Staví se málo. Byty zůstávají nedostupné
V mezinárodním srovnání Česko nevychází dobře. Byty tu výrazně zdražují a patří k těm nejdražším ve vztahu k příjmům
Dostupnost bydlení je v tuzemsku druhá nejhorší v Evropě po Slovensku. Česku tak uniklo nelichotivé první místo, které v reportu společnosti Deloitte získalo o rok dříve.
Na pořízení 70metrového bytu je v Česku potřeba 13,3 roční průměrné hrubé mzdy. Na Slovensku je to za rok 2022 podle těchto dat 14,1 mzdy a v Polsku 8,1. Je ale třeba dodat, že Slováci si hypotéky vezmou levněji než Češi. Při financování bydlení na úvěr tak bude pořadí zemí pravděpodobně obrácené.
Nedostupné hypotéky
Podle dat developera Central Group, který pravidelně zveřejňuje index dostupnosti bydlení, se situace v Česku o něco zlepšila, na pražský byt bylo ve třetím čtvrtletí loňského roku potřeba „jen“14,8 pražské mzdy, což je zlepšení například proti prvnímu kvartálu 2022, kdy bylo potřeba 17,3 ročního příjmu. V roce 2015 jich ale stačilo jen zhruba deset.
Zlepšení z poslední doby není dáno ničím jiným než drahými hypotékami. Ty přibrzdily růst cen bytů, zatímco mzdy alespoň nominálně dál rostly. To, co vypadá jako zvýšení dostupnosti, je ve skutečnosti jen důsledek toho, že se byty staly nedostupnými, a kvůli tomu o ně klesl zájem. Pokud lidé nedosáhnou na hypotéku, může jim být jedno, že byt stojí méně ročních mezd než dříve. Svou roli hraje i to, jaká část mzdy lidem na bydlení z příjmu zbyde, pokud reálná mzda v poslední době klesala.
Rostoucí nedostupnost bydlení ale není jen český fenomén. Týká se velké části světa. Ceny bytů překonávají inflaci i růst mezd a nová generace může jen závidět, za jakých podmínek bydlení pořizovali jejich rodiče či prarodiče. Velké téma je to v USA i napříč Evropou. Výrazně tomu „pomohla“pandemie koronaviru, která v důsledku zvýšila zájem o investice do „jistot“, jako jsou nemovitosti. A ty čím více zdražovaly, tím více zájemců to lákalo, aby si také sáhli na zajímavé zhodnocení. Jenže zatímco na jedné straně byli lidé, kteří hledali nejlepší místo, kam uložit peníze, na druhé straně jsou zájemci o bydlení, jimž se to vlastní jen vzdaluje.
V Česku byty zdražily od roku 2015 až po třetí čtvrtletí 2023 podle dat Eurostatu o 112 procent, po očištění o inflaci o 46 procent. To je po Maďarsku druhý nejvyšší růst v Unii. Bydlení v Maďarsku je přesto v poměru ke mzdám dostupnější než v Česku. Platí to i pro Rakousko a Německo.
Proč jsou vlastně byty v Česku o tolik dražší než v Polsku či Maďarsku, když jsou náklady na výstavbu podobné?
„Prodejní ceny jakéhokoli zboží na volném trhu nejsou určovány náklady. Cenu tvoří poměr poptávky a nabídky,“vysvětluje Marcela Fialková z developerské společnosti UDI Group, která staví bytové domy jak v Česku, tak například v Polsku.
Podle ní je stavební řízení natolik sešněrované, že se v Praze postaví tři tisíce až pět tisíc bytů ročně, zatímco v jen o málo větší Varšavě je to 20 až 25 tisíc. Ceny jsou tam kvůli vysoké nabídce nižší. Podle analýzy společnosti iO Partners se nových bytů v Praze začalo loni stavět nejméně od roku 2009. Data Deloitte zase ukazují, že se v Česku staví opravdu nejméně bytů v regionu.
Za riziko vyšší marže
Vyšší ceny v Praze jsou dané jak dražším pozemkem, tak předpokládaným rizikem. Může trvat přes dekádu, než se na stavebním pozemku podaří v Česku prosadit stavbu. Celou tu dobu běží úroky z úvěrů a platí se právníkům, kteří řeší všechny zádrhely a často i soudy kvůli mnohdy tisícům zásahů do povolování stavby. Tým pak musí často projekt kvůli námitkám zásadně předělávat. Developer chce vyšší marži za všechna rizika, která na sebe bere, navíc nečelí silné konkurenci, která by mu vyšší zisk neumožnila.
„Z analýz nám vychází, že kvůli pomalému povolování, dlouhé době vázanosti finančních prostředků a malému objemu výstavby jsou nové byty zbytečně minimálně o 15 procent dražší, než by musely,“říká analytik Central Group Ondřej Šťastný.
Slabá tuzemská nabídka a vysoké ceny vedly také k tomu, že například v Praze už není takový rozdíl v ceně bytu na periferii a v dobré lokalitě. Drahé jsou obě varianty. Ceny tlačí vzhůru i to, že se staví ve vyšším standardu, méně nároční zájemci na byty nedosáhnou, proto se developeři rovnou orientují na ty náročnější.
Podle Fialkové lze (bez pozemku) v Česku nové byty stavět do 50 tisíc korun za metr čtvereční. Vše by ale muselo klapnout, jak má.
„Pokud chceme mít ceny jako v Polsku, musíme otevřít trh pro všechny developery a zaručit, že bude dodržován zákon ze strany státu a obcí,“popisuje.
Řada českých obcí se snaží stavět vlastní bytové domy. To je ale náročný úkol pro nezkušené obce. Zde by mohl pomoci stát, který by zjednodušil pravidla a ideálně připravil několik typových domů, které by jednotlivé radnice mohly soutěžit.