Nemáme prostředníky. A vyplácí se nám to

Vše kolem nákupu nemovitostí i jejich správy si zajišťujeme sami, říká partner nemovitostního fondu ZDR Dušan Moskaliev

Vloňském roce vykázal nemovitostní fond ZDR Investments určený pro běžné investory nejvyšší výnos na trhu: 6,12 procenta. Fond kvalifikovaných investorů pak vynesl 8,16 procenta. Společnost za 3,5 roku na trhu spravuje portfolio o objemu více než pěti miliard korun a míří na dvojnásobek. Partner fondů Dušan Moskaliev říká, že pomáhá, když se drží jasné strategie a dělají jen to, čemu rozumí.

LN Na trhu je nemovitostních fondů celá řada. Proč jste se mezi ně také zkusili pustit?

Jsme čtyři zakládající partneři. Každý jsme působil v trochu jiné oblasti a roky, možná desítku let se známe. Zdeněk Prázdný má developerskou skupinu Traxial, nějakých 30 let staví přesně ty nemovitosti, které jsou základem našeho fondu. Já jsem člověk, který se vždycky staral o financování podobných projektů pod hlavičkou rakouských a německých bankovních skupin. Občas jsem spolupracoval právě s panem Prázdným.

Další partner fondu je Radek Hladký, který jako právník například zastupoval moji banku při jednáních ohledně nemovitostních transakcí. Znal i pana Prázdného a zastupoval i jeho skupinu při jednáních s developery nebo prodávajícími pozemků.

LN Takže jste si řekli, že bude lepší spolupracovat?

Řekl jsem si, založme investiční fond a uplatněme naše dlouholeté zkušenosti z developmentu, z financování, práva i správy budov. Vybudujme čistě českou skupinu, která má reference a zkušenosti. Realizujme více projektů a přizvěme k výnosu více investorů.

Čtvrtého partnera jsme přizvali během prvního roku, kdy jsme se rozrostli a potřebovali jsme i někoho na rozvoj byznysu a správu našich budov a nájemců. Přizvali jsme tedy Romana Latuskeho, kterého jsme také znali. Jsme čtyři, každý má na starost svou oblast.

LN Co děláte jinak než ostatní, že máte nadprůměrný výnos?

Možná je to i tím, že jsme do toho vložili vlastní vydělané peníze. Druhá věc je, že jak se všichni ve svých oborech pohybujeme i desítky let, tak nepotřebujeme prostředníky při nákupu nemovitostí ani při správě nemovitosti.

Každé zjednodušení stojí pár procent. Sami si zajistíme bankovní financování, sami si ověříme, co kupujeme. Takových transakcí jsme dělali desítky i v minulosti. Víme, na co se zaměřit, na co si dát pozor. To všechno se po desetinách procenta naskládá. Ostatní kupují dráž a starají se dráž, protože mají mezičlánky a nemají všechno pod kontrolou.

LN Proč kupujete jen retailové parky?

Od začátku jsme věděli, že nebudeme kupovat větší nákupní centra, že nechceme větší podíl administrativních budov. Zkrátka, že nebudeme kupovat něco, čemu nerozumíme. Chceme mít menší shopping parky v regionech, se zaměřením na diskontní zboží a prodej potravin, drogerie a lékárny. To byl od začátku náš plán, v tom chceme pokračovat, nikam neuhýbáme.

Dává nám to i stabilní výnos, protože máme uzavřené dlouhodobé nájemní smlouvy, máme bonitní nájemce a víme, co od nich máme čekat. Jsme ve čtyřech zemích, odkud jsou i naši nájemci: v Česku, na Slovensku, v Rakousku a v Německu. Naopak nejsme v Polsku či v Maďarsku a nechceme expandovat ani dál na Východ.

LN Když takový park kupujete, zájemců je jistě víc, na trhu je spousta volných peněz. A vám se to i přesto vyplácí více než jiným...

Ano, o nemovitosti zájem je. Roli ale hraje fakt, že jedním z našich zakládajících partnerů je skupina, která takové parky 25 let staví a 40 jich dokončila a prodala; mají velký přehled na trhu. Znají dobře nájemce, roky stavěli pro Billu, Penny Market nebo Normu. Těžíme z toho.

