Nájmy porostou. Hýbají s nimi ceny energií

Výkyvy cen elektřiny, plynu a topení se promítají i do čistého nájmu, u každého bytu to ale může být jinak

Poptávka po nájemních bytech v Česku v posledních měsících ochladla. Zájemců na byt je méně a v některých městech už klesá i nájemné. Celorepublikový průměr ale dál táhne vzhůru neustále zdražující Praha.

Podle jedné statistiky – od společností Deloitte a Dataligence – bylo průměrné nájemné v Česku v posledním loňském čtvrtletí 292 korun za metr čtvereční, což znamená nepatrný mezikvartální pokles. Jiná velká statistika od serveru Bezrealitky ukazuje naopak na růst na rekordních 297 korun.

Jde o rozdílné metodiky, shodují se ale v tom, že nájem se celorepublikově blíží 300 korunám a v Praze podle obou statistik jasně roste. Podle první na 395 korun za každý metr čtvereční, podle druhé na 357 korun. A nic na tom nemění ani to, že na každý inzerát reaguje méně lidí než o kvartál dříve.

Ve vleku cen elektřiny

Jedním z hlavních hybatelů výše nájmů se v posledních dvou letech staly ceny energií, případně výše na ně napojených poplatků. Lidé nehodnotí samotný nájem, ale náklady, které budou s bytem celkově mít. Všímají si poplatků i nákladů na energie. Když ty zdražují, vlastník bytů jen obtížně zvyšuje samotný nájem, a naopak, když energie zlevňují, je prostor pro růst činží o to vyšší.

Oslovené realitní kanceláře potvrzují, že se takové věci dějí. Včetně toho, že když skokově vzrostou poplatky, je vlastník bytu nucen slevit.

„Nájemci pracují s omezeným rozpočtem a pronajímatel to musí v celkovém částce vždy zohlednit,“říká makléřka Kateřina Holoubková z realitky Re/Max Anděl a potvrzuje i ze své praxe, že samotné nájemné muselo jít dolů, když vzrostly poplatky. V době prudce zdražující elektřiny prakticky nešlo pronajmout byt s přímotopy za v regionu běžný nájem. Někteří to zkoušeli, když psali do inzerátů dřívější náklady na energie a doufali, že si to nový zájemce nespočítá. Vyšší nájem mohl chtít ten, kdo s bytem nabídl i zafixované ceny energií.

Na druhé straně: úspornější byty či ty levněji vytápěné byly atraktivnější a znamenaly jistotu, že i případný další růst (když se ještě nevědělo, že vláda ceny zastropuje) nájemník spíše zvládne.

Později se na trhu objevila situace opačná. Lidé měli z energií menší obavy, a to se propsalo do nájmů.

Trochu paradoxně jsou ale nyní na trhu oba případy – ty, kde energie zlevňují, i ty, kde energie zdražují, protože někdy se až nyní propisují do poplatků, případně až nyní končí staré smlouvy se starými cenami a naskakují ty nové. I to může být důvodem, proč v některých oblastech nájemné klesá. Jinde se ale může zdražovat a nájemník to na měsíčních nákladech nepocítí, protože mu souběžně klesají platby za energie.

Nájmy dál porostou

Jak jsme již ukázali na statistikách, trend rostoucích nájmů je zřejmý a nevypadá to, že by jej mohlo něco zvrátit. Přibývá jednočlenných domácností, a Češi tak jen kvůli tomu potřebují více bytů. Navíc se málo staví.

„V Praze nové nájemní kapacity nepřibývají zdaleka tak rychle jako noví Pražané,“konstatuje pro LN šéf společnosti Bezrealitky Ondřej Strada.

Ceny potáhnou vzhůru i stále běžnější projekty profesionálního bydlení, kdy se bytové domy staví rovnou k dalšímu pronájmu, nájmy jsou pak ale i dvojnásobné, protože v sobě obsahují všechny náklady na výstavbu, provoz i přiměřený zisk investorů.

Zlevňující hypotéky přiměly řadu lidí vyčkávat. Než by si hledali nový lepší nájem, vyhlíží s kalkulačkou příležitost pořídit si vlastní bydlení. Jenže reality zůstávají i s klesajícími úroky pro velkou část lidí nedostupné. Navíc se čeká, že čím více lidí si bude teoreticky schopných pořídit svoje bydlení, tím více budou zdražovat, a dostupnost se tak v podstatě nezlepší. Nakonec tak nejspíše zůstanou na nájemním trhu a ve výsledku „pomohou“dalšímu růstu nájemného.

Podle Asociace nájemního bydlení může v letošním roce vzrůst počet lidí v nájmu o další nižší desítky tisíc lidí. „Nastartovaný větší zájem o nájemní bydlení se stane trvalým trendem a v roce 2030 může bydlet v Česku v nájmu kolem čtvrtiny lidí,“říká člen prezidia asociace Jan Rafaj.

Dostupné bydlení

Náklady na bydlení rostou v Česku rychleji než příjmy, a jeho dostupnost se tak snižuje. Proto politici přicházejí s řadou kroků, které mají situaci zlepšit. Obce staví městské byty a vláda minulý týden představila program Dostupné bydlení, což jsou hlavně zvýhodněné úvěry pro ty, kdo budou dostupné bydlení vytvářet.

Vzniká tu tak opět paralelní trh, ve kterém mají nájemníci lepší podmínky než ti ostatní. Developeři tento přístup kritizují. Říkají, že kdyby také měli městský pozemek zdarma, investiční podporu a zvýhodněné financování, také by jejich byty byly levnější.

Lidé nehodnotí samotný nájem, ale náklady, které budou s bytem celkově mít. Všímají si poplatků i nákladů na energie. Když ty zdražují, vlastník bytů jen obtížně zvyšuje samotný nájem.

Ceny potáhnou vzhůru i stále běžnější projekty profesionálního bydlení, kdy se bytové domy staví rovnou k pronájmu

Program ministerstva pro místní rozvoj má, pokud na to kývne Evropská komise, od podzimu obcím a právnickým osobám poskytovat podporu v kombinaci se zvýhodněným dotovaným úvěrem na výstavbu cenově dostupných nájemních bytů. Vyčleněno na to bude 4,5 miliardy korun.

Nájemníkem v takto vytvořených domech může být každý, kdo nepatří mezi 20 procent nejbohatších Čechů, u mladých do 35 let je podmínka dokonce zmírněna na to nepatřit mezi deset procent nejbohatších. Zájemci ale nesmí vlastnit žádnou nemovitost k bydlení. Speciální kategorií jsou pak veřejně prospěšné profese, jako jsou zdravotníci, policisté, sociální pracovníci a další, ti mohou nemovitost k bydlení vlastnit, ale ne ve stejném kraji. Poslední skupinou, která by na takový byt mohla dosáhnout, jsou oběti domácího násilí.

Kolem nájmů také v Česku pokračuje debata o ochraně nájemníků i vlastníků bytů. Na jedné straně vychází, že se nájemníci obávají, že o své bydlení přijdou, a stát chce přijít s jejich větší ochranou, na druhé straně je obtížné vystěhovat neplatiče a hledá se cesta, jak to urychlit.