Pandemie na nájemní výstavbu vliv neměla

Svět jede na šílené vlně – peníze nejsou problém, je možné je vytisknou nebo virtuálně vytvořit, říká developer Marcel Soural

Nálada na trhu s novými byty v Praze byla loni značně pozitivní. Zda se bude loňský rok opakovat, bude záležet na vývoji pandemie. „Teď ekonomiku drží stát svými dotacemi,“říká v rozhovoru pro LN Marcel Soural, předseda představenstva developerské společnosti Trigema. Předpokládá, že než koronakrize pomine, vzroste nezaměstnanost. „Někteří lidé znejistí. Je možné, že pak ubude i lidí, kteří kupují byty na investici,“dodal Soural.

LN Ceny bytů v Praze rostou i během pandemie a stále častěji zaznívá řečnická otázka: Kdo si dnes může dovolit koupit byt v Praze? Kdo je tedy kupuje?

Dostali jsme se do paradoxního stavu. Ekonomika nefunguje, úroky z úvěrů se drží nízko. To má vliv i na úroky z hypoték. Dnes, když máte úrokovou sazbu z hypoték pod dvěma procenty, tak je velmi výhodné sehnat zbylé prostředky, vzít si úvěr a pořídit si byt. U nás byty kupují především Češi, nejsou to žádní zahraniční investoři. Tito lidé si koupí bytu ukládají své vydělané peníze. Bojí se toho, aby neztratily hodnotu a aby si ji uchovaly i do budoucna.

Svět jede na šílené vlně – peníze nejsou problém, je možné je vytisknou nebo virtuálně vytvořit. V budoucnu tak peníze zřejmě nebudou mít takovou hodnotu, jakou mají dnes. Nemovitosti si ale svoji hodnotu zachovají.

LN Pozorujete, že mezi kupujícími roste podíl těchto drobných investorů a naopak klesá podíl těch, kteří v zakoupeném bytě hodlají sami bydlet?

Podíl investorů se zvyšuje. Odhadujeme, že je to tak 50:50, tedy investoři tvoří zhruba polovinu kupujících, možná dokonce i víc. Lidé zakoupený byt pronajmou. Prostě nechtějí přijít o své úspory.

LN Myslíte si, že podíl drobných investorů bude ještě narůstat?

To bude záležet na tom, jak velká množina koupěschopných lidí bude na trhu, zda se bude zvětšovat, nebo naopak zmenšovat. Vše ovlivní pokračování pandemie. Teď ekonomiku drží stát svými dotacemi. Lidé sedí doma, pobírají plný plat a nic je nepálí. Je to zcela bizarní a absurdní situace, peníze se nevydělávají prací...

Až toto všechno skončí, tak pravděpodobně vzroste nezaměstnanost a někteří lidé znejistí. Je možné, že pak ubude i lidí, kteří kupují byty na investici.

LN Hovoří se o tom, že nakupovat byty mají zájem i fondy. Prý poptávají celá bytová portfolia. Jak velkou poptávku vlastně generují?

Odhadujeme, že to může být do deseti procent z poptávky, která připadá na investory. Jejich význam ale bude posilovat.

LN Co je to za fondy?

Jde o penzijní fondy, většinou nadnárodní. Jsou hodně silné. Dříve se zaměřovaly na kancelářské budovy a retail. Vzhledem k situaci na trzích s těmito nemovitostmi i k tomu, že výnosovost peněz klesla, protože jsou nízké úrokové sazby, tak pro tyto fondy začínají být atraktivní i investice do bytů. U nich se výnosovost pohybuje někde mezi třemi a pěti procenty, což není nijak úžasné, ale u jiných aktiv, které byly dříve atraktivnější, šla výnosovost dolů.

LN Oslovil Trigemu nějaký fond?

Ano, chtěl koupit přímo jednu etapu našeho připravovaného projektu. Celkem šlo asi o 200 bytů. Nabídli nám cenu, která byla hodně příznivá. Nabídku jsme ale odmítli, protože primárně dáváme na trh byty, které prodáváme našim klientům. Pokud budeme stavět nájemní bydlení, tak si je ponecháme a budeme je sami spravovat. Začínáme tvořit novou část firmy, kterou nazýváme Trigema Investment. V ní budeme parkovat naše nemovitosti, které si chceme podržet dlouhodobě. A budou tam i byty pro nájemní bydlení.

LN Lze říci, že pandemie odstartovala v Praze éru nájemního bydlení?

To spolu nesouvisí. Jde o vztah mezi nabídkou a poptávkou. Poptávka po bydlení je v Praze stále vysoká. Každoročně by mělo na trh jít osm až deset tisíc nových bytů. Loni se jich prodalo 5800. K mání je necelých 5000 bytů, to je hodně málo. Nabídka by měla být zhruba dvojnásobná. Platí, že čeho je málo, to je drahé. Nízkou nabídku nezpůsobila pandemie, ale zdlouhavé povolovací procesy.

