Fond oprav, nebo úvěr?
šina, a nestačí tedy jen většina přítomných jako u schvalování běžných věcí. Záleží na tom, o jaký zásah do společných prostor jde a zda je zvláštní většina upravena ve stanovách. Jakmile se v SVJ vyřeší, zda rekonstrukci provést a jak, přichází další rozhodování: kdo to zaplatí.
O tom rozhodují opět vlastníci na shromáždění. Ideální je, když pro toto rozhodnutí výbor rovnou připraví výsledky nějakého „výběrového řízení“s konkrétními cenovými nabídkami. Přestože zákon na rozdíl od státních a příspěvkových organizací v tomto případě výběrové řízení nepožaduje, lze je jen doporučit.
Jednou z možností je financovat práce z tzv. fondu oprav. Ostatně jak už říká jeho název, je určen právě pro tyto účely. Peníze do něho vkládají vlastníci v rámci příspěvků na správu domu. Ty zahrnují jednak platby na běžný provoz domu (jako je pojištění, osvětlení chodeb, provoz výtahu, svoz odpadu apod.), jednak právě platby do fondu oprav.
U těch SVJ, která šetří na zásadnější opravy, mohou příspěvky do fondu tvořit nezanedbatelnou částku. Příspěvky tak mohou mít v případě konkrétního vlastníka jak pozitivní bilanci (např. vlastník do fondu oprav „naspořil“sto tisíc), tak negativní (vlastník dluží SVJ na úhradách za tyto příspěvky). Na to je třeba si dát pozor při koupi bytu v takovém SVJ. Pro prodávajícího i kupujícího je mimořádně důležité, aby se dohodli ohledně vyrovnání příspěvků za správu domu. Nejlépe tak učiní přímo v kupní smlouvě. Samo SVJ v tomto příliš nápomocné nebude, protože podle nového občanského zákoníku nemá povinnost příspěvky při prodeji bytu jakkoli vypořádávat.
Pokud by si prodávající dělal starosti, že do fondu oprav vložil opravdu hodně peněz, může být v klidu – nejedná se o nic jiného než o prostředky na budoucí zhodnocení bytu, a může je tedy „prodat“spolu s bytem.
Jak se hlasuje o úvěru v družstvu
Další možností je financovat rekonstrukci ze zvláštního úvěru, zajištěného ovšem většinou zástavním právem. To je však u společenství vlastníků velmi problematické, jelikož zástavu můžou jednotliví nespokojení vlastníci zablokovat (viz malé téma dole).
V bytovém družstvu je situace poněkud jednodušší. Dům je často celý ve vlastnictví družstva, které tedy vlastní i všechny byty. Na členské schůzi ovšem musí rozhodnutí o nové střeše či výtahu odhlasovat většina přítomných. Aby schůze byla usnášeníschopná, musí se dostavit alespoň polovina všech členů družstva. Pokud se to nepovede, lze svolat schůzi náhradní, kde již zmíněné kvorum neplatí. Bytová družstva někdy svolávají náhradní schůzi hned, třeba půl hodiny po té řádné – zároveň s běžnou pozvánkou rozešlou i pozvánku na potenciální schůzi náhradní. To je ale v rozporu se zákonem a takovéto svolání není v pořádku. Schůze včetně jejího usnesení pak může být napadena u soudu pro neplatnost.
Když se vše „prohlasuje“, bytové družstvo své rozhodnutí realizuje, nehledě na přehlasované členy. Ti se můžou bránit jedině žalobou u soudu. Můžou napadnout rozhodnutí členské schůze nebo použít členskou žalobu, kterou se domáhají náhrady škody proti členovi orgánu družstva, pokud by například překročil schválený rozpočet nebo se jinak nechoval jako řádný hospodář a způsobil družstvu škodu.
POZOR, NESPALTE SE!