Bytů půjde na trh méně, koupí je fondy
Developeři počítají s tím, že velkou část bytů prodají rovnou fondům nájemního bydlení Nabídka na trhu se tak zmenší
Fondy zaměřené na nájemní bydlení chtějí v Česku výrazně expandovat. S developery jednají o koupi celých domů i celých projektů. Výsledkem bude, že se část chystaných bytů v dalších letech vůbec neobjeví na trhu. Nabídka, která je v současnosti kvůli hladu po bytech nízká, se tak může ještě propadnout.
„Ano, nájemní trh odčerpává část bytů, které by jinak šly na volný trh. Na druhou stranu i investiční byt uspokojuje bytovou potřebu. Není to tedy něco, co by mělo být vnímáno negativně,“řekl LN analytik Central Group Ondřej Šťastný.
Nové byty zmizí hned
V Česku přibývá zájemců, kteří chtějí celé domy. „Aktivně oslovujeme developery a hledáme společné projekty,“popisuje Stan Kubáček, šéf akvizičního týmu společnosti Heimstaden. Švédská firma už v Česku získala například 43 tisíc bytů po OKD. Dalšími zájemci jsou penzijní fondy. Hlavně ty německé, ale i ty z USA a z Velké Británie se snaží v Česku peníze svých klientů investovat.
Včetně bytů v rodinných domech a úprav těch stávajících
41 649 bude pronajímat i samotný developer), druhá půlka půjde na běžný trh. Tam si je budou kupovat jak ti, kteří v nich budou chtít žít, tak individuální investoři, kteří vydělají i na pronájmu.
Společnost Sekyra Group by ve své druhé fázi projektu na Rohanském ostrově byty za normálních okolností prodávala ve třech etapách. Pokud část z nich připraví pro nájemní bydlení, jde prodeje uskutečnit v jediné vlně.
Pro developery to ale znamená výzvu. Musí urychlit další projekty, aby vůbec měli co nabízet. Nechtějí se ocitnout v situaci, kdy sice vše rychle prodají, ale další roky nebudou moci nabídnout ani jediný byt.
Ale pro zájemce o byty to znamená pouze nižší nabídku. Kde mohli čekat, že se tři roky po sobě objeví sto bytů na výběr, to bude jen 150 v jediný rok a pak dva roky nic. Navíc i ta omezená nabídka se obvykle prodá takzvaně z papíru dávno před samotným začátkem výstavby. Ti, kdo dosud sázeli na to, že si prohlédnou první etapu a případně si pořídí byt v další, nemusí dostat příležitost.
I když je v Praze v přípravě na 140 tisíc bytů, reálně jich na povolení tento rok dosáhne jen něco přes 6000. Pro vyrovnání poptávky a nabídky jich je ale potřeba minimálně deset tisíc.
„Rychlost prodeje v současné nabídkové krizi není něco, co by developery trápilo. Problém je v tom, vůbec byty povolit a dostat na trh,“dodává Šťastný. „V současné době je v Česku a hlavně v Praze obrovský deficit bytů, a to jak pro vlastnické, tak i nájemní bydlení,“dodává.
Vlastnické bydlení se vzdaluje Zájem o investice do bytů s cílem pronajímat je roste hned z několika důvodů. Tím prvním je snaha někam vložit peníze, které se zhodnotí a postupně je nespolyká inflace. Tuto potíž neřeší jen Češi, ale prakticky celý svět. A nejen jednotlivci, ale například i zmíněné penzijní fondy. Koupě nájemního domu v Česku tak může být racionální i pro ty, kdo si chtějí za oceánem spořit na důchod.
Druhým je očekávání, že Češi nebudou mít na vlastnické bydlení peníze, a výrazně se zvýší poptávka po nájemních bytech nebo domech. Byty zdražují více, než rostou příjmy, navíc v posledních měsících začaly zdražovat hypotéky.
Vliv má i takzvaná pandemie singles. Ta se projevuje tím, že stále víc lidí žije alespoň dočasně o samotě a v takovém případě dávají přednost nájmu.
Data Eurostatu z posledního týdne tento trend ale zatím nepotvrdila. Podíl Čechů v nájmech podle nich mírně klesl na 20,1 procenta (předchozí data uváděla 20,4 procenta), a to i když v Evropě podíl nájmů v průměru rostl. V Rakousku i v Německu jde o více než dvojnásobek, naopak na Slovensku jde o druhou nejmenší hodnotu v Evropě – v nájmu žije jen 7,7 procenta domácností.
Předpokládá se ale, že Češi přijdou na chuť i profesionálnímu nájemnímu bydlení, které nabízí právě fondy. Lidé dostanou plně zařízený byt s lepšími službami – a za to budou ochotni i zaplatit více. Odpadne jim také dohadování se s vlastníkem o zvířeti nebo úpravách, na vše budou pravidla.
I kdyby měly fondy hypoteticky skoupit všechny nové byty, při současné nízké úrovni výstavby bude trvat roky, než to
ovlivní ceny.
ONDŘEJ ŠŤASTNÝ
Central Group
S ohledem na kontinuální světový růst cen nemovitostí Praha v dalších letech zažije opětovný růst podílu nájemního
bydlení.
DAVID JIRUŠEK
Finep
„S ohledem na kontinuální světový růst cen nemovitostí Praha v dalších letech zažije opětovný růst podílu nájemního bydlení, který bude navíc spojený s příchodem institucionálních investorů,“říká Jirušek z Finepu. „Je to správný vývoj, ten dá nájemnímu trhu řád a stabilitu. A to jak cenovou, tak i co se týče úrovně a kvality nájemního bydlení,“dodal.
„I kdyby ale měly fondy hypoteticky skoupit všechny nové byty, při současné nízké úrovni výstavby bude trvat roky, než vybudují portfolio s výraznějším dopadem na ceny,“vyvrací Šťastný z Central Group obavu, že by například pražský trh ovládly dražší nájemní byty s vyšším standardem.
Do nájemních domů neinvestují jen zahraniční fondy. Rodina Valových ze společnosti SIKO vlastní projekt v pražských Stodůlkách Luka Living či dům Radost (dříve Dům odborových svazů) na Žižkově. Ambice má v nájemním bydlení i skupina Unicapital podnikatele Pavla Hubáčka, který stojí i za Bankou Creditas.
Své projekty mají také samotní developeři. Například Marcel Soural z Trigemy staví v Karlíně nájemní dům Fragment. A Finep s fondem Zeitgeist vybudoval nájemní bydlení v Praze na Barrandově, v Holešovicích pak má projekt s fondem Heimstaden.