Byty se zmenšují, lidé na větší nemají
Developeři zvažují každý metr, o nějž by byty mohly zmenšit, jen část jde ale do extrému. Minimum je 16 metrů čtverečních
Nové byty v Česku jsou stále menší. Roste podíl menších dispozic, i ty samy o sobě se pomalu zmenšují. Například v Praze měl průměrný dokončený byt v roce 2017 užitnou plochu 70 metrů čtverečních, loni už šlo o 60. Neznamená to ale, že by Češi milovali malé byty, na větší zkrátka nemají a berou, na co dosáhnou.
„Byty se zmenšují nejen u nás, ale u všech developerů na trhu. Výrazně převažují malé byty s dispozicemi 1+kk a 2+kk, třípokojové jsou v menšině. Zmenšují se nejen dispozice, ale také výměry,“popisuje trh šéf společnosti Ekospol Evžen Korec.
„Pořízení vlastního bydlení se pro mnoho zájemců stalo velmi složité vzhledem k současné situaci spojené s vysokými úrokovými sazbami hypoték. Uchylují se proto ke koupi menšího bytu, než původně plánovali,“říká Alice Slámová, obchodní ředitelka developera UBM.
Každý metr se počítá
Tyto trendy potvrzují všechny oslovené firmy. „Developeři reagují na poptávku, protože stále více lidí pod vlivem vysokých cen nemovitostí a drahých hypoték kupuje menší jednotky,“říká obchodní ředitelka developera YIT Stavo Dana Bartoňová.
Každý metr čtvereční dolů ušetří poměrně velkou částku, v Praze může jít i o 200 tisíc korun za jeden.
Na trhu je znát, že se takové poptávce část developerů snaží jít vstříc. V nabídce na realitních portálech jsou i nové byty o velikosti 18 metrů čtverečních, zákonné minimum je 16 metrů. Raritou jsou ještě menší, takzvané ubytovací jednotky. Například na pražském Proseku byly loni v nabídce i úplně maličké „nebyty“ o velikosti osmi metrů čtverečních – v takovém postel, záchod a sprchový kout zaberou většinu prostoru, další ukrojí místo nutné pro to, aby šlo otevřít dveře. Projekt přilákal velkou pozornost, protože je odrazem vysokých cen nemovitostí nejen v hlavním městě.
Oslovení developeři se snaží držet akceptovatelnějších velikostí bytů a garsonky obvykle budují ve velikosti 30 až 40 metrů čtverečních, jen výjimečně jdou k 24 metrům.
„Pomyslnou hranici rozumné uživatelnosti garsonky máme stanovenou na minimálně 28 m2,“říká Bartoňová. Mají dokonce vzorový třicetimetrový byt, který má ukazovat, že i v tak malém se dá díky promyšlené dispozici žít.
„Ze zkušeností víme, že například v bytě pod 25 metrů čtverečních se bez kompromisů téměř bydlet nedá. Proto takové byty nestavíme a stavět nechceme,“říká hlavní analytik Central Group Ondřej Šťastný.
„Nejmenší garsonka, kterou jsme kdy postavili a prodali, měla zhruba 27 metrů čtverečních. Myslím si, že pod tuto hranici nelze postavit plnohodnotný byt, který by bylo možné zařídit nábytkem,“dodává Evžen Korec.
I další developeři za minimum u garsonky považují výměry spíše k třiceti metrům, ale zároveň dodávají, že když nabídli menší byty, tak je rychle prodali, případně na ně museli udělat i pořadník.
„Menší byty jsou nejen dostupnější, ale efektivně fungují i jako produkt pro nájemní bydlení. Poptávka tomu určitě odpovídá,“popisuje Jiří Baloun, šéf prodeje společnosti Geosan Development. Důležité podle něj je, aby byt i při menších rozměrech stále fungoval, jak má.
„Vedle zmenšování se podle mě budou dostávat do popředí i jiné formy dispozic, které zatím nejsou příliš běžné. Jedná se například o 2,5+kk, což je v podstatě malé 3+kk, které má místo samostatné místnosti spací výklenek pro rodiče v obývacím pokoji,“dodává.
Developeři neustále řeší vhodné dispozice, ale samozřejmě i to, jak na daný pozemek dostat co nejvíce hodnoty. Nejde jen o konkrétní rozvržení každého bytu, ale i to, jak jsou poskládány v rámci domu.
„Jdeme cestou efektivního využití užitné plochy bytu. Připravujeme byty tak, aby jejich obyvatelé neplatili za ‚mrtvé metry‘. Je to důležité nejen pro cenu při nákupu, ale také s ohledem na budoucí náklady na život,“popisuje David Wodinský, obchodní šéf společnosti Finep.
Dodává také, že jsou různé skupiny zájemců a ti se ve svých požadavcích liší. Například starší lidé potřebují mít kam dát všechny své věci, zatímco mladí takový požadavek nemají – a teoreticky jim tak ke stejné kvalitě života stačí menší byt.
V podstatě se developeři – stejně jako kupující bytů – tváří, že by raději jen velké byty a ty malé staví či kupují jen v nouzi. Jenže silná poptávka mnohdy může přimět developery ke změně postoje.
Máme připravený koncept studentského bydlení. V tomto projektu budou jednotky o 16 metrech čtverečních. Teoreticky by šlo dvě jednotky spojit.
Jdeme cestou efektivního využití užitné plochy bytu. Připravujeme byty tak, aby jejich obyvatelé neplatili za „mrtvé metry“.
„Naše projekty nabízejí byty ve vyšším segmentu, a na mikrobyty se tedy nezaměřujeme. Něco jiného by bylo, kdyby s takovým požadavkem přišel investor, který by koupil například celý bytový dům,“popisuje šéf Sekyra Group Leoš Anderle. V šuplíku ale mají sami i malé byty. „Máme připravený koncept studentského bydlení. V tomto projektu budou jednotky o 16 metrech čtverečních,“přibližuje. Teoreticky by pak šlo dvě jednotky spojit v jeden startovací byt.
Byty místo garáže
Mikrobyty jsou poměrně běžné ve velkých městech s vysokou cenou nemovitostí, v Evropě jde například o Paříž a Londýn, známé jsou i ty v New Yorku a samozřejmě z asijských měst, jako je Hongkong či Tokio.
Na českém trhu se objevují nejen v nabídce nových bytů, ale hodně odvážné minimalistické dispozice jsou i v nabídkách nájmů. Byty o velikosti garáže jsou k dispozici například v suterénech rodinných domů. I v bytových domech jsou jednotky velké kolem dvanácti metrů čtverečních. Někdy to může znamenat nízký nájem, lze ale najít i nabídky, kdy jsou tyto ubikace dražší než výrazně prostornější byty v okolí.
Některé z příkladů lze najít i na portálu Reality.idnes.cz. Ještě přijatelně působí ty s vysokým stropem, kde je možnost patra na spaní. Jsou ale i takové, kde je postel prakticky vedle kuchyňské linky.