Developer: Do Prahy se vejde Brno
„Politici ještě nepochopili, že nemovitosti jsou zdrojem bohatství vyspělých národů,“říká developer snažící se dokončit své město ve městě.
Loni se v Praze postavilo nejvíc kanceláří od krize. I kvůli tomu však stoupá jejich nenaplněnost, která se pohybuje okolo patnácti procent. Jak jste na tom vy?
To jde ruku v ruce s faktory, které ne vždy ovlivní developeři. Poptávka po kancelářích totiž závisí na tom, jak se daří ekonomice jako celku. Bude to záviset také na tom, jakou vizi bude mít Česko a Praha. Praha je mezi cizinci velmi žádaná a budou tu chtít bydlet. To ale za předpokladu, že korporace, které sem budou přesídlovat regionální centra, budou prostředí považovat za stabilní a předvídatelné. Což, budeme-li k sobě upřímní, není v současnosti pravda. Máte tři možnosti, jak může kancelářský trh růst.
Jaké?
Jednak rostou firmy, které už tu jsou. Jednak že se firmy, které sídlí v nekvalitních budovách, dostanou do situace, kdy chtějí svým zaměstnancům na- bídnout lepší prostředí a rozhodnou se přestěhovat. Třetí varianta je, že dochází ke stěhování firem ze zahraničí. Loni se postavilo hodně budov a stoupla nepronajatost. Letos by měla o pár procentních bodů klesnout, ale příští rok asi zase poroste. Firmy si však uvědomují, že přibližně 85 procent jejich nákladů tvoří zaměstnanci. Náklady na budovy jsou mezi 10 a 15 procenty. A pokud kvalitní a příjemné pracovní prostředí bude hrát roli v rozhodování pracovníků, do jaké firmy nastoupí, pak pro korporace nebude rozhodující, jestli to je někde o jedno euro dražší.
Díky internetu má čím dál víc lidí pracovat z domova nebo třeba z kavárny. Není to pro kancelářský trh hrozba? Firmy budou potřebovat menší prostor v přepočtu na zaměstnance, až se pro ně třeba v teoretickém krajním případě stanou kanceláře zbytečnými...
Jako lidé jsme společenští tvorové, potřebujeme komunikovat a setkávat se tváří v tvář. Globální korporace to už pochopily. Proto i přes jednoznačnou snahu o efektivní využívání prostor potřeba kanceláří nepomine.
Jak jste na tom nyní s nenaplněností vy?
V zásadě všechno, co jsme v Praze postavili, jsme pronajali ze sta procent. Vzhledem k tomu, že některé budovy už nevlastníme, tak se stávalo, že se částečně uvolnily. U dvou budov, které jsme již koupili zpět, jsme v relativně krátkém čase schopni opět nacházet dostatek nájemníků. Vylepšujeme tyto budovy novými nápady, aby se v nich lidé mohli cítit co nejlépe. Třeba dojem z budovy Alpha, která aktuálně prochází úpravami, bude diametrálně jiný.
Radovan Vítek v poslední době několikrát uvedl, že se nyní nechce kvůli vývoji na trhu pouštět do žádných velkých projektů či akvizic. Vy nemáte obavu z toho, kam se trh bude vyvíjet?
Nebude to jednoduché, to rozhodně ne. Ale trh bude umět rozlišovat kvalitní kanceláře od těch méně kvalitních. Kvalitní budou mít dlouhodobě šanci se udržet, ale průměrné může lehce potkat horší osud a takové celé budovy mohou zůstat dlouhodobě neobsazené, až je někdo přestaví k jinému účelu, nebo dokonce zbourá. Největším evropským trhem je Paříž, a tam je nemalé procento dlouhodobě neobsazených, a dokonce i neobsaditelných kancelářských budov.
Jak vypadá trh, když firmy vědí, že nenaplněnost je obecně vysoká a ony tedy jsou ve výhodě?
Myslím si, že od období, kdy v roce 2007 končila konjunktura, je tu jednoznačně trh nájemců. Nejvíce se to projevuje v tom, že pobídky, které majitelé poskytují nájemcům, jsou o desítky procent vyšší než v období 2004 až 2007. V Praze se ani teď nájemné nezvyšuje, nejde nahoru.
To je nyní asi právě tím, že se v posledních letech postavilo velké množství kanceláří a na trhu tak převyšuje nabídka poptávku.
Ano, ale pokud by tato země i Praha byly dobře řízeny, tak by to mělo pozitivní dopady i do trhu komerčních nemovitostí obecně. Naši zákonodárci však ještě nepochopili, že nemovitosti jsou zdrojem bohatství každého vyspělého národa. Nejen ty rezidenční, ale i ty komerční. Pokud stát bude vytvářet rozumná pravidla, která budou i daňově motivující, tak lidé nebudou nuceni investovat do pochybných zahraničních produktů. Myslím, že pro český trh i pro občany mohou být reality zajímavou alternativou, jak investovat peníze. Pochopitelně i ony mají svoje rizika, ale zároveň je to jedna z nejlepších ochran jak před inflací, tak před znehodnocováním vkladů nulovými úroky.
Nyní však trh s investicemi do nemovitostí roste. Ať už tím, že se o velké kancelářské budovy nebo obchodní centra zajímají zahraniční fondy, tak i na individuální úrovni – přibývá lidí, kteří si pořizují byt na investici.
