Sbalte si svých pět švestek...!
jmu pokračoval. Kromě stěhování za prací to může být třeba změna zdravotních poměrů.
Pronajímatel může smlouvu na dobu určitou vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, tedy poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, třeba přestane platit nájemné. Dalším z důvodů je odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti, případně na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.
Pronajímatel také může nájem vypovědět, má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu. Například musí být zbourán, aby ustoupil městskému okruhu. Zákon těmito přesnými důvody chrání nájemce jakožto slabší smluvní stranu.
V těchto případech platí tříměsíční výpovědní doba, poruší-li ale nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději do jednoho měsíce. Jak se porušují povinnosti zvlášť závažným způsobem? Zejména tehdy, když nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže nebo byt užívá nějakým zakázaným způsobem. Pronajímatel však musí ve výpovědi tyto důvody přesně definovat a předem dát nájemci šanci se napravit.
Pronajímatelé by si měli dávat pozor na příliš dlouhou dobu určitou. Ujednáte-li si totiž nájem na dobu delší než 50 let, má se za to, že byl ve skutečnosti ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze nájem vypovědět, pouze jako by byl ujednán na dobu určitou.
Pro pronajímatele je ovšem výhodnější zvolit smlouvu na dobu určitou naopak na krátké období. To je totiž nejúčinnější způsob, jakým se pronajímatel může chránit před nezodpovědným nájemníkem a nemusí prokazovat porušování povinností. Otvírá se mu tak navíc prostor pro možné zvyšování nájemného při prodlužování smlouvy.
Výpověď smlouvy na dobu neurčitou
Výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou může dát nájemce kdykoliv, a to i bez uvedení důvodů, s tříměsíční výpovědní dobou, není-li ovšem smluvně sjed- naná výpovědní doba jiná. Taková výpověď pak zcela logicky nemusí být odůvodněná. Nájemci samozřejmě nic nebrání v tom, aby důvod svého rozhodnutí uvedl.
Pokud chce ukončit smlouvu na dobu neurčitou naopak pronajímatel, může tak učinit jen ze zákonných důvodů. Konkrétně ze stejných jako u smlouvy na dobu určitou a vedle toho ještě tehdy, když se do bytu chce sám nastěhovat nebo ho chce pro svého manžela při rozvodu manželství. To může být ošidné v situaci, kdy byt změnil vlastníka, nový vlastník v něm chce bydlet – a do tří měsíců se můžete stěhovat. To platí také v situaci, kdy ho potřebuje pro své příbuzné, např. děti, které začaly studovat na univerzitě. Příbuzní by se však do bytu skutečně měli nastěhovat. Fingovaná „potřeba“může vést k požadavku náhrady škody a vůbec zpochybnění platnosti takové výpovědi.
Co s neoprávněnou výpovědí?
Zákon pohlíží na nájemce jako na slabší stranu. Aby se však mohl bránit, musí se s výpovědí a jejím obsahem seznámit. Např. paní Karla, bezpečnostní pracovnice, se vyhýbala zásilkám od pronajímatele. Když zjistila, že dostala výpověď z nájmu, bylo to čtvrt roku po tom, co ji majitel bytu poslal. S výpovědí už nešlo nic dělat, i když byl důvod zcela nerelevantní a soud by jinak určitě vyhrála. Nepřebírání písemností doručovaných pronajímatelem je většinou chyba, nikoliv výhoda pro nájemce. Taková výpověď se totiž podle zákona považuje za doručenou třetím dnem od odeslání adresátovi.
Po doručení výpovědi má nájemce dva měsíce na to, aby proti takové výpovědi jednak vznesl námitky, ale také podal u soudu žalobu. To je jedna z největších změn v oblasti nájemního práva. Přenáší totiž odpovědnost na nájemce a ulehčuje pronajímatelům. Ti dříve museli soud žádat o takzvané „přivolení k výpovědi nájmu“. Teď jen počkají, zda se bude nájemce včas bránit. Pokud to nestihne, i neplatná výpověď se stane vymahatelnou a nájemník proti ní nic nezmůže. Navíc již neplatí povinnost pronajímatele zajišťovat jakékoliv náhradní bydlení.
POZOR, NESPALTE SE!