Ceny bytů stagnují. Čeká se, kam se vydají

S nadějí na letošní rok hledí prodávající, kupující, realitní kanceláře i banky. Situace je stále složitá, snad se oproti loňsku zlepší

Letošní rok začíná na realitním trhu s velkým očekáváním. Optimismus lze cítit ze všech stran. Prodávající pomalu zvedají částky, za které nabízejí své byty, kupující sledují nabídky bank a doufají, že hypotéky zlevní. A samozřejmě realitní kanceláře věří, že po dvou chudých letech udělají více obchodů. Zda se všem jejich očekávání splní, ale není jasné.

Loni ceny bytů ve většině krajů spíše klesaly, závěr roku ale přinesl jejich pomalý růst. Ceny v inzerátech ukazují, že může pokračovat. Důležité je dodat, že loňské poklesy byly jen kosmetickým umazáním obřího zdražování předchozích let a vlastní bydlení zůstává pro Čechy méně dostupné než v minulosti. Všechny znaky oživení jsou navíc stále mírné proti letům, jako byl rok 2021.

Skončil chudý rok

Současný stav lze uvést rekapitulací loňska, jenž byl u bytů ve znamení poklesu cen. Existují sice kraje, kde podle statistik (viz grafika) ceny rostly, je ale možné, že to bylo tím, že se do prodeje ve větším dostaly dražší novostavby a pohnuly i s průměrem. Ke zdražování jako takovému prakticky nebyl prostor nikde v zemi.

„Počátek loňského roku byl o úplném zastavení trhu,“říká Tomáš Jelínek, šéf realitní kanceláře Century 21. Až v červnu se začali objevovat kupující, a to hlavně ti, kdo měli hotovost a už nechtěli dál vyčkávat, co bude, a pak ti, kdo se psychicky srovnali s tím, že hypotéky už levné nejsou a jen tak nebudou. Bylo jich ale málo. Nepomáhaly ani přísné banky a žádostí o hypotéku neprošla řada z těch, kteří by byli ochotni si ji vzít. Znát byl i pokles reálných mezd, lidem zdražovalo vše kolem, strašákem se staly ceny energií a ochota v tuto dobu investovat do pořízení bytu byla malá.

Trh drželi hlavně ti, kdo měli hotovost a chtěli ji někam investovat, naopak chyběly mladé rodiny pořizující si vlastní bydlení.

„Kdo měl našetřeno a mohl koupit za hotové, už to udělal, a trh nám ukazuje, že zas tak velký podíl těchto kupců nebyl,“vysvětluje Martin Ponzer, šéf portálu Bezrealitky.

„Ceny bytů se snížily. Největší propad se týkal panelových bytů a bytů před rekonstrukcí, kde průměrně cena klesla o deset procent,“popisuje Jan Hrubý, šéf realitky Re/Max. V nabídkách mohly byty zůstávat za původní vyšší ceny, prodávající si ale nakonec uvědomili, že situace se změnila, a během jednání o ceně přistoupili na zlevňování.

„Zvrat na realitním trhu nastal v letních měsících, kdy si řada potenciálních kupujících uvědomila, že je výhodné využít poklesu cen a dražší hypotéku refinancovat po poklesu úrokových sazeb na přijatelnější úroveň,“dodává Hrubý. Zájemce však na hypotéku musel dosáhnout. Což pokračuje do současnosti s tím, že s klesajícími sazbami hypoték přibývá i těch, kdo si je berou.

Čekání na růst cen

Nový rok začíná s optimismem. „Vyhlídky jsou velmi pozitivní.

Úrokové sazby jdou pomalu dolů. Lidé se také srovnali s většími životními náklady, akceptovali, že energie už nebude nikdy tak levná,“předpokládá Jan Martina, oblastní ředitel M&M reality.

„Nelze už čekat výraznější pokles cen, spíše stagnaci do okamžiku opravdového oživení trhu,“předpokládá Jelínek. Podle něj nejde jen o další zlevnění hypoték, ale hlavně o uklidnění situace okolo energií a o větší důvěru v ekonomiku. Pak se lidé spíše pustí do zásadních rozhodnutí, jako je nákup nemovitosti.

Podle odborníků by letos měly hypoteční sazby klesnout pod hranici pěti procent, teoreticky by se mohly přiblížit i čtyřprocentní úrovni, pokud by se situace vyvíjela lépe, než se očekává. Zlepšená dostupnost financování bude mít vliv nejen na poptávku, ale také na ceny bytů a domů.

Do prognóz se nikdo nechce pouštět. Mnozí prodávající si kvůli nedávnému snížení sazeb centrální banky zvýšili v inzerátech nabízené ceny bytů, nejvíce to dělají v Praze. Jenže prostor pro to, aby tento jejich optimismus vyšel, se jeví poměrně malý. Zájemců je stále málo.

„Je ještě brzy soudit, jestli trh, kde nyní chybí většina hypotečních kupců, na tento růst cen přistoupí,“hodnotí Ponzer.

Neukvapit se

Také existuje řada těch, kteří nechtějí prodávat pod cenou, a proto vyčkávají. I to by mohlo zabránit výraznějšímu zdražení – když k němu dojde, zvedne se rychle nabídka. Varování, že je třeba rychle koupit, než byty zase zdraží, tak může být ukvapené. Ale jsou i takoví, kdo čekají, že byty v Praze budou už letos výrazně zdražovat.

Obecně platí, že čím levnější a dostupnější hypotéky, tím vyšší budou ceny nemovitostí. Ve městech jako Praha jsou ale už nyní drahé i pro střední třídu. V hlavním městě také nadále platí, že nových bytů se staví málo a slabá nabídka udržuje vysokou cenu.

„Podle odborných odhadů je potřeba každoročně v metropoli povolit a postavit minimálně deset tisíc bytů,“říká Michaela Tomášková, ředitelka developerské společnosti Central Group. Loni se ale podle dat statistiků povolilo 5700 bytů a dál se tak prohlubuje deficit. „Ten už přesáhl 85 tisíc bytů,“dodává Tomášková.

Ceny nových bytů, byť ty loni nakonec také klesaly, drží vysoko i dlouhé povolování, mnohdy i delší než dekádu, a dražší úvěry, které developer celou tu dobu potřebuje.

Na drahé byty reagují lidé dalším slevováním ze svých nároků. Ti, kdo původně chtěli větší byt ve městě, nakonec berou zavděk menším za městem, protože jen na takový finančně dosáhnou.

Platí také, že zájemci více počítají náklady na energie a čím dražší čekají vytápění, tím nižší cenu jsou ochotni zaplatit. U bytů před rekonstrukcí si zase každý lépe počítá, kolik ho bude stát oprava, což opět nedává prostor k tomu, aby byty v horším stavu výrazněji zdražovaly.

I hypotéky nebudou v dohledné době laciné a podle mnohých odborníků už na dřívější dvě procenta ročně nejspíš nikdy nezlevní.