Jednoznačně. Když si někdo koupí byt na investici, tak si myslím, že u standardních bytů střední kategorie má minimální riziko, že by došlo k nějakému znehodnocení. Výnos nebude kdovíjaký, zbude vám v čisté formě tak do tří procent. A navíc pákový efekt z levného financování je menší a spornější. To vidíme i na asi padesátce bytů, kterou jsme si v BB Centru nechali a pronajímáme je.
Jak jste daleko s plánem dobudovat BB Centrum? Pokud dobře počítám, jste teď asi ve dvou třetinách.
Máme čtvrt milionu metrů čtverečních, ve finále by to mohlo být asi 375 tisíc. Takže řádově ano. Vždy to však závisí na řadě faktorů – jako třeba akvizice. Pozemky si totiž průběžně svou vlastní činností zdražujeme. Například park na Chodově má proti nám výhodu, že kdysi jednou smlouvou vyřešil své veškeré akvizice. Přitom my máme akvizičních smluv již hodně přes stovku. Aby se mohlo BB Centrum dokončit, bude jich muset být zhruba dvě stě.
Nyní už jsou v plánu spíše nekancelářské budovy, že?
Pokud by se dokončily všechny etapy, o kterých uvažujeme, tak by to měly být ještě tři rezidenční etapy, dvě kancelářské, hotel s konferenčním centrem a Muzeum Bible. Kromě toho by měl vzniknout ještě nový dvouhektarový park a tři nová náměstí. Dá-li Bůh, chtěli bychom z BB Centra vytvářet jak příjemné pracovní prostředí pro lidi z kanceláří, tak místo, kam rády přijdou či přijedou i rodiny s dětmi.
V budoucnu plánujete do BB Centra přizvat spoluinvestory. Nekomerční projekty asi investory zajímat nebudou...
No jasně. Všechny křesťanské aktivity financuji z vlastních peněz. Bůh změnil v roce 1998 můj život. Jako výraz své vděčnosti jsem s Kristem uzavřel ve svém srdci smlouvu ohledně nakládání se svými financemi. Jejich převážnou část proto věnuji na evangelizaci a misii a do toho spadají i některé stavební projekty. Už jsme zde postavili kostel se společenským centrem, křesťanskou školu a školku a mám obrovskou radost, jak tyto budovy slouží lidem. To nefinancovala společnost Passerinvest Group, protože by to nebylo fér vůči těm menšinovým akcionářům, kteří nesdílejí tyto hodnoty.
Jak to vypadá s hotelem?
Jsme přesvědčeni o tom, že když se nevyskytnou nějaké zásadní problémy, tak bychom přibližně za rok začali stavět.
Když jste zmínil sousloví „zásadní problém“: jak pokračuje váš boj s politickou reprezentací Prahy 4, která loni s dalším rozšiřováním BB Centra nesouhlasila?
My v podstatě nemáme potřebu s někým bojovat. Vycházím z toho, že je potřeba komunikovat a vysvětlovat naše záměry všem dotčeným a kompetentním subjektům i lidem. Věřím tomu, že i na Praze 4 nakonec převáží lidé, kterým bude opravdově ležet na srdci rozvoj této naší městské části, a nikoliv její úpadek. Ten současný stav, který vládne v Praze, a Prahu 4 nevyjímaje, je pouze důsledkem megakorupce Bémovy éry. Je to reakce formou opačného extrému, který město, žel, posunuje o dvacet let zpátky. A to jsou nenapravitelné škody.
Jak se na trhu – který jste označil za zkorumpovaný – pohybuje hluboce věřící člověk? Sociolog Max Weber tvrdí, že protestantská etika zapříčinila rozvoj kapitalismu. Hodí se však i do prostředí českého developerského kapitalismu?
Moje zkušenost je taková, že se dá podnikat podle křesťanských pravidel. Musíte počítat s tím, že neuděláte každý obchod. Za těch podmínek, které tady v minulosti nastavily hlavní vládní garnitury, se nedá obchodovat ani se státem, ani s městem. Na druhou stranu máme pozitivní zkušenost z Ostravy, kde jsme postavili kanceláře Nová Karolina Park. V rámci přestěhování České spořitelny k nám jsme koupili jejich historickou budovu. Moravská Ostrava si ji od nás nejdřív pronajala a posléze i odkoupila. Pro město a ani pro nás se nakonec nejednalo o ztrátový obchod. Chtěl bych tedy věřit tomu, že by se věci mohly posouvat k lepšímu.
Na politiky už jste si stěžoval. Co úředníci? Zejména chybějící pražské stavební předpisy trápí hodně vašich kolegů.
Je jasné, že město potřebuje pravidla, podle kterých se dá stavět. Jinak je tu džungle. Je třeba, aby lidé pochopili, že do vnitřní Prahy se vejde ještě Brno. To tady zatím nahlas ještě téměř nikdo neřekl. Praha na svých hnusných komunistických brownfieldech v prstenci okolo historického jádra nabízí území, která je potřeba zahustit výstavbou. Jinak nemůže město finančně fungovat. Má jednu z nejnižších hustot obyvatel na kilometr čtvereční, což znamená nesmyslně drahou veřejnou dopravu a neefektivní síť škol. Obchodníci a živnostníci si pak na sebe dostatečně nevydělají kvůli nedostatku zákazníků. Praha by se měla zahušťovat, a nikoli rozšiřovat. Někdo z kompetentních politiků musí však říci tu odvážnou větu, že Praha by měla mít 1,75 milionu obyvatel, a jít za touto vizí.