Aktuálně čekáme na pravomocné územní rozhodnutí u jednoho projektu, který má mít 260 bytů, už sedm let. Pandemie na výstavbu nájemních bytů neměla vliv. Do tohoto typu bydlení se zatím vrhají především ti, kteří se z finančních či jiných důvodů nerozhodli pro vlastní byt.

LN Změní se vnímání Čechů, kteří doposud v drtivé většině dávají přednost bydlení v osobním vlastnictví před nájmem?

To se mění. Proroste to společností postupně. Vezměte si auta: dříve si každý pořizoval vlastní auto, dnes je trendem operativní leasing. Auto vám sice nepatří, ale leasingová společnost, která je jeho majitelem, všechno zajistí – servis, nové zimní pneumatiky, pojištění… Vy platíte nájem auta. V případě automobilů je tento trend z dlouhodobého hlediska čím dál silnější. Zejména pro mladé je důležitá svoboda a větší nezávislost. Stejný princip se přelévá i do bydlení. Ve finále bude jedno, jestli bydlí dotyčný v nájmu nebo ve vlastním bytě.

LN Zmiňoval jste atraktivní úrokové sazby hypoték. Kolik lidí dnes kupuje byt na úvěr a kolik z vlastních zdrojů?

Až zhruba 60 procent kupujících využívá hypotéku, zbytek má vlastní zdroje. To platí pro Prahu. Mimo hlavní město si bere hypotéku asi zhruba 65 procent kupujících.

LN Lidé, kteří nevyužívají hypotéku, mají skutečně vlastní hotovost? Metr čtvereční v novém pražském bytě vyjde v průměru na víc než 107 tisíc korun...

To je skutečně ohromná částka, ale lidé to opravdu skládají z vlastních zdrojů. Je to dáno tím, že drtivá většina Čechů bydlí ve vlastním. Pokud si někdo chce koupit nový byt a prodá ten starý, tak z prodeje staršího bytu už má podstatnou sumu na nákup nového.

LN Jak se díváte na přesun lidí z Prahy do regionů? Pokračuje tento trend?

Ve velkých městech je práce. V Praze je drahé bydlení. Je pravdou, že jsou lidé ochotni bydlet kousek za Prahou. Každý den ale musí dojíždět za prací. To je hodně špatné. Doprava drhne a není vyřešená. Vznikají zácpy, lidé tráví spoustu času v autech, a to se projevuje na jejich psychice. Tady zaspala samospráva i stát při budování dopravní infrastruktury.

LN Jak ovlivňuje přípravu bytů pandemie? Mění se v nich něco? Lidé se prý teď například zajímají o to, zda je možné v bytě vybudovat pracovní kout...

Nic neměníme. Povolovací proces trvá strašně dlouho a my neumíme zareagovat tak rychle, abychom lusknutím prstu upravovali v bytech nějaké pracovní kouty. Jsme rádi, že procházíme povolovacím procesem a dosáhneme kýženého povolení.

Je pravda, že teď se hojně využívá home office, ale já si myslím, že se to zase vrátí zpět. Lidé potřebují sociální kontakt, ne vše lze vyřešit po telefonu nebo formou videokonference. Je potřeba interakce. Nebral bych to teď jako drama, že někdo si potřebuje doma zařídit pracovní kout. To se dá díky interiérovým architektům často připravit i po koupi bytu.

LN Připravujete projekt Top Tower, který má vyrůst v Nových Butovicích. Má mít podobu vraku potápějící se lodi a po dokončení bude se 135 metry nejvyšší budovou v Česku. V jaké je nyní projekt fázi?

Kreslíme projekt pro sloučené řízení. V současné době máme hrubopis a projednáváme to s dotčenými orgány. Projednávání bude trvat asi půl roku, pak budeme zapracovávat připomínky. Uvidíme, kdy budeme schopni podat žádost o stavební povolení. Kdyby vše šlo hodně dobře, tak budeme moci začít stavět nejdříve za dva roky.

Pandemie na výstavbu nájemních bytů neměla vliv. Aktuálně čekáme na pravomocné územní rozhodnutí u jednoho projektu, který má mít 260 bytů, už sedm let.

LN Po zveřejnění vizualizací projektu, jehož návrh vypracoval David Černý a Tomáš Císař, se ozvala řada kritiků. Překvapily vás některé kritické reakce? Jsou Češi ve vztahu k moderní architektuře konzervativní?

Ti, kteří projekt kritizují, jsou slyšet více než ti, kterým se to líbí, ti nekřičí do médií. Pro média je neatraktivní, když se někomu něco líbí. Je samozřejmé, že při takovémto typu stavby a architektury se společnost musí rozdělit na přívržence a odpůrce. Beru to jako normální věc, jež tu byla, je a bude. Projekt jsme nijak neupravovali. Hodně si hrajeme s vnitřkem. Počítáme s tím, že třetina ploch bude cooliving, tedy malé nájemní byty. Ve třetině prostor budou kanceláře a retail a zbylá část bude spojena s atrakcí kolem lodi. Bude tam vyhlídka, restaurace, galerie a další zatím nepublikovatelné věci. Chceme v rámci celého konceptu vymyslet něco mimořádného, aby se tam lidem líbilo a zdrželi se tam třeba půlden.