Stavět, nikoli regulovat
Cesta k dostupnějšímu bydlení určitě nevede přes regulaci nájemného
Vsoučasné situaci na trhu s bydlením není překvapením, že se politici začnou předhánět v tom, kdo ji lépe vyřeší. Mluví se tak o regulaci sdílených pronájmů, o zvyšování daní a oživila se i dlouho mrtvá myšlenka na regulaci nájmů. A měli bychom na ni zase rychle zapomenout.
I když růst ceny nemovitostí začal zpomalovat, několik let prudkého zdražování dalo u mnoha lidí sbohem plánům na vlastní bydlení. Spolu s tím rostly nájmy, u kterých se například cena za metr čtvereční v Praze za posledních pět let zvýšila o polovinu a překonala v průměru hranici 300 korun. Situace se stala politicky citlivou. Není jen potřeba voličům vysvětlit, proč rostou nájmy leckde i dvouciferným tempem, ale také s tím něco udělat.
Špatný a vyzkoušený nápad
S nejhlasitějším a nejrychlejším řešením přispěchala ministryně práce a sociálních věcí Jana Maláčová. Podle ní bychom měli uvažovat o regulaci nájemného. O tom řešení, které jsme dlouze a bolestivě opouštěli. O tom řešení, které mělo tolik špatných nezamýšlených důsledků, že vznikaly stostránkové studie vyjmenovávající jeden za druhým.
Politika je pochopitelně citlivější na krátkodobé dopady, které by zde byly jasně viditelné. Nerostly by nájmy. Obtížněji uchopitelné a měřitelné je potom například snižování investiční činnosti a s tím související nutnost nahrazovat soukromé developery obecní výstavbou. A doufat, že nebude předražená, že bude kvalitní a že se obce o svůj majetek budou řádně starat. Doufat, že nebude docházet ke korupci, že se systém nebude obcházet, že skutečně pomůže sociálně slabším a k regulovaným nájmům se nedostanou spíše ti s lepšími kontakty. Ve zkratce doufat, že se nestane všechno to, co jsme na vlastní kůži ještě před pár lety viděli. Regulace nájmů není jen špatným nápadem. Je špatným a vyzkoušeným nápadem.
A co další návrhy? Regulace služeb, které se někdy označují jako sdílené a nabízí krátkodobé pronájmy, také může znít na první pohled jako rozumný nápad. Jisté je, že turisté tlačí na poptávku po bytech, které by jinak byly pronajímány, takže nájmy a s nimi cenu bytů pomáhají zvyšovat. Otázkou ale je o kolik. Vypadá to, že téměř neznatelně.
Studie provedené v zahraničí i u nás se až překvapivě shodují na tom, že vliv krátkodobých pronájmů u služeb typu Airbnb na ceny bytů a výši nájmů je přinejhorším minimální. Určitě to situaci nepomáhá, ale omezení těchto služeb bytový problém nevyřeší. Ostatně, existují velká města, která sdílené ubytovávání radikálně omezila, například americká Santa Monica, Berlín nebo Barcelona. Ceny bytů ani nájmy se nesnížily a rostly dál. Tudy cesta k dostupnějšímu bydlení také nevede.
Do debaty nedávno vstoupil návrh ministryně financí Aleny Schillerové na prodloužení doby mezi nabytím a prodejem nemovitosti, po kterou stát odpouští daně. Ta je v současnosti pětiletá a ministryně financí by ji ráda prodloužila na 15 let. Logika návrhu velí, že když někdo koupí byt jen kvůli tomu, aby zaspekuloval na budoucím růstu, měl by platit daň, zatímco ti z nás, kdo si ho koupí k bydlení, by nemuseli. Ani tady ale řešení bytové krize nenajdeme, naopak budeme motivovat spekulanty ještě déle držet nemovitosti mimo trh. Bohužel si musíme přiznat, že rychlé a rozumné řešení problémů s bydlením neexistuje.
Podle ministryně Maláčové bychom měli uvažovat o regulaci nájemného. O tom řešení, které jsme dlouze a bolestivě opouštěli.
Identifikace viníka
Co tedy s tím? Nejprve je nutné jasně identifikovat viníka současné situace. Ekonomové by řekli, že ceny nemovitostí rostly prudce kvůli tomu, že se výrazně zvýšila poptávka v situaci s omezenou nabídkou. Bytů je omezené množství a pere se o ně čím dál více lidí. Rozklíčovat faktory, které vedou k rostoucí poptávce a omezené nabídce, není obzvlášť obtížné.
Na straně poptávky je jednoznačným zdrojem uvolněná měnová politika. Nezapomínejme, že hypotéky vytváří nové peníze. A v posledních letech centrální banka motivovala banky k rekordně levným úvěrům. Není tak divu, že tohle obrovské množství nových peněz teklo do nemovitostí a zvýšilo jejich ceny. Ruku v ruce s tím nízké sazby roztočily ekonomiku až k historicky nízké nezaměstnanosti a vyšponovaly růst mezd a s vyššími příjmy i poptávku po bydlení. Dokud se bude centrální banka snažit, abychom si brali více úvěrů, než kolik jich splácíme, nemůžeme očekávat nic jiného než růst cen nemovitostí. Navíc je Česko krásné a bezpečné místo plné příležitostí. Poptávka tak roste i ze zahraničí.
I na straně nabídky je pachatel dobře známý. Od prvního razítka k bytu se dostaneme za devět let, takže současná výstavba reaguje na situaci, která panovala na trhu těsně po poslední krizi. Proces stavebního povolení je u nás srovnatelný se Súdánem nebo Irákem.
Situaci na straně poptávky kosmetickými změnami nevyřešíme. A přemýšlet nad zásadní změnou fungování měnové politiky a postavením centrálních bank je naivní. Nic jiného než stavět nám tedy nezbývá, ať se nám to líbí, nebo ne. Regulace nájemného jde úplně opačným směrem a měli bychom na ni co nejrychleji zapomenout.