Ten byt je můj. Vlastně není

V družstevním bytě jsme jen nájemci, ne vlastníci. Ovšem jeho převod bývá o dost jednodušší

Dosud jsme se v našem seriálu věnovali prodeji či koupi klasických bytů. Tedy ne bytů postavených v nějakém klasickém slohu, např. neoklasicistním, ale v běžné právní formě samostatné nemovitosti (bytová jednotka). Dnes se budeme věnovat převodu družstevního podílu spojeného s právem užívat konkrétní byt.

Nejdůležitějším rozdílem mezi družstevním a „osobním“vlastnictvím – a mnoho družstevníků si to plně neuvědomuje – je to, že v družstevním bytě jsou pouze nájemci bytu, nikoliv jeho vlastníky. Vlastníkem celého domu je družstvo a jen družstvo vykonává vlastnické právo. Za určitých podmínek může být členovi družstva dokonce nájemní smlouva vypovězena a může být z družstva vyloučen, a o svůj byt tak přijít.

Např. paní Jarmila ze středních Čech se tak již několik let soudí se svým „družstvem“kvůli neoprávněnému vyloučení. Družstvo se pokusilo ji vyloučit, protože pronajala byt, k čemuž ale měla souhlas. Naštěstí pro ní je však členství chráněno a družstvo musí pro úspěšné vyloučení dodržet poměrně svázanou proceduru a dát členovi možnost se bránit před členskou schůzí. A pokud ani to nepomůže, může se obrátit na soud jako v tomto případě. Definitivně vyloučený člen družstva má nárok na takzvaný vypořádací podíl, který ale rozhodně neodpovídá tržní hodnotě takového bytu.

Extrémním případem je také bankrot družstva způsobený chybami v jeho hospodaření. Důsledkem může být ztráta majetku celého družstva a jeho prodej v dražbě. Nicméně zde je nutno dodat, že i společenství vlastníků může skončit v insolvenci a sousedé si vlastně navzájem ručí za dluhy.

Odborníci na trhu s nemovitostmi tvrdí, že družstevní byty se prodávají za cenu nižší až o jednotky procent oproti bytům v tzv. osobním vlastnictví, je možné získat ho tedy levněji.

Převod družstevního bytu je ve skutečnosti také jednoduší než klasický převod bytu v osobním vlastnictví. Děje se tak mezi kupujícím, prodávajícím a bytovým družstvem. Není tedy potřeba žádného zápisu v katastru nemovitostí. Nikde se nezapisuje, jen v databázi bytového družstva. Pozor však na to, aby podíl a s ním i byt přešel skutečně do vlastnictví kupujícího.

Seriózní smlouva o převodu podílu v bytovém družstvu vždy počítá s ochranou obou stran, proto je dobré kupní cenu za převod družstevního podílu vyplácet z úschovy stejně jako u osobního vlastnictví bytu. Kupní cena by měla být vyplacena z úschovy až poté, co smlouva vstoupí v život, tedy má právní účinky.

To není okamžik podpisu, jak si lidé často mylně myslí. Účinnost nastává až oznámením družstvu. To se nejlépe prokazuje razítkem a podpisem odpovědné osoby – většinou dvou členů představenstva družstva.

Ideálem je, když nejen potvrdí doručení, ale i souhlas s přechodem nájmu bytu. Všechno tedy může proběhnout i v jeden den a není nutné čekat dlouhé týdny jako na změnu v katastru nemovitostí, kde zápis trvá podle zákona minimálně 20 dní. Přesto se vyplatí úschovu nevynechávat. V případě problému může prostředky určené na kupní cenu zachránit.

Doporučujeme oběma stranám převodu si potvrzenou kupní smlouvu dobře uschovat a co nejdříve uzavřít i novou nájemní smlouvu na byt, aby bylo vše postaveno napevno.

Proč lidé preferují spíše osobní vlastnictví bytu?

Osobní vlastnictví jako právní pojem neexistuje. Jedná se o klasické přímé vlastnictví a tento pojem se užívá právě kvůli odlišení od vlastnictví „družstevního“. Jedním z důvodů preference takového osobního vlastnictví je, že hodnota bytu je vyšší oproti družstevnímu vlastnictví. To má prozaický důvod – s bytem lze naprosto volně nakládat.

Jeho vlastník může byt pronajmout třetí osobě bez jakýchkoli omezení, bez souhlasu „představených“v domě. Může byt také libovolně zastavit či jinak zatížit, třeba aby financoval hypotékou koupi dalšího bytu nebo velký úvěr pro svou obchodní společnost.

To vše je pro družstevního vlastníka prakticky nedosažitelné. Záleží na stanovách daného družstva, jaké podmínky k zastavení podílu určí, případně zda ho úplně nevyloučí. v družstevním bytě má o několik překážek víc. Zatímco podle legislativy platné do konce roku 2013 nebylo možné, aby byl družstevní podíl ve spoluvlastnictví více osob, s výjimkou manželů, nově zákon o obchodních korporacích spoluvlastnictví umožňuje.

Kolik lidí může zdědit družstevní podíl?

V praxi to znamená, že dvě a více osob mohou nabýt na základě kupní smlouvy, případně zdědit či dostat darem, družstevní podíl do společného vlastnictví. Všichni spoluvlastníci takového podílu, a tedy nepřímo i bytu, se pak stávají společnými členy v bytovém družstvu. Aby to ale nebylo tak jednoduché, zákon dává jednotlivým bytovým družstvům možnost, aby ve stanovách spoluvlastnictví družstevních bytů zakázala.

Stanovy daného družstva najdete ve sbírce listin obchodního rejstříku. Ač se tedy zdá, že je družstevní vlastnictví na ústupu, je možné, že naopak zažije comeback. Ze západu přichází móda takzvaného co-housingu, tedy situace, kdy si skupina přátel či známých společně opraví starý dům a rozdělí na byty, přičemž mají i společné místnosti nebo třeba bazén. Za tím účelem se může právě užít družstevní vlastnictví.

Zatím se ale tento trend i přes vysoké ceny nemovitostí prosazuje jen pomalu.