Stavebko se vymklo, ale jde opravit
Stavební spoření se v Česku odchýlilo od svého účelu. Pochybily stavební spořitelny, ale i stát. Avšak ještě je možné systém opravit, tvrdí v rozhovoru pro LN nezávislý konzultant stavebního spoření a zakladatel serveru Stavebky.cz.
LN Místo dvou tisícikorun polovina u již uzavřených smluv a nulový příspěvek u těch nových. Úvahy ministerstva financí o seškrtání erárních výdajů na stavební spoření vyvolávají otazníky týkající se budoucnosti mezi Čechy oblíbeného způsobu zhodnocování peněz. Ozývají se dokonce hlasy, že bez státní podpory nepřežije. Co si myslíte vy?
Že by to byl prakticky konec stavebního spoření u nás. Nemyslím si, že by stavební spořitelny mohly dlouhodobě fungovat bez státní podpory. Velkým bankám, jež jsou majiteli stavebních spořitelen, by se pravděpodobně nevyplatilo tyto instituce držet. Vidíme to na příkladu ze Slovenska, kde se v minulosti podstatně snížila státní podpora. Počet klientů začal klesat a ze tří stavebních spořitelen zůstala aktivní jen Prvá stavebná sporiťelna, která měla tradičně kolem 80 procent trhu. Další dvě – ČSOB a Wüstenrot – přestaly sjednávat nové smlouvy. Zatím není jasné, zda je to definitivní, protože Slovensko už něčím podobným dříve prošlo. Nejprve se dramaticky zpřísnila státní podpora a po dvou třech letech se to zase vrátilo zpět.
LN Prošla by redukce podpory u stávajících smluv po právní stránce?
Domnívám se, že ano. V roce 2010, kdy státní podporu u stávajících smluv snížil tehdejší ministr financí Kalousek, tato změna prošla testem u Ústavního soudu. Ale nese to jedno riziko v podobě ohrožení stability stavebních spořitelen. V roce 2022 klesl objem vkladů na účtech stavebního spoření nejrychleji za celou éru existence stavebního spoření. A to i přesto, že se vloni počet nově uzavřených smluv meziročně zvýšil o desetinu. Ze stavebních spořitelen totiž odcházejí klienti, kteří už si spořili šest a více let a odnášejí si naspořenou částku, která je odhadem okolo sumy 150 tisíc korun.
V důsledku vysoké inflace a růstu úrokových sazeb celkově více klientů odchází, než do stavebního spoření přichází. Kdyby se státní podpora takto razantně omezila, nepřicházeli by noví klienti už vůbec a mohlo by to vést až k překotnému odlivu vkladů, které mají Češi na účtech stavebního spoření. Z dnešních 320 miliard depozit si mohou klienti velmi rychle odnést přibližně 130 miliard. Akcionáři stavebních spořitelen jsou velké banky, takže si nemyslím, že se jedná o neřešitelný problém. Nicméně své si k tomu bude muset říci i bankovní dohled České národní banky (ČNB).
LN Proč už teď, kdy státní podpora existuje, ze systému spoření víc klientů odchází, než přichází?
V roce 2022 se uzavřelo o desetinu více smluv než v roce předchozím. Zájem o nové smlouvy je tedy dál vysoký. Spolu s růstem úrokových sazeb však prudce vzrostl počet ukončených smluv. Smlouvy uzavřené před šesti a více lety mají velmi nízké úrokové sazby a lze je ukončit, aniž by klienti přišli o státní podporu. Jejich majitelům se vyplatí smlouvu ukončit a naspořenou částku uložit třeba na spořicí účet. Někteří si také obratem sjednají novou smlouvu o stavebním spoření, na které mají vyšší úrok. Peníze ze „staré“smlouvy si však uloží jinde a potrvá šest let, než si je opět postupně naspoří u stavební spořitelny.
LN Už před časem ale začalo být patrné, že mateřské banky se zrušením státního příspěvku počítají a začleňují si své stavební dcery do svých struktur.
To ale nesouvisí s diskusí o zrušení státní podpory, ale s cílem snížit náklady a zvýšit efektivitu. Sdílením zdrojů a kapacit mohou banky hodně ušetřit. Problémy však nastávají v okamžiku, kdy mateřská banka začne stavební spořitelně zasahovat do tvorby a nastavení produktů. Dnes jsme svědky toho, jak se velmi specifický produkt – stavební spoření – přeměňuje a čím dál více se podobá klasickým bankovním produktům. Namísto úvěrů ze stavebního spoření se hlavním úvěrovým produktem stal překlenovací úvěr, jehož původní účel byl přitom zcela odlišný.
