Čeká nás renesance nájemního bydlení

Tomáš Pardubický

LN V jednom z rozhovorů jste říkal, že ceny bytů v Praze budou za deset let dvojnásobné. Proč si to myslíte?

Byť je to dnes velmi těžko představitelné, jsem přesvědčen, že tomu nahrávají dva zásadní faktory. Prvním z nich je, že se málo staví. Důležitější, než kolik bytů se ten který rok postaví, je sledovat, kolik se vydává stavebních povolení. Jejich počet totiž predikuje dopředu, jaká bude výstavba v následujících dvou až čtyřech letech. Počet bytů se stavebním povolením v posledních 13 letech permanentně klesá. V posledních letech byl na úrovni kolem 1,5 tisíce povolení ročně. Z těchto čísel je patrné, že stavební aktivita nebude dostatečná.

LN A ten druhý důvod?

Tím je inflace. Předpokládám, že to, co se dnes děje s pandemií, ovlivní ekonomiku jako každá jiná krize. V prvních dvou třech letech se to projeví poklesem HDP, určitě se omezí spotřeba, vzroste nezaměstnanost. Myslím si, že za tři čtyři roky se všechny peníze, které jsou dnes pumpovány do ekonomiky na její oživení, projeví inflačními tlaky. Vůbec by mě nepřekvapilo, kdyby inflace za čtyři roky stoupla nad pět procent. Naše ekonomika je postavena na stabilní dlouhodobé inflaci, ČNB cílí na dvouprocentní inflaci. Dvouprocentní inflace během deseti let udělá až 22procentní nárůst.

Pokud by byla inflace dlouhodobě tříprocentní – ČNB nedávno prohlásila, že opustila dvouprocentní cílování –, tak jen inflace povede, velmi zjednodušeně řečeno, k 30procentnímu růstu a ten se samozřejmě projeví ve vstupech, ve stavebních materiálech, v požadavcích na růst mezd... Takže ten odhadovaný stoprocentní růst cen bytů za deset let je, myslím si, ještě při zemi.

LN Pokud se vaše předpověď vyplní, jak se to promítne do skladby obyvatelstva Prahy? Už dnes ani střední třída na byty v Praze nemá a lidé se stěhují za hranice metropole.

Bude záležet na tempu růstu mezd. Když jsem před 13 lety nastoupil do developmentu, četl jsem si analýzy, že ceny bytů se v uplynulých deseti letech ztrojnásobily. Za poslední dekádu vzrostly ceny bytů minimálně dvojnásobně. Když to dáte dohromady, za posledních dvacet let se cena bytů znásobila šesti. Trend bude pokračovat, protože Praha je atraktivním městem.

Bohužel jsme se vydali po trajektorii západních ekonomik. Mně osobně to sympatické není, ale je to trend, s nímž nic neudělám. Lidé pracují v Praze za vyšší mzdy a žijí mimo Prahu za nižší náklady na bydlení. Stejný trend pozorujeme i v Německu, například v Mnichově či ve Frankfurtu. Střední třída byla vytlačena mimo hranice velkých měst.

To se děje i v Praze. Řada zaměstnanců z Prahy bydlí ve středních Čechách. Dělali jsme si průzkum. Z něho vyplývá, že zhruba polovina lidí pracujících v Praze bydlí ve středních Čechách, protože chtějí mít víc zeleně, více místa pro sportování a chtějí žít mimo velké město. Ale polovina lidí tam je z ryze ekonomických důvodů, přála by si bydlet v Praze a nebaví je dojíždět za prací. Dojíždění se stává velkým problémem ekologickým, ekonomickým, ale i bezpečnostním, protože roste nehodovost.

Byty v Praze zdražují a lidí, kteří si je mohou dovolit, ubývá. „Lidé pracují v Praze za vyšší mzdy a žijí mimo Prahu za nižší náklady na bydlení,“říká šéf developerské společnosti Finep Tomáš Pardubický. „Střední třída byla vytlačena za hranice velkých měst“

LN Změní se kvůli vysokým cenám bytů vztah Čechů k nájemnímu bydlení? Dosud je na něj pohlíženo trochu pejorativně...

