Nemovitosti po čase spadnou N
Za několik málo let se snížení cen nemovitostí dočkáme, ale jen na krátkou dobu
emovitosti jako oáza klidu? Kdepak. Zatímco spousta témat, jež se v minulosti těšila mediální pozornosti, ustoupila v březnu do pozadí (kde je Greta?), nemovitosti si své místo na výsluní udržely. Není divu.
V minulých letech se ze zhoršující se dostupnosti bydlení stalo mediální i politické téma. Nezapomeňme, že jen před více než rokem nás jako společnost napadalo, zda by cenám nemovitostí nešlo ulevit alespoň kontrolou elektroměrů za účelem identifikace prázdných bytů.
Nebýt krize, určitě bychom se dostali i k tomu, čemu se v Německu říká „Zweckentfremdungsverbot“(„zákaz neúčelného využití“).
Setrvačná očekávání
Jenže přišel březen a s ním uzavírky ekonomik a propady ekonomické aktivity. A i když skoro není sektor, kterého by se krize nedotkla, developeři a realitní kanceláře se, pochopitelně, snaží navodit dojem, že trh nemovitostí takovou oázou klidu a stagnace je. Ergo že se ceny po epizodickém zaškobrtnutí rychle vrátí k růstu. Ministerstvo financí (MF) ani Česká národní banka tento optimistický scénář evidentně nesdílejí. Ne že by to explicitně řekly, ale z toho, jak (a jak rychle) reagovaly na březnové události, lze dovodit, že růst ani jedna z těchto institucí zrovna nečeká. A že se spíše obávají vývoje právě opačného. ČNB totiž hned prvního dubna, jen pár měsíců poté, co tvrdila, že ceny nemovitostí jsou o pětinu nadhodnocené, uvolnila podmínky pro poskytování hypoték. Ministerstvo financí, které o tom dlouho nechtělo ani slyšet, přispěchalo se zrušením daně z nabytí. ČNB si řekla, že banky stejně podmínky zpřísní, takže její krok je levný, MF si zase řeklo, že výpadek pár miliard se v půlbilionovém deficitu hravě ztratí, a tak stojí za to o něco zvýšit šanci, že se ceny nemovitostí nepropadnou. Takže: co se s cenami nemovitostí stane?
V krátkém období několika čtvrtletí nic – pokojně můžete přestat na pár měsíců sledovat zprávy. V tomto období se stejně dozvíte (hlavně ze strany nabídky) jen to, co je vidět ve zpětném zrcátku – že ceny dál meziročně rostou, že se jich krize nedotkla, že máte kupovat. Je to pochopitelné též z toho pohledu, že trh s residenčním bydlením je „zpěthledící“, očekávání na něm adaptivní. Spousta běžných účastníků stále věří, že se po otevření ekonomik vrátíme do února. Prodávající odmítají uznat, že by žně posledních pěti let měly skončit kvůli nějakému mikroskopickému patogenu, poskytovatelé krátkodobých pronájmů si jen pomalu připouštějí, že po chodnících nebudou hned tak lomozit kufry na kolečkách.
Ve střednědobém horizontu (tři až čtyři roky) se již plně projeví vztah nabídky a poptávky. Za kratší konec bude tahat strana nabídky – a ceny klesnou o nejméně 15 procent. Nabídka zůstane relativně stabilní, respektive mírně poroste. V Praze byla v roce 2019 zahájena výstavba největšího počtu bytů za deset let (meziročně o 54 procent), růst (o bezmála pětinu) zaznamenala celá republika. V prvním čtvrtletí 2020 pak pražská výstavba přidala skoro osm procent. Vzhledem k tomu, jak dlouho probíhá příprava a schvalování projektů, lze čekat, že projektovaná výstavba se vlivem koronakrize nezastaví. V roce 2023 začne platit nový stavební zákon, který by měl vést k tomu, že v lehkosti získávání stavebního povolení už nebudeme za Kamerunem a Gambií. To vše povede k růstu počtu dokončených bytů nad 40 tisíc v České republice (a nad 8,5 tisíce v Praze).
Poptávce se však tak dobře nepovede. Růst nezaměstnanosti, obava z druhé vlny a zamrznutí mezd implikují opadnutí zájmu o hypotéky – a „pomáhají“tomu i ostražitější banky. I kdyby se ČR s krizí vyrovnala lépe než eurozóna, stále je velmi otevřenou ekonomikou – a eurozóna se z krize bude dostávat léta. Na nespekulativní části nákupního spektra se podepíše pokles vnitřní migrace do velkých měst, na něž bude po odeznění koronaviru nazíráno jinak (stačí se podívat na nevraživost některých obcí vůči pražským návštěvníkům). Ostatně i historie migrace do Prahy mluví jasně. Migrační přírůstek v letech 2005-2009 dosáhl v čistém vyjádření 73 tisíc lidí, v letech 2015-2019 to bylo 51 tisíc lidí, v pokrizovém období 2010-2014 (s nímž se pojil pokles či stagnace cen) se však do Prahy přistěhovalo pouze 23 tisíc lidí (z toho více než polovina v jednom roce – 2014).
V příštím roce bude tlak na pokles cen tlumit souběh daňových odpočtů úroků a nulové daně z nabytí. Stačit to ale nebude.
Měnové uvolňování vše přehluší Pád turismu do jámy, poznání, že volný pohyb není samozřejmostí a že krátkodobé pronájmy mají jasné negativní efekty, a že tedy je jejich regulace potřebná, se zase projeví u spekulativních nákupů. V letošním, zejména však v příštím roce bude tlak na pokles cen tlumit souběh daňových odpočtů úroků a nulové daně z nabytí, stačit to ale nebude – a povede to jen k přesunu části poptávky z budoucnosti.
V dlouhodobém období je směr také jasný. Nahoru, a to hlavně díky ultravolné globální měnové politice, která se po odeznění nejistoty opět přelije do cen aktiv. Na finančních trzích to již vidíme (zkrachovaná půjčovna aut Hertz má miliardovou kapitalizaci), na realitních to za pět let uvidíme také.