Principy stavebního spoření jsme převzali z Německa a je nutno říci, že i tam je patrná podobná snaha o integraci. Německý regulátor však tyto negativní důsledky předvídal a již před několika lety ošetřil zákonem. Stavební spořitelna v Německu nesmí být ovládanou osobou a její management nesmí být ve vedení jiných společností ve finanční skupině.
LN Nakolik bude stavební spoření atraktivní, dojde-li ke zrušení státního příspěvku, respektive k jeho redukci na půlku u stávajících smluv?
V případě nových smluv to bude nezajímavý produkt. To se ukázalo už před sto lety v Německu, v počátcích stavebního spoření. Tehdy tam stavební spořitelny začínaly bez státní podpory a dostaly se do likviditních problémů. Chci zdůraznit jednu věc: u nás se stavební spoření bere jako spořicí produkt. Přitom stavební spoření je primárně úvěrový produkt. Lidé musejí nějakou dobu spořit, aby po několika letech získali nárok na úvěr. A v té době všichni chtěli úvěr a nikdo nechtěl příliš spořit. A ukázalo se, že bez státní podpory by čekací doba na úvěr byla hodně dlouhá. Zjednodušeně řečeno: když si chcete půjčit milion korun na deset let, musela byste si předtím deset let spořit a naspořit milion. Čekat deset let na úvěr se splatností deset let, to je moc. A v Německu se to vyřešilo tím, že přišla státní podpora. Proto začali do stavebních spořitelen chodit také lidé, kteří úvěr ani nechtěli. Nosili tam vklady, a díky tomu mohly stavební spořitelny poskytovat úvěry v kratších termínech.
LN Pokud by byla zrušena státní podpora, v jaké výši by byla úroková sazba u úvěrů?
Obávám se, že taková otázka nemá dobrý smysl. Bez státní podpory se zájem o nové smlouvy bude blížit nule. Protože pro zájemce o spoření bude výnos příliš nízký a pro zájemce o úvěr by čekací doba na úvěr ze stavebka byla příliš dlouhá. Po zrušení státní podpory by stavební spořitelny nejspíš – podobně jako na Slovensku – přestaly sjednávat nové smlouvy či by rovnou ukončily činnost.
LN Jaké by tedy měly být úrokové sazby stavebních spořitelen, pokud by státní podpora nebyla zrušena, ale byla jen snížena?
U nás je rozdíl mezi úročením vkladů a úvěrů nejvýše tři procentní body. Tak je to dáno zákonem. V Německu rozdíl mezi úroky zákon neupravuje, je výsledkem soutěže mezi spořitelnami. Rozdíl mezi úročením vkladů a úvěrů hlídá regulátor. Avšak dohlíží spíše na to, aby onen úrokový rozdíl nebyl příliš nízký, aby nebyla ohrožena stabilita stavební spořitelny.
Většina tarifů německých stavebních spořitelen pracuje s úrokovou marží 1,5 až 2,5 procentního bodu. Dokážu si představit, že stavební spořitelny u nás by úročily vklady jedním procentem. Klienti, kteří by nečerpali úvěr, by mohli získat sazbu vyšší, aby pro ně bylo spoření se započtením státní podpory dostatečně atraktivní. Úvěry ze stavebního spoření by pak mohly mít sazbu tři až čtyři procenta. Ostatně některé tarify tak vypadají již dnes. Výše státní podpory by ovlivnila spíše čekací dobu na úvěr a jeho dobu splatnosti. To vše si ale nedokážu představit bez změny zákona.
LN Proč upravovat zákon?
Podívejte se na data ČNB. Úrokové sazby hypoték vystoupaly na šest procent a v důsledku toho objem nových hypoték klesl meziročně o 80 procent. Naproti tomu úvěry ze stavebního spoření rostou. V prosinci 2022 dosáhla jejich průměrná úroková sazba 3,75 procenta, v lednu to bylo 3,68 procenta. A úroková sazba těchto úvěrů je pevná, takže klientovi nehrozí nepříjemné překvapení v podobě navýšení splátky, které tak dobře znají lidé splácející hypotéky. Takže na první pohled vypadá stavební spoření krásně. Dává přece levné a bezpečné úvěry na bydlení. Mnohem levnější než běžné hypotéky. Ale problém je, podíváte-li se, kolik těch úvěrů je. V lednu to bylo 200 milionů korun. To je opravdu málo. A přitom právě tyto levné úvěry by měly spořitelny poskytovat, právě proto mají státní podporu a je tak postavený i zákon.
