Dům nebo byt kupte teď. Podraží

Když se mluví o nákupu vlastního bydlení, pro většinu Čechů to znamená uvázání se k dluhu trvajícímu běžně i dvě dekády: úvěru ze stavebního spoření nebo hypotéce. Stavebnímu spoření se letos o polovinu sníží státní příspěvky, i hypotéky čeká řada změn. J

Vpolovině prosince Hypomonitor uvedl průměrnou úrokovou sazbu za listopad ve výši 5,67 procenta, zároveň ale ještě v prosinci přišla nabídka Monety Money Bank s – v tuto chvíli téměř se zázračnou sazbou – 4,49 procenta pro minimálně pětileté fixace. Pod pět procent se se svými nabídkami dostalo i několik dalších bank. A Moneta v tom určitě nezůstane sama – banky už přišly na to, že rozdíly v setinách procenta klienty neohromí. „Klesající úrokové sazby úvěrů povedou k oživení zájmu o úvěry. Lidé se postupně zbavují nostalgie po extrémně levných hypotékách a smiřují se s realitou, že úročení úvěru dvěma procenty bylo historickou výjimkou,“shrnuje aktuální dění nezávislý konzultant Petr Kielar, který se financování bydlení věnuje téměř celou svoji kariéru a přednáší o něm na VŠE. „S postupným poklesem úrokových sazeb proto můžeme očekávat adekvátně pomalý růst objemu nových úvěrů,“dodává.

Spolu se snižujícími se úroky už realitní makléři pozvolna zaznamenávají vyšší zájem o prohlídky nabízených bytů – a čím víc zájemců si bude byty prohlížet, tím poroste i jejich cena. Pro mnoho lidí to znamená, že nyní mají unikátní a na dlouho dost možná poslední příležitost koupit si kvalitní nemovitost za přijatelnou cenu. Nejlepší položky z nabídek realitních kanceláří totiž po každém oživení mizí jako první.

„Kdo nákup odloží, bude sice vybírat za stejnou nebo jen o něco horší cenu, ale z přebrané nabídky,“zrazuje od přebytečného otálení šéf realitního startupu Ownest Martin Machala.

Hypoteční specialista Tomáš Rusňák ze společnosti Taurum v novém roce a zejména v jeho druhé polovině rovněž očekává růst cen nemovitostí, protože hypoteční a realitní trh jsou zkrátka spojené nádoby. Ceny nemovitostí nyní napříč republikou klesaly – někde byl pád pouze kosmetický, jinde ale přesáhl i více než 20 procent.

„Vzhledem k celkovému kontextu situace na trhu, a tím myslím inflaci, úrokové sazby, počet novostaveb uvedených na trh, stavební zákon, demografické změny a další, se dá v dalších letech čekat spíše návrat na maxima a v důsledku další růst cen nemovitostí,“předpovídá. Boom v začátku roku nejspíš nečeká ani hypotéky. „Spíše se trh významněji rozhýbe v polovině roku, kde už mohou být sazby nižší a bude se blížit účinnost novely zákona o spotřebitelském úvěru a s tím spojené sankce za předčasné splacení. Spotřebitelé budou chtít stihnout současné podmínky, proto čekám větší vlnu právě kolem června až července,“říká Rusňák a potvrzuje, že budou levnější úvěry, ale také větší boj o dobré nemovitosti, za něž si lidé nakonec připlatí.

Konec hypoteční turistiky

Zatímco dosud byly pokuty za předčasné splacení hypotéky mimo sjednanou fixaci a její refinancování k jiné bance s nižším úrokem poměrně mírné, s platností od září přichází změna platící jak pro nové, tak i stávající smlouvy, u těch stávajících to bude až po začátku platnosti nové fixace a nejdříve právě od 1. září 2024.

„Novela bance umožní žádat po klientovi poplatek ve výši maximálně dvě procenta, a to pouze z nesplacené části jistiny. Poplatek vyvažuje to, že bance předčasným splacením hypotéky skončí i výnosy z úroků, s nimiž počítala pro období fixace úrokové sazby. Novela zachovává dosavadní právo každý rok splatit 25 procent původní jistiny úvěru zdarma za jakýchkoliv podmínek,“píše ministerstvo financí ve svém stanovisku k úpravě předčasného splacení hypoték. Na správnost výpočtu bude dohlížet ČNB.

Zároveň novela rozšiřuje okruh událostí, za nichž lze úvěr předčasně doplatit bezplatně. Tam už nyní patří období před koncem fixace smlouvy, tři měsíce od sdělení nové výše úrokové sazby, ale také třeba dlouhodobá nemoc, invalidita či úmrtí dlužníka nebo jeho partnera, pokud to výrazně sníží jeho schopnost splácet. Nově se mezi ně dostane vypořádání společného jmění manželů (tedy rozvod dlužníka) či prodej nemovitosti, pokud k němu dojde nejdříve dva roky po její koupi.

Významný vliv na cenu úvěrů bude mít i návrat konkurenčního boje mezi bankami, protože pokles úrokových sazeb dává prostor menším peněžním domům získat větší tržní podíl díky refinancování dražších úvěrů z uplynulých dvou let.

„Bude velmi záležet na tom, jak zareaguje velká trojka, tedy Česká spořitelna, ČSOB a Komerční banka. Pokud se nebudou chtít přizpůsobit trhu a usnou na vavřínech, může se stát, že se jejich tržní podíl sníží,“vysvětluje Tomáš Rusňák. Podle něj by ostatně už dnes mohly být hypotéky významně levnější, protože cena peněz na trhu dlouhodobě klesá, ale banky se rozhodly využít situace a nechávají si vysoké marže, což v minulosti nebývalo zvykem.