Za dluh SVJ ručí vždy všichni vlastníci
Pokud SVJ nebo družstvo nemá našetřeno dost na opravu, nezbývá mu než se zadlužit. O tom ovšem musí jednat a hlasovat a tato shromáždění mají svá jasná pravidla (více o tom v hlavním tématu nahoře).
Co když ale několik členů vystoupí proti? S rekonstrukcí i výší investice třeba souhlasí, můžou však odmítat podílet se na splácení úvěru. Třeba z obavy, že v případě nesplácení úvěru společenství vlastníků bude postižen jejich majetek.
V případě zadlužení SVJ i družstva platí obecná pravidla stejně jako v případě přijímání ostatních rozhodnutí. Tedy postačí, když návrh odsouhlasí většina přítomných na členské schůzi nebo na shromáždění, pokud to ovšem stanovy umožňují.
Většinu úvěrů pro SVJ na opravu či rekonstrukci bytového domu je možné získat bez zajištění, pokud pak rozpočítaná zadluženost na jeden byt nepřekročí 300 000 Kč. Důležité je však vědět, že za dluhy společenství vlastníků ručí jeho členové různě: podle velikosti svého podílu na společných částech domu. Tomu se nedá vyhnout. Bránit tak mohou jen zastavení společného majetku.
Pro banku to znamená, že je vůči společenství vlastníků ve stejném postavení, jako kdyby úvěr měla zajištěný ručením mnoha solventních jedinců. Pokud by tedy SVJ přestalo z nějakého důvodu úvěr splácet, může banka vymáhat svou pohledávku rovnou od jednotlivých vlastníků jako ručitelů. To je hlavní důvod, proč většina bank nevyžaduje při úvěrování SVJ žádné zajištění neboli zástavu.
Tak praví zákon
V řadě případů se již stalo, že někteří vlastníci s rekonstrukcí a investicí sice souhlasili, ale nechtěli se podílet na splá- cení úvěru. Mysleli si, že se tak ručení za dluhy vyhnou. Jejich obava je pochopitelná, jenže vyvázat některé vlastníky z tohoto ručení zkrátka ze zákona nelze. Jednou z možností vlastníka, který se nehodlá podílet na úvěru SVJ, je, že vloží na společný účet SVJ své vlastní finanční prostředky, a to ve výši jeho podílu na společném dluhu. Tato možnost sice vlastníka nezbavuje jeho zákonné ručitelské povinnosti, ale částečně zmírňuje nebezpečí, že by se v případě problému se splácením banka hned obrátila na něj jako na ručitele. Aby bylo vše podle pravidel, na shromáždění vlastníků při schvalování úvěru a provedení investic do domu si vlastníci, kteří se nechtějí podílet na splácení úvěru, musí do zápisu usnesení z tohoto shromáždění nechat uvést zvláštní bod. V něm budou jednak přesně vypsáni, jednak v něm bude výslovně uvedeno, že svůj podíl na investici uhradí ze svého na účet SVJ a na splácení úvěru se podílet nebudou. V zápisu se také specifikuje číslo jednotky vlastníka, výše jeho podílu na investici a termín, do kdy musí tuto částku poslat na účet SVJ. Tyto složené prostředky pak budou použity jako vlastní zdroje SVJ, a úvěr bude tedy o tuto částku nižší. Nicméně ještě jednou je třeba zdůraznit, že ani toto opatření vlastníka nezbaví zákonného ručení. Banka tak v případě problému bude vymáhat dluhy i po něm.
Jak nejčastěji dochází k tomu, že má SVJ problém s neplacením svého dluhu? Když někteří vlastníci neplatí poplatky, ve kterých je zahrnuta i částka na úhradu dluhu. Vedení SVJ by pak mělo dluhy co nejdříve začít účinně vymáhat – slovní upozornění souseda na chodbě nemá příliš význam. SVJ musí zvolit správný a oficiální postup a vše řešit písemnou formou.