Pro developery je teď dobrá doba

Doron Klein

PRAHA Česká dcera developerské firmy AFI Europe postavila například Classic 7 Business Park v Praze 7 spojující moderní architekturu s více než stoletým bývalým parním mlýnem, nebo „organickou“kancelářskou budovu AFI Karlín s fasádou porostlou živými rostlinami, přezdívanou díky atypickému půdorysu Butterfly (Motýl). Již osm let jí šéfuje Doron Klein z Izraele. Za obstrukci pro developery přitom považuje zdejší délku stavebního povolení.

„V Česku je to skutečně náročný proces. Doufám, že už všichni pochopili, že je nutné řízení zjednodušit, udělat ho transparentnější,“říká v rozhovoru pro LN.

LN Je pro developery novinkou, že se snaží ve svých projektech pamatovat na veřejný prostor?

Nemůžu mluvit za všechny developery. Pro nás je to jeden z nejzásadnějších elementů, jeden z prvků naší strategie. Snažíme se zapojit komunitu v lokalitě. Chceme, aby budovy byly nějakým způsobem integrovány do okolí. Vždy u našich projektů investujeme hodně do toho, aby široká veřejnost cítila, že je vítána. Veřejný prostor není určen jen pro lidi, kteří pracují v kancelářích, ale i pro veřejnost.

LN Importovali jste myšlenku rozvíjet veřejný prostor do Česka ze zahraničí?

Česká republika byla první zemí, kam jsme expandovali z Izraele. Strategii jsme rozvinuli zde, není to něco importovaného. Prostě v tuto strategii věříme.

LN Usnadňuje Vám získat stavební povolení?

Ne. Získat stavební povolení trvá roky. Pro kancelářskou budovu AFI Karlín jsme koupili pozemky a teprve po deseti letech jsme mohli začít s výstavbou. A to jsme nepotřebovali změnu územního plánu. Parcely jsme chtěli využít tak, jak stanovoval územní plán, tedy pro kanceláře. Nová budova měla odpovídat výškou a objemem tomu, co bylo v územním plánu. Pouze jsme oproti původním plánům měnili její design. Se sousedy jsme probírali jejich potřeby v lokalitě. I tak jsme čekali deset let na stavební povolení. Musím říci, že získat stavební povolení je skutečně velkým problémem.

LN Máte srovnání i s jinými zeměmi...

Nedávno jsem byl na konferenci v Rumunsku. A v panelu, kde jsem vystupoval, si někdo stěžoval, že v Rumunsku je územní řízení velmi zdlouhavým procesem, že může trvat i rok. Tak jsem dotyčnému řekl, že to snad nemyslí vážně. Jsou samozřejmě země, kde je územní řízení jednodušší než v Česku, ale asi jsou i země, kde je situace ještě horší.

Nestavíme v oblastech, o které není zájem, a nestavíme velké budovy pouze spekulativně, říká Doron Klein, šéf AFI Europe pro Česko a Rumunsko.

LN A kde je to ještě horší?

Já takovou zkušenost nemám. V Česku je to skutečně náročný proces. Doufám, že už všichni pochopili, že je nutné řízení zjednodušit, udělat ho transparentnější. Je to obstrukce pro všechny developery. A ne každý může čekat roky na povolení a vše po tuto dobu financovat. Lidé musejí pochopit, že koupit pozemek je drahou záležitostí, to samé platí o návrhu projektu.

LN Za deset let se leccos změní...

Ano, změní se poptávka i technologie. Pokud řízení trvá roky, musíme upravit design, musíme se přizpůsobit novým technologiím, musíme modernizovat standard budovy. To je náročný proces.

LN Byty v Praze jsou velmi drahé. Může za to problematický proces územního řízení?

Ceny bytů skutečně v posledních pěti letech markantně vzrostly. Samozřejmě, že vleklé územní řízení má vliv na růst cen, ale jsou tu ještě další faktory: vzrostly stavební náklady, zdražila se pracovní síla, je velmi silná poptávka. Lidé se do Prahy stěhují z jiných měst. Nabídka bytů tomu ale neodpovídá.

Velmi omezená je také nabídka pozemků se stavebním povolením. I to táhne ceny nahoru. Když se podíváte na zásobu bytů, které budou na trh dodány během několika příštích let, tak je velmi limitovaná. Odhadem by bylo potřeba ročně na trh dávat 15 tisíc nových bytů, ve skutečnosti je to ale necelých pět tisíc. To je ohromný deficit, který narůstá. Průměrná cena za metr čtvereční už překročila sto tisíc korun a dále roste.

LN Je řešením bytové krize nájemní bydlení?

