Hypotéky zlevní, ale nemovitosti podraží

Základní úrokovou sazbu v prosinci bankéři České národní banky snížili na aktuálních 6,75 procenta. Vzhledem k tomu, že tento krok byl očekávaný, některé banky na něj zareagovaly prakticky ihned, a to jak snížením sazeb na hypotékách, tak třeba i na spoři

Základní úroková sazba je zcela stěžejní pro odvození ceny mnoha finančních produktů. „Její snížení zvětšuje prostor, který komerční banky mají pro snižování hypotečních sazeb, protože právě základní úroková sazba ovlivňuje cenu peněz, které půjčují svým zákazníkům,“říká zakladatel a jednatel realitního startupu Ownest Martin Machala. To, jak bude základní úroková sazba vypadat v průběhu letošního roku, záleží na mnoha ohledech. Důležitá bude i lednová úroveň inflace – a ta bývá v meziročním srovnání nejvyšší z celého roku. Letos ji ovlivní i změny sazeb DPH, cen energií i pohonných hmot, a to vše je zase závislé nejen na kondici české, ale i světové ekonomiky a politické situaci v důležitých regionech. „Ačkoliv mne asi leckdo označí za přehnaně optimistického, troufám si odhadnout, že meziroční inflace v lednu může klesnout i pod tři procenta,“predikuje Jiří Rotschedl, finanční poradce a pedagog pražské VŠE.

Pokud tento scénář nastane, nebude podle něj mít Česká národní banka ke zvyšování nebo ponechání sazeb na aktuální výši důvod. „Jeden z pravděpodobných scénářů proto je, že se sazba s klesající meziroční inflací dostane v první polovině roku k 5,5 procenta a ve druhé polovině roku spíše ke 4,5 procenta. Úrokové sazby hypoték proto mohou v horizontu jednoho roku klesnout až k 3,5 procenta,“dodává Rotschedl.

Jakkoliv výhled vypadá nadějně, Klára Opletalová z Kalkulátor.cz konstatuje, že zatím se po snížení základní úrokové sazby nestalo prakticky nic: „Banky pravděpodobně vyčkávají anebo udělaly nějaký krok těsně před snížením sazeb. Například nabídly produkt s fixovanou úrokovou sazbou pro všechny žadatele o úvěr na ekologické či šetrné bydlení nebo na rekonstrukci. Dopady snížení pro koncové zákazníky Opletalová očekává na konci prvního kvartálu, protože banky potřebují změny zapracovat a interně je schválit. „Tím by se mohl začít ještě více hýbat nemovitostní trh, i když už jen oznámení od ČNB lehce zájem zákazníků zvýšilo,“podotýká.

Na tom, že úrokové sazby se budou významněji snižovat až kolem poloviny roku, se shodnou i další oslovení odborníci. A všichni jedním dechem dodávají, že snižující se sazby znamenají také opětovný růst cen nemovitostí. „Celá situace je bohužel dvousečná. S lepšími podmínkami hypoték se sice situace zlepší pro desítky tisíc domácností, ale trh na to bude pravděpodobně reagovat poměrně rychlým růstem cen těch nejzajímavějších nemovitostí,“varuje Martin Ponzer, CEO Bezrealitky.cz. Podle něj je tu ale i dobrá zpráva v podobě pravděpodobného posílení nabídky, protože řada majitelů nechtěla prodávat ve chvíli, kdy Češi na hypotéky nedosáhli. „Jen není možné počítat s tím, že se jim bude chtít dělat ústupky,“konstatuje.

Nový rok přinesl dobré zprávy i pro ty, kdo se rozhodnou nečekat na zlevnění a dají přednost většímu výběru. Jak Rotschedl upozornil, již v minulém roce ČNB povolila opratě v posuzování hypoték a od 1. července zrušila požadavek na DSTI (debt-service-to-income; poměr mezi celkovou výší všech měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr) a od 1. ledna 2024 i na DTI (debt-to-income; poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu). Celkový dluh tak již nemusí být nižší než 8,5násobek ročního příjmu žadatele a měsíční splátky všech jeho dluhů nemusejí být limitované 45 procenty čistého měsíčního příjmu.

„Kvůli těmto podmínkám na hypotéku velká skupina žadatelů nedosáhla. Je však otázkou, zda si banky některé tyto nároky neponechají. V současnosti ČNB stanovuje jen jednu podmínku, hypoteční úvěr nesmí překročit 80 procent hodnoty nemovitosti. U žadatelů do 36 let je to 90 procent,“vysvětluje Rotschedl.

S lepšími podmínkami hypoték se situace zlepší pro desítky tisíc domácností, ale trh zareaguje růstem cen těch nejzajímavějších nemovitostí

Je nejlevnější nejlepší?

O výši úroků vypovídá také Hypomonitor vyhlašovaný Českou bankovní asociací. Jeho hodnota ukazuje průměrnou úrokovou sazbu nových hypoték. V listopadu to bylo 5,67 procenta, a potvrdila se tak setrvale klesající tendence. Počátkem ledna klesla na 5,96 procenta.

Nejlákavější nabídku na trhu má aktuálně Monety Money Bank, jež nabízí hypotéku za 4,49 procenta, v nabídce je i několik dalších těsně nad pěti procenty. Cenu úvěru určuje celá řada faktorů, jako jsou délka fixace i splácení nebo třeba LVT (loan-to-value; poměr výše hypotečního úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti).

Jak ale ve svém vzdělávacím podcastu Hypotécast upozorňuje Tomáš Rusňák, nejnižší sazba nemusí nutně znamenat nejlepší hypotéku. „Některé banky nabízejí výhodnější sazby, mohou ale mít přísnější kritéria pro schválení úvěru nebo omezené služby. V tu chvíli oceníte poradenský servis, který může být klíčový pro nalezení hypotéky přizpůsobené vašim potřebám,“říká Tomáš Rusňák.

S novými úrokovými podmínkami lze očekávat, že se spustí i vlna rekonstrukcí. Ačkoli se jedná o jiný typ úvěru, než je hypotéka, a obvykle je i na nižší částku, cena peněz je stejná. Martin Machala z Ownestu upozorňuje, že zamíchat kartami mohou stavební spořitelny: loni spuštěný dotační program „Oprav dům po babičce“počítá s jejich zvýhodněnými úvěry, které by zvýšily dostupnost programu domácnostem, jež se ho rozhodnou využít. „Přesné podmínky těchto zvýhodněných úvěrů zatím nejsou známé a není vyloučeno, že spořitelny, hladové po úvěrových klientech stejně jako banky, tyto úvěry nerozšíří. Jisté ale je, že alespoň u úvěrů na rekonstrukci starých domů skýtá letošní rok příležitost pro výhodnější financování než v posledním roce a půl,“dodává Machala.

Autorka je spolupracovnicí redakce