Stavebním spořitelnám se do levných úvěrů moc nechce. Důvodem není jen setrvačnost, ale především výsledek úvahy: proč dávat úvěr za čtyři procenta, když mohu prodat překlenovací úvěr za šest. Takže důležitou roli hrají i ekonomické zájmy. Současný zákon o stavebním spoření bohužel nenutí stavební spořitelny k tomu, aby levné úvěry poskytovaly ve větší míře. Drtivou většinu objemu celkově poskytnutých úvěrů představují překlenovací úvěry s tržními úrokovými sazbami.
LN Jak tedy donutit stavební spořitelny, aby poskytovaly více těch levných, řádných úvěrů ze stavebního spoření?
Stát dává do stavebního spoření státní podporu a má právo určovat podmínky, aby tyto prostředky byly efektivně využity. Zákon o stavebním spoření je dobrý, stačí jen upřesnit některá ustanovení. V průběhu mnoha novel se ze zákona vytratilo upřednostnění úvěrů ze stavebního spoření před úvěry překlenovacími. To je hlavní a opomíjená chyba. Ale není jediná.
Ministerstvo financí ze zákona schvaluje všeobecné obchodní podmínky stavebních spořitelen. Původní myšlenka zřejmě byla taková, že erár dohlédne, aby produkt sloužil svému účelu, tedy aby byl zajištěn nárok na levný úvěr ze stavebního
inzerce spoření. To se však neděje. Takže stavební spořitelny mají dnes ve svých obchodních podmínkách možnost jednostranné změny všeobecných obchodních podmínek. Což je dle mého nepřijatelné, protože ve všeobecných obchodních podmínkách jsou právě ony mantinely pro získání úvěru ze stavebního spoření. Jaký je důsledek?
Řekněme, že uzavřete smlouvu, která říká, že pokud budete spořit stanoveným způsobem, dostanete za pět let úvěr. A za rok může stavební spořitelna přijít a říci: my vám to měníme, nebudete spořit pět, ale deset let. Nutno říci, že stavební spořitelny takto nepostupují. Ale právo klienta na levný úvěr je tím oslabeno. A takových věcí je tam více. Zákon by měl zpřesnit podmínky pro stavební spořitelny a dát větší pravomoci regulátorovi, aby na to dohlédl. Protože z mého pohledu tady sešly ze správné cesty jak stavební spořitelny, tak také stát. Ten nedohlédl na to, aby spořitelny dělaly to, co dělat mají, a stavební spořitelny se řídily spíše zájmy svých akcionářů než klientů.
Petr Kielar,
LN Takže plédujete za to, aby se místo zrušení státní podpory pouze upravil zákon o stavebním spoření?
Jednoznačně. V posledních letech byly úrokové sazby hypoték extrémně nízké a byly tam hodně dlouho. Byly tam tak dlouho, že jsme si na to zvykli. To ale nebyla normální situace. Nikdy dříve v historii nebyly hypotéky za dvě procenta. Ani v Evropě, ani v USA. I stát si zvykl na to, že není potřeba pomáhat lidem s financováním bydlení, protože máme levné hypotéky. Jenže ty jsou již minulostí a není pravděpodobné, že se v dohledné době objeví. A dříve či později budou lidé potřebovat stavět nové byty a udržovat ty stávající – a budou na to potřebovat peníze. A pro tyto účely bylo kdysi zavedeno stavební spoření.
V minulosti nebyly úvěry ze stavebka zajímavé, protože byly levné hypotéky. Ale teď je situace zcela jiná. To potvrdí každý, kdo uvažuje o hypotéce či kdo hypotéku splácí a končí mu fixace sazby. Stavební spoření může nabídnout úvěry s přiměřeně nízkou a především pevnou úrokovou sazbou. Stavebko dnes nefunguje dobře, ale dá se opravit. Bude to rychlejší a levnější, než když se dnes zrušíme stavební spoření a zítra začneme vymýšlet, jak lidem zajistit dostupné financování bydlení.
Stavebním spořitelnám se do levných úvěrů příliš nechce. Důvodem není jen setrvačnost, ale hlavně výsledek úvahy: proč dávat úvěr za čtyři procenta, když mohu prodat překlenovací úvěr za šest.