Už více než tři roky připravujeme projekt nájemního bydlení. Pro nás je to nový koncept. Doufejme, že nájemní byty budeme moci brzy začít nabízet. Celý rezidenční projekt bude mít okolo 600 bytů. Věříme v segment nájemního bydlení. Aktuální strategií společnosti je pracovat na nemovitostech, které generují dlouhodobý příjem.

S tím, jak jdou ceny bytů nahoru, musíme připravit alternativu pro ty, kteří si již vlastní bydlení nemohou z finančních důvodů pořídit. Nájemníkům nabídneme relativně dlouhou nájemní smlouvu, získají tak pocit bezpečí. Na druhou stranu ale budou flexibilní, budou mít možnost smlouvu ukončit po roce nebo po dvou. Nebudeme pronajímatelem, který každoročně mění nájemné, nebudeme nutit nájemníky, aby po uplynutí několika let byt uvolnili. Bude to jejich domov. Na druhou stranu, jak poznávám mladou generaci, tak vím, že preferuje flexibilitu...

LN Budete tyto nájemní byty sami spravovat, nebo je prodáte nějakým investorům?

Neplánujeme je prodat, budeme je spravovat sami. Už máme zkušenost z Německa, kde jsme měli portfolio zhruba 1500 nájemních bytů. Portfolio jsme spravovali asi deset let a pak jsme ho prodali, takže máme know-how.

LN Mnoho developerů sice považuje nájemní bydlení za zajímavou alternativu, ale do vlastních projektů se zatím moc pouštět nechtějí, protože je pro ně prý obtížné tyto byty financovat.

Nájemní bydlení skutečně představuje odlišný způsob financování. Musím říct, že jsem rád, že máme zkušenosti ze všech segmentů realitního trhu, a to včetně všech modelů financování. Setkali jsme se s pozitivním přístupem bank k financování nájemního bydlení – už jsme s několika mluvili a jsou k tomu naprosto otevřené.

LN Stavíte kancelářské budovy, které mají nejrůznější ekologické certifikáty. Je fakt, že jde o zelenou budovu, důležitý pro nájemce a pro investory? A jsou ochotni si za to připlatit?

Všechny naše kancelářské budovy mají zelené certifikáty. Výstavba takových budov je samozřejmě dražší. Vždy záleží na tom, v jaké úrovni budovy certifikáty splňují. Je jasné, že pokud se snažíte splnit nejvyšší standard, tak jsou náklady nejvyšší. Dnes je ale zelený certifikát známkou kvality.

Nevím, jestli jsou obecně nájemci již připraveni za to více zaplatit, ale jsou určití nájemci, kteří by si nepronajali budovu, která nemá zelený certifikát. A to samé platí i o investorech. Někteří z nich chtějí snížit cenu budovy, pokud není certifikovaná.

LN V Praze se staví spousta kancelářských budov. Je obtížné

Studoval na University

■

of Haifa, titul MBA získal na University of New York v Praze. První pracovní zkušenosti získal v Haifě.

Od roku 2003 podniká

■

v Česku.

Roku 2008 nastoupil do firmy

■

AFI Europe, jejíž mateřská společnost AFI Properties je kotovaná na burze v Tel Avivu.

Před osmi lety byl jmenován

■

generálním ředitelem (CEO)

pro Českou republiku,

od loňského roku pak odpovídá

i za společnost v Rumunsku.

Na stavební povolení v Karlíně jsme čekali deset let... A to si nedávno někdo na konferenci v Rumunsku stěžoval, že tam je územní řízení velmi zdlouhavé, že může trvat až rok!

LN Máte izraelského vlastníka. Proč se rozhodl expandovat do zahraničí?

Mateřská firma je kotovaná na burze v Tel Avivu. V roce 1997 se země střední a východní Evropy jevily jako dobrá příležitost. Do rozvíjejících se zemí jsme mohli přinést něco, co už jsme vyzkoušeli v Izraeli. Česká republika byla prvním kandidátem. Byl to dobrý start geograficky, politicky i ekonomicky. Z Česka jsme naše aktivity rozšířili do dalších zemí střední a východní Evropy. Nyní máme nejvíce projektů v Rumunsku.

LN Proč právě v Rumunsku?

Protože Rumunsko nabízí v posledních patnácti letech ohromné příležitosti. Je to velká země s bezmála 20 miliony obyvatel. Museli překonat – a taky překonali – mnoho problémů. Museli se vyrovnat s korupcí, ta je tam teď velmi tvrdě potlačována. Dokončili několik důležitých infrastrukturních projektů. Rumuni jsou velmi vzdělaní, hovoří cizími jazyky. Firmy do Rumunska přesouvají svá sídla, a to nejen do Bukurešti. Jsou tam i další velmi zajímavá města, která mají univerzity.