereza z Českého Krumlova dostala jednou od pronajímatele svého pražského bytu dopis, že od začátku ledna 2018 bude požadovat o 5000 korun vyšší nájem. Nárok na zvýšení nájemného ve smlouvě nebyl, smlouva však skončila ke konci roku 2017 a navýšení byla podmínka uzavření smlouvy nové. Pro pokračování nájmu tedy nezbývalo než požadavek akceptovat.

V nájemní smlouvě lze možné každoroční zvyšování nájemného nejen dohodnout, ale také naopak i zcela vyloučit. Co když ale nájemní smlouva nic takového neobsahuje a je sjednána na velmi dlou- hou dobu či na dobu neurčitou? Může pronajímatel nájem zvýšit jednostranně?

Zvýšení maximálně o 20 procent

Pronajímatel skutečně není úplně bez právního zastání. Může v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelné s obvyklým nájemným v daném místě. Má to ovšem podmínku, že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 procent.

Tím zákon zamezil skokovému nárůstu nájemného, který by pro řadu nájemníků znamenal nutnost ukončit nájemní smlouvu. Pronajímatel tedy nemůže zvýšit nájemné libovolně a tím se zbavit nájemníků, které původně třeba nalákal na nízké nájemné.

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí zvýšené nájem- né tak, jak bylo navrženo, a to počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu. Pokud nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od doručení návrhu nesdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Nájemce má zase právo namítnout, že byl návrh podán opožděně. Pak by mu soud nevyhověl. Na návrh pronajímatele může soud rozhodnout o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá. Nájemník by pak platil víc ode dne podání návrhu na soud. Existuje však výjimka, kdy ustanovení o zákazu skokového navýšení nájemného uplatnit nelze: pokud jde o tzv. regulované nájemné. Poprvé se objevilo už za Rakouska-Uherska a znamená, že u některých nemovitostí stát nájemné určil právním předpisem, a nebylo tedy stanoveno ujednáním stran nebo soudem. V případě velmi nízkého nájemného by se totiž mohlo stát, že jeho pomalé navyšování povede k nespravedlivému znevýhodnění pronajímatele. Ten tedy může zvýšit nájemné rovnou na míru v místě obvyklou.

O tento případ se jedná například vmediálně známém případu bytů v panelových domech v Praze-Písnici. Společnost ČEZ tyto domy se 700 byty prodala novému vlastníkovi, který ale skokově navýšil nájemné, proti čemuž tamní obyvatelé demonstrovali.

Sporná však zůstává situace, kdy si pronajímatel a nájemce ujednáním dohodli výši nájemného podle v té době účinného právního předpisu o regulovaném nájemném. Není totiž zřejmé, zda jde o nájemné na základě právního předpisu, nebo zda je dohodnuté stranami. V této věci zatím není k dispozici potřebná judikatura (viz slovníček).