Plno nemovitostních fondů toto nemá. Čekají, až jim nějaký zprostředkovatel přinese na stůl nabídku. Pak o ni ale soutěží pět šest nemovitostních fondů, a cena samozřejmě stoupá.

LN Takže nekupujete nemovitosti, které jsou na trhu, ale ty, které sledujete úplně od začátku?

Ano, většinou nejde o nemovitosti, o něž bychom museli soutěžit. Víme předem, co se objevuje, a máme spočítáno, za jakých podmínek se nám to vyplatí koupit. Jednáme ještě před tím, než se kopne do země. Můžeme v tu chvíli mluvit i do skladby nájemců, do financování, a uplatnit tak své zkušenosti a kontakty.

Kupujeme hlavně věci, ke kterým se dostaneme díky našim vazbám. Nic nebylo od velkých realitních kanceláří, které vám nákup prodraží o dvě tři procenta.

LN Není ale pro prodávajícího lepší nechat soutěžit více zájemců a vyhnat cenu co nejvýš?

To je ale dvousečné. Pro developery může být složité měsíce soutěžit a snažit se získat lepší cenu, když v tom mají své peníze, které potřebují na další projekt.

LN Nemůže se soutěžit i o tyto smlouvy ještě před samotnou výstavbou?

Myslím, že není tak snadné dostat privátní peníze do něčeho, co je teprve na papíře. Fondy většinou chtějí, aby byla nemovitost už postavená. Naše výhoda je i to, že bankovní fondy většinou nevytáhnou jen tak paty z domu, nejsou akční ani rychlé.

LN Nebude za pár let velká korporace i z vás?

Aktivy jsme někde přes pěti miliardami korun, letos se dostaneme mezi osm a deset miliard. Jsme ve čtyřech zemích, pořád to dokážeme čistě řídit. Všichni jsme přišli nebo máme zkušenosti z korporátu, tak víme, kde to drhne. I když podnikáme v regulovaném finančním prostředí a jsme pod neustálou kontrolou, umíme zůstat flexibilní.

LN Nemůže být váš výnos vyšší než u konkurence třeba i proto, že jste na trhu poměrně krátce a pečlivěji si vybíráte?

Trochu to otočím. Průměrnou délku nájemních smluv máme kolem osmi let, na retailovém fondu kolem šesti. Kdybychom přestali vybírat peníze a nakupovat, tak nám osm let poteče výnos. Když kupujeme něco nového, tak se držíme naší strategie. Výnos nebudeme mít sice nikdy vyšší než plus minus devět procent, ale také by nám neměl výrazně klesnout.

LN Pořád má tedy smysl vybírat peníze od investorů, protože víte, co s nimi dělat?

Ano. Nebrečíme, že nemáme, co koupit. Peníze nám neleží na účtu za nulu jako u jiných fondů. Už teď máme naplánované investice i na první čtvrtletí příštího roku.

LN Jaký vliv měl na vaše projekty koronavirus?

Naše strategie měla proti covidu navrch, asi 85 procent našich nájemců mělo otevřeno. Jako kdyby žádný covid nebyl, některým se daří i lépe než loni. Uzavřít svoje provozovny například museli prodejci nábytku nebo textilu. Těm jsme samozřejmě pomáhali získat státní podporu.

Kupujeme hlavně věci, ke kterým se dostaneme díky našim vazbám. Nic nebylo od velkých realitních kanceláří, které vám nákup prodraží o dvě tři procenta.

LN Těch 15 procent mělo problém platit nájem?

Někteří požádali o pozdější platbu. Někomu jsme dali slevu z nájmu a zároveň prodloužili délku nájemní smlouvy. Neztratili jsme však žádného nájemce ani výnos.

LN A jak se covid projevil u investorů?

Na začátku bylo znát, že se nebylo možné potkávat, lidé nemohli jít za svými poradci. Pak se to ustálilo a vrátilo k normálu. Nyní vybíráme měsíčně kolem sto milionů korun od investorů.

LN Jací lidé u vás investují?

U fondu kvalifikovaných investorů, kde je minimální investice milion korun, to jsou například lidé, kteří prodali svou firmu. Průměrná výše investice je kolem 2,5 milionu, nikdo tam moc nevybočuje v řádu desítek milionů.

U retailového fondu, který je investičně od deset tisíc korun, jsou to většinou lidé, kteří si pravidelně spoří.