Hypotéka může být efektivní způsob spoření

Koupit byt na hypotéku a tu splácet z jeho pronájmu se vyplatí jen tam, kde je dostatek nájemníků.

Způsobů, jak se zajistit na důchod, je celá řada. Jedním z nich je i hypotéka na nemovitost, ve které nežijete, ale pronajímáte ji. Takovou investici je však třeba dobře zvážit. Pokud si spočítáte, kolik peněz je potřeba každoměsíčně odkládat do nějaké formy spoření na penzi, a kolik stojí splátka hypotéky, kterou vám může minimálně z části pokrýt placení nájemného, může být takováto investice zajímavým řešením.

Na příležitost koupit nemovitost za tímto účelem myslí i banky, řada z nich nabízí produkt, který se jmenuje přímo investiční hypotéka. Největší rozdíl je obvykle v tom, že při posuzování vaší bonity banka umí zahrnout do vašich příjmů i potenciální příjmy z pronájmu nemovitosti. Nevýhodou je, že na rozdíl od hypotéky na nemovitost, v níž žijete, si v tomto případě odečítat úroky od ročního základu daně nemůžete.

Představa, že koupíte byt, který obratem ruky pronajmete, a ten se bude příštích 20 let platit sám, je však lichá. Investice do nemovitosti nikdy nekončí její koupí a shánění solventních nájemníků může být rovněž náročné.

„Hypotéka na pronájem nemovitosti by neměla být jedinou investicí na penzi, nic jako stoprocentně pasivní příjem neexistuje,“upozorňuje Lucie Kovářová, poradkyně firmy Finance Albatros.

Investice na severu Čech Pojďme se na takovou investici podívat od začátku. Základem je vybrat vhodnou nemovitost. Tu musíte vybírat stejně pečlivě, měla by být ve větším městě nebo v takovém, kde je dostatek potenciálních nájemníků, které za dobu splácení úvěru budete nejspíš shánět několikrát. Zohledněte také velikost – nejlépe se obvykle pronajímají byty 2+kk až 3+1.

Zajímavá data k výběru nemovitosti přináší pravidelně portál Valuo.cz. Podle jeho analýzy 27 českých měst se pro takovouto investici nejlépe hodí severočeská trojice Most, Chomutov a Ústí nad Labem. Zároveň se ale jedná o kraj s velkým množstvím lidí s exekucemi, takže hledání vhodného nájemníka může být o to náročnější. Podle dat Valuo.cz v těchto městech lze získat 80procentní hypotéku na 30 let na byt s výměrou 40 m2 se splátkou necelých 2580 korun, přičemž průměrné nájemné takového bytu tam činí necelých 7500 korun.

Opačná situace je třeba v Brně: tak vzhledem k vysokým cenám bytů získáte stejnou hypotéku na stejně velký byt se splátkou téměř 13 tisíc korun, ale průměrné nájemné tam činí jen necelých 11 tisíc korun.

Určitou část ceny nemovitosti musíte zaplatit ze svých prostředků – stoprocentní hypotéky už se dnes neposkytují. K částce za splátky úvěru je třeba připočítat pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti i různé poplatky do společenství vlastníků bytových jednotek a podobných sdružení.

Musíte počítat také s tím, že v průběhu oněch 20 až 30 let pronájmu nemovitosti bude potřeba investovat do údržby a oprav, které nespadají do povinnosti nájemníka. Byt jako takový pak musí být pronajímatelný minimálně za celou tuto částku, nikoliv pouze za cenu splátky hypotéky.

Kromě toho se vždycky může stát, že nájemníci nebudou smluvené nájemné včas a řádně splácet, případně že se stane, že nemovitost bude nějakou dobu prázdná. Pro všechny takové případy je potřeby mít vytvořenou finanční rezervu, kterou může do určité míry naplnit také kauce splatná obvykle s podpisem nájemní smlouvy. Ta většinou činí dva až tři měsíční nájmy, při řádném ukončení smlouvy ji pak ale máte povinnost nájemcům vrátit.

„Při výpočtu výnosu z pronájmu se většinou odečítají ročně dva nájmy,“říká Kovářová. A připomíná, že příjem z pronájmu nemovitosti je třeba dát do daňového přiznání.

Myslete na rezervy

Jedním z důvodů, proč by takováto nemovitost neměla být jedinou vaší investicí na penzi, je i kolísavost cen nemovitostí. V okamžiku, kdy dojde na váš odchod do penze, mohou být ceny zrovna té nižší hladině a minimálně na překlenutí klidně i několika let, než se ceny zase vyšplhají vzhůru, je potřeba mít vytvořené rezervy.

I po tuto dobu vám mohou plynout příjmy z pronájmu, které v tu chvíli budou už reálné a nebudou pouze mořit splátky úvěru. Zároveň i v této době ale může dojít k jakémukoliv výpadku v platbách nájemného.

Pokud ale zvážíte všechna tato rizika jako přijatelná a finančně únosná, je spoření skrze hypotéku ideální dlouhodobá investice. Nemovitost totiž jednoho dne bude skutečně vaše. Na rozdíl od investice do různých penzijních produktů do ní lze odkládat opravdu hodně peněz každý měsíc, přičemž část se vám jich vrátí v podobě příjmů z pronájmu.

A pravděpodobnost, že ceny nemovitostí klesnou natolik, že ji za 30 let prodáte za méně peněz, než za kolik ji kupujete, není vysoká. Byť v takto velkém časovém horizontu se cokoliv předpovídá jen velmi špatně, což ovšem platí pro všechny dlouhodobé investiční produkty.