Sociální byty nejen pro chudé, ale pro všechny
Bytová politika Vídně umožňuje širokým vrstvám obyvatel dosáhnout na dostupné bydlení. Aby systém sociálního bydlení fungoval, musí z něj profitovat všichni, nejen nejchudší.
„Griaß di, Oida!“zdraví mě v typickém vídeňském dialektu třicátník Martin. Adresu jsem našel poměrně snadno, než jsem však dorazil ke dveřím jeho bytu, chvíli jsem bloudil. Komplex z třicátých let v desátém vídeňském okrese není totiž jen obyčejný bytový dům. Takzvanou Gemeindebau tvoří přes čtyři stovky bytů v několika budovách, rozlehlé dvory navzájem propojené temnými průchody, množství zeleně, laviček a míst k relaxaci. Samozřejmostí je vlastní mateřská škola.
Podobných Gemeindebau – doslovný překlad zní obecní stavba – jsou po rakouské metropoli rozesety dva tisíce. Právě ty tvoří základ vídeňského systému sociálního bydlení, který do města jezdí studovat odborníci z celého světa a jenž Vídeň pravidelně katapultuje na přední příčky žebříčků nejlepších míst k životu na světě.
Plány na dostupné sociální byty má i v Česku ministryně práce Michaela Marksová. Podle chystaného zákona by obce měly povinně přidělovat byty nízkopříjmovým skupinám obyvatel, které za bydlení platí alespoň 40 procent čistých příjmů a po této platbě jim nezbude víc než 1,6násobek životního minima.
Do této kategorie by zřejmě spadal i Martin. Vyučený malíř se po několika letech bez práce překvalifikoval na zvukaře a několik nocí v měsíci nyní pracuje ve vídeňských hudebních klubech. Zbytek živobytí čerpá ze štědrého rakouského sociálního systému, a i když peněz nemá žádný nadbytek, i díky nízké činži dokáže své potřeby poměrně dobře pokrýt.
Jenže ve vídeňských Gemeindebau zdaleka nebydlí jen lidé, jako je on. Na zvoncích lze vyčíst řadu turecky znějících jmen, ale také typicky německá příjmení, která jsou nezřídka doplněna o titul Dr. či Ing.
V obecních či družstevních bytech, které se od sebe navzájem příliš neliší a v obou určuje ve velké míře výši nájmu město, žije 45 procent obyvatel Vídně. Jde o širokou vrstvu od nejchudších až po vyšší střední třídu. A to je podle Daniela Glasera z odboru bytové politiky magistrátu základem úspěchu vídeňského modelu. Ale také rozdíl oproti systému, který se chystá zavést česká vláda.
„Sociální bydlení má smysl pouze v případě, pokud na něj teoreticky dosáhne 80 procent obyvatel,“říká Glaser. Ten se právě rozloučil se skupinou bytových úředníků z Berlína. Německé hlavní město trpí prudce rostoucími nájmy, bydlení se stává těžko dostupným luxusem už i pro střední třídu, takže Němci do Rakouska přijeli zjistit, jak ze začarovaného kruhu ven.
Důvodů, proč sociální byty musí být dostupné prakticky pro každého, je podle Glasera několik. První je politický. Ať už je u moci levice, či pravice, kdokoliv, kdo by se pokusil dotované bydlení omezit, šel by proti svým vlastním voličům. Zároveň však systém funguje jako celek v souladu s komerčními nájmy. Skutečnost, že každý dosáhne na regulované nájemné okolo 7,50 eura (asi 200 Kč) za metr čtvereční, brzdí i růst komerčních činží.
Podle serveru Immopreise.at tak nájmy ve většině vídeňských okresů stagnují, v některých dokonce klesají a nahoru jdou jen na nejžádanějších adresách. Ať už tedy Vídeňané bydlí v obecním, družstevním, nebo privátním nájemním bytě, jejich výdaje na bydlení tvoří menší procento příjmů, než je obvyklé v jiných západních metropolích.
„V zemích, kde je bytový trh liberalizovaný, panuje trvalý nedostatek bytů a lidé bydlí velmi draze. Trh není schopen pokrýt základní potřeby. To je v Rakousku jiné, i když to někomu s neoliberálními názory může připadat jako socialismus,“hodnotí Glaser.
Vídeňský model sociálního bydlení však není zadarmo. Město každý rok vydá na výstavbu bytů s regulovaným nájmem, rekonstrukce a příspěvky na bydlení 600 milionů eur, tedy více než 16 miliard korun. To je zhruba pět procent rozpočtu města a více, než za rok rozdá na příspěvcích na bydlení celé Česko.
Polovinu z částky spolykají výhodné dlouhodobé půjčky investorům do nové bytové výstavby s úrokem jedno procento. O ty si může zažádat městská společnost Wiener Wohnen spravující obecní bytový fond stejně jako družstva a soukromí investoři. U posledně zmiňovaných však podle Glasera není zájem nijak valný, jelikož kredit je vázán na splnění řady podmínek.
„Je potřeba se vejít do limitu pro maximální stavební náklady na jeden metr čtvereční, určená je i maximální výše nájmu. Nájemníky do třetiny bytů pak vybere samo město,“vypočítává podmínky Glaser. Návratnost takové investice se podle něj pohybuje do 3,5 procenta ročně, ale většinou ještě níž. U čistě komerčních projektů to bývá i sedm procent. Výhodou nízkoúročených půjček je, že se městu v následujících letech vrací a splátky pokryjí zhruba třetinu ročních výdajů.
Zbylých 400 milionů získává město ze státní kasy. Ta má na to zřízený stálý zdroj příjmů. Zaměstnanci a zaměstnavatelé v Rakousku odvádějí každý měsíc po půl procentu ze mzdy jako příspěvek na dotované bydlení. Historie odvodu sahá až do doby po druhé světové válce, kdy byl zřízen jako poplatek Spojencům za správu země. Záhy se však transformoval jako zdroj prostředků na obnovu zničených měst.