Trh s byty už má vrchol za sebou

Ceny bytů i rodinných domů letí nahoru nepřetržitě již pět let. Ještě v prvním čtvrtletí letošního roku rostly výrazně, nyní se růst zpomaluje a někde se dokonce zastavil. Výrazný pokles cen přesto očekávat nelze, alespoň ne do té doby, dokud bude ekonomika v dobré kondici.

Podle zveřejněných dat evropského statistického úřadu Eurostatu nemovitosti v Česku zdražovaly v prvním čtvrtletí meziročně o 9,4 procenta. Jde však o celorepublikový průměr. „Situace v některých městech je mnohem horší, než se může zdát,“upozorňuje Lukáš Vokel, produktový analytik Broker Consulting. „Největší nárůst můžeme vidět v Ústí nad Labem, kde byty s plochou 60 metrů čtverečních meziročně zdražily o 24,4 procenta, ve Zlíně o 18,8 procenta a v Českých Budějovicích o 16,7 procenta.“

Naproti tomu v Praze meziročně byty o velikosti 60 m2 průměrně zdražily o 5,5 procenta. Například v Praze 3 ale ceny vzrostly jen o 1,2 procenta a naopak na Praze 7 o 17,7 procenta, v Praze 2 dokonce o 27,3 procenta.

Velké byty v Praze zlevnily Obdobný vývoj zaznamenal realitní trh v celé republice i ve druhém kvartále letošního roku. Jen s tím rozdílem, že tempo růstu cen se hodně zmírnilo, někde ceny stagnují. A největší pražský trh podle údajů portálu Bezrealitky.cz dokonce vykázal pokles průměrné ceny bytu o 1,5 procenta.

Pokles cen se nejvíce týká velkých bytů, pro které je nyní již problematické najít odpovídajícího kupce, a to především kvůli tomu, že velké množství bytů s dobrým poměrem dispozice, lokality a ceny bylo prodáno v předchozích měsících.

A podobně jsou na tom i byty v novostavbách. Podle dat společností Trigema, Skanska Reality a Central Group ceny prodávaných nových bytů v metropoli ve druhém čtvrtletí letošního roku mezikvartálně klesly ze 104 666 na 102 058 korun za metr čtvereční. „Považujeme to jen za krátkodobý výkyv, který způsobilo zařazení dvou velkých levnějších projektů do prodeje. Celkově i nadále očekáváme, že ceny nových bytů v Praze místy porostou, a to v jednotkách procent,“komentuje aktuální vývoj šéf Central Groupu Dušan Kunovský. Naproti tomu střední a malé byty i nadále mírně zdražují, růst jejich cen je však tak malý, že indikuje spíše budoucí stagnaci. „Byty v panelových domech se cenově dostaly na průměrných 66 700 korun za metr čtvereční. Jejich ceny tak od začátku roku vzrostly jen o procento,“doplňuje Iztok Toplak, realitní makléř z RE/MAX.

Tempo zpomaluje

Růst zpomalily i ceny nemovitostí ve Středočeském kraji, který je stále více ovlivňován právě pražskou poptávkou. „Ceny zde kvartálně vzrostly 2,5procentním tempem v případě domů a 3,5procentním tempem u bytů,“říká Hendrik Meyer z portálu Bezrealitky.cz.

Ceny jsou ale hlavně v atraktivních lokalitách v prstenci kolem Prahy i tak vyšroubované velmi vysoko, často výš než na periferii samotné metropole. „Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují dokonce okolo 85 tisíc korun za metr čtvereční,“uvádí příklad Jan Bareš ze středočeské pobočky M&M Reality. Nové projekty jsou okamžitě vyprodané, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých.

Podobná je situace i v Brně a okolí. Také tady lze sledovat útlum v růstu cen nemovitostí. „Od začátku roku poskočily v průměru jen asi o tři procenta,“říká Jarmila Odehnalová z brněnské pobočky M&M Reality. Doplňuje, že průměrná cena prodaných novostaveb se aktuálně pohybuje okolo 64 tisíc korun za čtvereční metr, u starších cihlových bytů je to 55 tisíc korun a u panelových 51 tisíc korun za metr čtvereční.

V porovnání s červencem 2016 se u všech typů nemovitostí jedná o téměř 27procentní cenový nárůst. Stejně jako v Praze se i zde přelévá zájem kupujících do atraktivních lokalit v okolí Brna.

Stejný vývoj zaznamenávají i ostatní regiony. „Plzeň poprvé v historii překročila o několik set korun hranici 40 tisíc korun za metr čtvereční. Těsně pod touto hranicí se pohybuje cena v Kolíně, Kladně a Českých Budějovicích,“popisuje Toplak. Ústí nad Labem, jako tradičně nejlevnější krajské město, také trhá historická maxima. Průměrná cena za metr čtvereční zde u bytů dosáhla 17,5 tisíce korun. To se může zdát ve srovnání s ostatními městy málo, přesto se jedná o vysoký nárůst. Ještě před třemi lety zde byla průměrná cena 14 tisíc korun za metr čtvereční, před pěti lety dokonce 10,5 tisíce.

Pokles přijde až s krizí

Ukazuje se, že realitní trh má na těch nejexponovanějších místech svůj vrchol za sebou. Neznamená to však, že by ceny začaly klesat. „Ekonomika totiž zatím ještě stále roste, je silná poptávka a prodávající nejsou nijak motivovaní za každou cenu prodat,“vysvětluje Tomáš Fráňa, ředitel kanceláře RE/MAX Pro Brno. Pokud totiž majitel nepotřebuje nemovitost prodat hned, může ji většinou výhodně pronajmout.

„V krajích, které první vlna zdražování tolik nezasáhla, můžeme dokonce čekat výrazný růst,“říká Hendrik Meyer. Typickým adeptem může být například byt v Ústeckém kraji, kde bude i nadále dostatek zájemců, umožňující další zdražování. Výraznější pokles cen by mohl přijít až s ekonomickou krizí. „Historie jasně ukazuje, že jakmile se ekonomice přestane dařit, ceny nemovitostí začnou klesat a na další vrchol se dostanou za dlouhou dobu. V minulosti to trvalo většinou deset let,“uvedl Tomáš Fráňa. To ale v žádném případě neznamená, že by se majitelé bytů a domů měli začít obávat, že jejich majetek ztratí hodnotu. Z dlouhodobého hlediska ceny nemovitostí stále rostou.

Také ti, které tlačí rodinná situace a potřebují bydlení koupit nyní, nemusí na pořízení nemovitosti tratit. Tedy pokud ji kupují s vidinou, že zde budou bydlet dlouhodobě. „Musíte se ale připravit na to, že po určitou dobu může být cena vaší nemovitosti nižší, než za jakou ji nyní koupíte,“dodává Fráňa. Pokud byste se dostali do situace, že byste potřebovali jste nemovitost prodat ještě před tím, než se zase ceny dostanou nahoru, pak je třeba se připravit na to, že budete prodávat se ztrátou možná jednotek, možná ale i desítek procent.

Autorka je spolupracovnice redakce