Developeři lákají na dotované hypotéky
Vysoké úrokové sazby výrazně snižují dostupnost bydlení. Naoko výhodné nabídky se ale ne vždy vyplatí
Vnabídkách bytů či domů se objevují i sliby výhodných půjček na jejich pořízení. V době, kdy průměrná sazba hypoték přesáhla šest procent, láká řada firem i na méně než tři procenta. I když to má své háčky, v řadě případů může jít o výhodnou příležitost.
V březnu činí podle údajů Fincentrum Hypoindexu průměrná sazba hypoték 6,27 procenta. Jde o devátý měsíc v řadě, kdy se drží nad šesti procenty, před dvěma roky byla pod dvěma.
Marketingová lákadla
Drahé hypotéky spojené s přísnějšími pravidly pro jejich poskytování znamenají hlavně nedostupnost bydlení. Prodeje tak padají.
Ti, kdo po vlastním bytu či domu touží, ale nemají dost vlastních prostředků, musejí hledat příznivější možnosti. A na trhu je teď mohou najít.
Jednou z nich jsou hypotéky dotované prodejcem bytu. Ten například garantuje úrok dnes neuvěřitelných 2,99 procenta.
Z velkých developerů má takovou nabídku Central Group, podobně jako několik dalších – hlavně menších – stavitelů.
Na první pohled mohou tři procenta vypadat jako mimořádně výhodná nabídka. Detaily ale ukážou, že je to složitější. Developerům ubylo zákazníků a dělají vše pro to, aby nemuseli zlevňovat. Brzdí tedy výstavbu, aby bytů nebylo v nabídce přiliš, nabízí zdarma parkovací stání, kuchyně, klimatizace či zařízení nebo sahají právě po zvýhodněných půjčkách. I když ceny bytů zůstávají na papíře stejné, jednotky procent z nich jdou právě na podobné kroky, jež mají přilákat kupující.
V případě Central Group si lze zvýhodněnou hypotéku vzít jen na některé z nabízených bytů.
Lepší úrok je garantován tři roky, a pouze pokud úroky v bance nepřekročí šest procent. Což nyní přesahují a zájemce by v takovém případě platil i vše, co je nad touto hranicí. Zájemce navíc musí splnit požadavky banky, jako by platil plný úrok – devoleper mu jen vyrovná část úroků.
Zatímco pro pětimilionovou hypotéku s tříprocentním úrokem na dvacet let by žadateli stačil čistý měsíční příjem 60 tisíc korun, při stávajících úrocích potřebuje 80 tisíc. A právě to je pro velkou část rodin zásadní rozdíl. Mladý pár s průměrnou mzdou by na hypotéku s tříprocentním úrokem mohl dosáhnout, s šestiprocentním už nemá naději.
Na byt tak i se zvýhodněním dosáhne jen ta skupina lidí, kteří by si jej mohli pořídit i bez nižšího úroku – tedy poměrně malá.
Navíc je třeba spočítat si celkové náklady na konkrétní byt – sleva u jiného developera a plný úrok v bance může být ve výsledku výhodnější volba.
„O program klienti zájem mají, od spuštění jej využívá zhruba třetina zákazníků,“říká výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková. Upozorňuje ale, že na „akční“hypotéku lze koupit jen byty, které budou dokončeny nejdříve letos v srpnu.
Ostatním firma nabízí hypotéky s úrokem 5,69 procenta, tedy také pod průměrem trhu. Opět jde o něco, co dělají i další developeři. Spolupracují s více bankami a tlačí je k co nejlepším nabídkám. To se týká i realitních kanceláří, které také dokážou pomoci s hypotékou a lepšími podmínkami. Někdy jde jen o desetiny procenta dolů, ale i to je v milionových částkách cenná úspora.
„Snaha developerů o vyjednání dobrých podmínek tady byla vždy, takže nepozorujeme změnu v této oblasti z titulu rostoucích úrokových sazeb,“říká mluvčí Komerční banky Michal Teubner. Dodává, že ve slibech developera nemusí být banky nijak angažované. Někdy jde skutečně jen o to, že zákazník dostane zpátky zaplacené úroky od developera, jindy je úrok přímo součástí smlouvy s bankou.
„Díky svému tržnímu podílu máme při vyjednávání s bankami velmi silnou pozici a už nyní nabízíme úrokovou sazbu výrazně pod úrovní, která je na trhu běžná,“popisuje Tomášková z Central Group.
Developeři sázejí na to, že hypotéky brzy zamíří dolů. Věří proto, že slibované úroky je nebudou nakonec stát tolik. Zlevnění hypoték je ale nyní s otazníkem. Inflaci v Česku se nedaří krotit podle plánů. Letos by měla navzdory původním očekáváním dosahovat podle stávajících odhadů jedenácti procent. Z toho vyplývá i menší naděje, že hypotéky začnou brzy výrazněji zlevňovat.
I když se očekává, že Česká národní banka na svém březnovém zasedání základní sazbu ponechá beze změny na sedmi procentech, s každou další špatnou zprávou roste pravděpodobnost, že přistoupí ke zvýšení.
„Původní optimistické odhady na snižování základních sazeb už na podzim letošního se nezdají příliš reálné. Pokud tedy vůbec dojde letos k poklesu těchto sazeb, tak je můžeme čekat až na jeho konci, případně až počátkem roku 2024,“předpokládá Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
I když ceny bytů zůstávají na papíře stejné, jednotky procent z nich jdou právě na podobné kroky, jako jsou zvýhodněné hypotéky, které mají přilákat kupující
Developeři sázejí na to, že hypotéky zamíří brzy dolů. Věří proto, že slibované úroky je nebudou nakonec stát tolik.
Až pak lze čekat i výraznější slevy v bankách. Průměrné sazby podle ukazatele Hypoindex v březnu o desetinu procentního bodu klesly. Podle analytiků jde o jarní závan konkurenčního prostředí. Banky se snaží přilákat před stavební sezonou nové zákazníky a jsou kvůli tomu ochotné jít s cenou dolů. Přece jen budou klienti hypotéky splácet další dekády a mnohdy si k nim převedou i své běžné účty.
Banky lákají už na úroky od 5,49 procenta, zpravidla jde ale o delší, minimálně pětileté fixace a je třeba splnit i řadu podmínek, jako je přikoupení pojištění či dalších produktů banky. Ani pak na slibovaný úrok nemusí dosáhnout každý, vždy záleží na tom, jak si banka konkrétního klienta ohodnotí.
Že na výhodnější nabídky klienti slyší, dokazují rozdíly mezi dvěma ukazateli. Hypoindex od společnosti Fincentrum představuje průměrné sazby nabízených hypoték, Hypoindex od České bankovní asociace pak průměrné sazby opravdu uzavřených smluv. První ukazatel se v posledních měsících pohybuje kolem 6,3 procenta, druhý je mírně pod šesti. Vyplývá z toho, že více lidí míří do levnějších bank, případně dostává dodatečné slevy nebo si berou delší, a tedy i levnější fixace.