Nová fixace, lepší podmínky

Při refinancování hypotéky z jedné banky do druhé se nebojte vyjednávat o snížení úrokové sazby

Pořídili jste si vysněnou nemovitost, hypotéka či úvěr ze stavebního spoření již tak pár let běží. Teoreticky se po celou dobu nemusíte o nic starat, ale není to moudré. Na konci každého fixačního období se vám totiž změní minimálně úroková sazba pro to další.

„Zhruba půl roku před refixací by si proto měl klient začít zjišťovat nabídky ostatních finančních domů,“doporučuje Lenka Molnárová z Raiffeisen stavební spořitelny. To je spíš ale nejzazší termín. „Refinancovat hypotéku lze totiž až dva roky před koncem fixačního období. Výjimkou ale nejsou ani tři roky,“říká Jiří Kubík, finanční poradce Partners.

To se za současné situace, kdy počty nových hypoték klesají a banky o klienty bojují, může vyplatit. Zvlášť, když úrokové sazby už několikátý měsíc po sobě klesají. Navíc takzvané nejnižší nabídkové sazby by se daly označit za „pultové“. A když budete vyjednávat, můžete se poměrně snadno dostat i pod ně. Obzvlášť to platí právě při refinancování, pro něž banky a stavební spořitelny mnohdy nabízejí výhodnější sazby než pro nové hypotéky. Dostat se na sazbu kolem dvou procent tak není vůbec nereálné.

Zkoušejte to také u obchodníků, tedy hypotečních poradců. Ti mají totiž s vyjednáváním zkušenosti, vědí, kam se až dá dostat.

Vyjednávat zkuste i ve vaší stávající bance. „Pokud vám na první dobrou nedají vhodnou sazbu, vyplatí se opatřit si konkurenční nabídku,“dává tip Kubík. Možná pak banka názor změní.

O dům dál

Když ne, stojí za zvážení přechod k jiné bance či stavební spořitelně, ale lze to i naopak. „Úvěr ze stavebního spoření lze refinancovat hypotékou. Další postup je pak již stejný,“potvrzuje Zuzana Filipová z Moneta Money Bank. Stejně tak je možné přejít od banky ke stavební spořitelně.

„A v poslední době s vhodnými úrokovými sazbami stavebních spořitelen je i stále rozšířenější,“dodává Tomáš Kofroň z Českomoravské stavební spořitelny (ČMSS).

Samotný přechod mezi bankami či stavebními spořitelnami je poměrně snadný – pokud nechcete na úvěru nic měnit. „V případě, že klient ponechá parametry stávající hypotéky beze změny, není potřeba dokládat nové potvrzení o příjmu,“uvedl Petr Plocek z UniCredit Bank. Totéž deklarují i další banky. „Klient v těchto případech nemusí dokládat standardně příjmy, jen je prohlásí a doloží výpis z účtu,“potvrzuje Andrea Vokálová z Hypoteční banky. Také u Moneta Money Bank stačí doložit výpisy z účtu, kam vám chodí mzda. Jinými slovy, pokud banka vidí, že jste doteď spláceli řádně, nemá důvod se tolik obávat, že to nezvládnete dále.

Jednodušší je to i s dalšími doklady. Doložit budete muset zejména ty, které máte ke stávajícímu úvěru. „Předložit tak budete muset smlouvu o úvěru a dále potvrzení o aktuálním zůstatku úvěru včetně uvedení bankovního spojení a termínu doplacení, aktuální výpis z katastru nemovitostí ne starší 30 dnů nebo nájemní smlouvu v případě družstevního bydlení,“vyjmenovává Monika Kopřivová ze Stavební spořitelny ČS.

Potřebovat budete také odhad nemovitosti. Obvykle se banky spokojí i se starším. „Může být i pět až sedm let starý,“upřesňuje Martin Novák, hlavní analytik Broker Consulting. Ovšem vzhledem k tomu, jak razantně v posledních letech rostly ceny nemovitostí, může být pořízení nového dobrou investicí. Od hodnoty nemovitosti se totiž odvíjí LTV, tedy poměr ceny nemovitosti k výši úvěru. Při současných cenách se tak dá předpokládat, že vyjde lépe.

Poplatky s refinancováním prakticky žádné spojené nejsou. „Počítat je třeba jen s úhradou správních poplatků na katastru za výmaz zástavního práva současné banky a vložení zástavního práva pro budoucí banku,“vysvětluje Filipová. To je asi 2000 korun.

Jiná situace může nastat, pokud byste chtěli parametry úvěru při refinancování změnit, tedy ho zkrátit, prodloužit nebo třeba navýšit. „S refinancováním na delší dobu není problém, snižuje se tím většinou splátka, takže se zatížení domácnosti zmenší,“říká Vokálová. Možné to je samozřejmě i u stavebních spořitelen.

Když chcete úvěr upravit „Pokud by chtěl klient refinancovat u nás úvěr z jiné banky a zároveň by si současně chtěl navýšit finanční prostředky, například na rekonstrukci, je to možné také. Úvěr by byl poskytnut na dva sjednané účely,“vysvětluje Kopřivová. Stejně tak je možné požádat o zkrácení doby splácení, čímž ale také dojde k navýšení splátky.

Pak se bude k úvěru přistupovat jako k novému. Hodnotit se bude vaše bonita, budete muset splnit ukazatele dané doporučením ČNB, tedy zejména DTSI (poměr mezi měsíční splátkou všech úvěrů a čistého měsíčního příjmu) a DTI (celkové zadlužení k ročnímu čistému příjmu). „V tomto případě proto bude potřeba dokládat nové potvrzení o příjmech,“dodává Petr Plocek z UniCredit Bank.