Jsem přesvědčen, že dojde k návratu do dob prvorepublikových, kdy nájemní bydlení bylo naprosto běžné. Ve všech postkomunistických zemích došlo k neskutečné renesanci vlastnického bydlení po pádu komunismu. Když se podíváme na srovnání s Německem, Rakouskem, Nizozemskem či Británií, tak máme výrazně méně nájemních bytů. Touha vlastnit byla nosná a byla hlavním motorem pro polistopadovou výstavbu u nás.

Trochu odlišná je situace v Praze, kde je nájemní bydlení běžnější než ve zbytku republiky. V Praze jsme někde na úrovni kolem 30 procent nájemních bytů z jejich celkového množství.

Myslím si, že poptávka po nájemním bydlení má kam růst. Když jsem zmiňoval cesty za prací, každý den dojíždí do hlavního města na 300 tisíc lidí, z nichž polovina by přivítala příležitost bydlet v Praze. V momentě, kdy bude nabídka cenově dostupného nájemního bydlení, tato masa lidí vytvoří hlavní poptávku.

Roli hraje i socioekonomický postoj. Ptali jsme se generace Z, mladých lidí narozených po roce 2000. Ukazuje se, že pro ně definice jistoty není spojena s vlastnictvím, tak jak je to u starší generace. Jistota pro mladé znamená méně se vázat. Myslím, že tato generace bude významně lépe reagovat na nabídku nájemního bydlení než na hypotéku.

LN Doposud nájemní byty nabízeli hlavně individuální investoři. Změní se na tomto něco?

Pro nájemce ten dnešní stav znamená individuální vyjednávání. Na podmínkách se domlouvají s konkrétním člověkem nebo s jeho makléřem. Většinou se ale pronajímají nevybavené byty. Problémem jsou i společenství vlastníků jednotek, jež nejsou pružná ve správě domu. To neplatí u velkých institucionálních investorů, kteří se stávají vlastníky celé budovy a jsou profesionálními správci. Ti jsou navíc schopni nabídnout nájemcům doplňkové služby, jež nikdy individuální investor nezajistí: úklid, praní prádla, společná recepce, zařizování pošty a podobně.

Těch segmentů nájemního bydlení, které budou institucionální investoři vytvářet, bude víc. Od ekonomických, kdy se zaměří na lidi, kteří přicházejí do města za prací a hledají dostupné bydlení, až po projekty hotelového typu.

LN Institut plánování a rozvoje (IPR) zveřejnil analýzu, dle níž probíhá v Praze nejintenzivnější výstavba za poslední dekádu. Během nejbližších tří let by mělo být každoročně dokončeno až 6000 bytů. Staví se tedy více, ale ceny bytů neklesají, naopak... Jak je to možné?

Stále to totiž neznamená, že se staví bytů dost. V analýzách společností Deloitte a KPMG se od roku 2013 uvádí, že Praha by potřebovala jednorázově dohnat deficit zhruba 20 tisíc chybějících bytů a potom by se každoročně mělo stavět kolem 11 tisíc až 12 tisíc bytů. A to ze dvou důvodů: za prvé, v Praze roste počet pracovních míst. To za deset let znamená zhruba 150 tisíc nových obyvatel. Aby se tito lidé měli kde ubytovat, je zapotřebí ročně postavit 6000 až 6500 bytů.

Praha čítá zhruba 650 tisíc domácností. Jedno procento bytů by se každoročně mělo obnovit, aby fond nestárnul. To odpovídá 6500 bytům. Když toto množství sečteme s počtem bytů pro nově příchozí pracovníky, dostaneme přibližně 12 tisíc bytů. Tím vysvětluji, proč se bytů stále staví málo.

LN Kdyby se podařilo stavět každoročně 12 tisíc bytů, co by to udělalo s cenami?

Za jinak nezměněných podmínek by došlo k rovnovážnému stavu. Jenže za posledních deset let se podmínek měnila spousta. Nedostatek bytů není jediným ani hlavním důvodem, proč se zvyšovaly jejich ceny.

LN Tím hlavním faktorem je tedy co?

Hlavními faktory rostoucích cen bytů v uplynulé dekádě bylo zvýšení sazeb DPH a zdražování stavebních prací a pozemků.

A pak je tu jeden hodně podceňovaný faktor, a to jsou stavební normy – ty se každoročně zpřísňují. Často slýcháme o normách týkajících se zateplení nebo akustiky. Ty sice zdražují byty, ale ne tak významně jako předpisy ovlivňující koeficient zastavitelnosti. Ty říkají, kolik bytů můžeme na pozemku postavit, a významně tak ovlivňují cenotvorbu.

LN Kdyby bylo možné na pozemku postavit více bytů, zlevnilo by je to?

Normy stanovují, kolik se dá na daném pozemku postavit a prodat bytů. To znamená, že určují, jak moc se cena pozemku promítne do ceny bytu.

Ještě bych dodal jeden faktor, který ovlivňuje cenu bytů, a to jsou tak zvané podmínečné investice. V momentě, kdy město, stát či jakákoliv část veřejného sektoru přenese nějakou investici do infrastruktury na soukromého investora, to samozřejmě zdražuje výstavbu. Stát vybírá daně a přerozděluje je. Část peněz dostanou města a ta by z nich měla hradit potřebnou infrastrukturu. Dnes je ale běžné,

Ekonom, absolvoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Turku University of Economics ve Finsku.

Byl členem týmu, který stál za vznikem Expandia Banky, později eBanky. Zde zastával pozici generálního ředitele.

Manažerem byl také v poradenské společnosti PWC a v Komerční bance.

Od roku 2007 je generálním ředitelem společnosti Finep Holding.

Je též členem dozorčí rady Moneta Money Bank.

LN Jakou roli v ceně hrají marže developerů? Přetrvává přesvědčení, že je zásadní, a až klesnou marže, byty se zlevní.

Marže nehrají tak významnou roli jako ostatní faktory. Kupříkladu stát vybere z bytu na DPH a dani z příjmu několikanásobně víc, než kolik činí marže developera. Marže jsou vesměs v absolutní výši stabilní. To znamená, že s rostoucími cenami bytů procentuální výše marží klesá. Kdykoliv se stane, že marže vyroste nad nějakou dlouhodobou úroveň – to se stalo naposledy v roce 2013 –, do roka je vykompenzována zvýšenými náklady, protože to trh okamžitě zaregistruje a zvedají se ceny stavebních prací i pozemků. Laicky řečeno, vstupní náklady požerou zvýšenou marži.

Dojde k návratu do dob, kdy nájemní bydlení bylo naprosto běžné. Ve srovnání s Německem, Rakouskem, Nizozemskem či Británií máme výrazně méně nájemních bytů.

LN Část lidí si kvůli vysokým cenám pořizuje mikrobyty nebo byty 2+kk, jejichž rozloha se stále zmenšuje. Je to trend i do budoucna?

Důvod, proč se tak hodně staví byty 2+kk, sahá až do doby komunismu. Tehdy se totiž stavěly hlavně rodinné byty 3+1. Po revoluci se ukázalo, že tu chybí dva typy bytů. První jsou právě 2+kk, které vyplnily mezeru na trhu a slouží jako startovací bydlení, pro singles, pro lidi po rozvodu a jako nájemní byty. Druhým typem jsou velké byty 4+1, jež se dříve také stavěly jen okrajově.

Výstavbou skutečných mikrobytů, obávám se, budeme kopírovat zahraniční trend. Budou vznikat byty, které jsme si nedovedli ani představit; bez kuchyně, prostě bydlení kolejního typu. Můžeme diskutovat, jestli je to dobře, nebo špatně, ale pro část populace takové byty mohou odpovídat jejich potřebám. Pro lidi, kteří přicházejí dočasně za prací, pro mladé po škole, kteří ještě nezačali rodinný život, nechtějí se vázat. Tato výstavba by umožnila výrazně snížit cenu bytů, zajistila by dostupné bydlení pro určitou část trhu.

Takovéto mikrobyty ale neodpovídají dnešním stavebním normám. To je jedna z oblastí, kam by mohla politika dostupného bydlení směřovat. Podívat se na normy a zkusit navrhnout koncept bydlení, jenž nebude na špičkové úrovni, ale umožní jít zásadním způsobem s cenou dolů.