Pro dům s metrem v ruce

Podlahová plocha, obytná plocha, užitná plocha, vnitřní plocha bytu. Slovíčkaření, mohlo by se říct. Kdyby nešlo o právní záležitosti či dodržování přepisů. A o peníze. Kreativita zákonodárců nebo realitních makléřů vám může snadno zamotat hlavu.

Menší, než jste čekali? Dražší, než jste si mysleli? Žádná výjimka. Kupujete dům nebo byt, který chcete rekonstruovat. Nebo třeba k domu přistavovat. Jako jedno z hlavních kritérií pro výběr bude velikost v metrech čtverečních.

Jenže právě u ní je nutné mít se na pozoru. Může totiž být matoucí a od skutečnosti se lišit až o několik metrů. A i když je přesná, je rozdíl, podle jakého předpisu ji někdo spočítal. Najdou se přitom i další případy, kdy se lze kolem ploch v metrech čtverečních v souvislosti s domem či bytem setkat s nejasnostmi.

Projekt Pro Povolení nestačí

Za prvé je problém, že v různých předpisech se používají různé definice podlahové či jiné plochy. Záleží pak na tom, podle jakého předpisu a v jaké souvislosti se metry čtvereční uváděly. Řada předpisů navíc tyto pojmy uvádí, aniž by je definovala. A hledat správný význam, to je často problém i pro zkušeného právníka. O tom více dále v článku.

Za druhé záleží na tom, podle jaké dokumentace se dům stavěl a jestli uchovávané dokumenty odpovídají dnešní realitě. Projektová dokumentace se dělá kvůli povolování. Stavět by se však mělo podle přesnější dodavatelské dokumentace, kterou dává najatá firma stavebníkovi k odsouhlasení. „Na rozdíl od projektové dokumentace už jsou v té dodavatelské popsány konkrétní materiály a výrobky, z nichž bude stavba prováděna, a technologické postupy,“vysvětluje Marie Báčová z kanceláře České komory autorizovaných inženýrů a techniků.

Podlahová plocha v projektové dokumentaci pro povolení stavby podle ní není a nemůže být přesná. Pro tuto dokumentaci není důležité znát skladbu stěn, příček a podlah, druh omítek, jiné úpravy povrchů stěn nebo druhy obkladů. A projektant je ani nezná. „Takže se výsledná podlahová plocha může od plochy vyznačené v projektové dokumentaci pro povolení stavby lišit v centimetrech, u větších místností v metrech,“říká Marie Báčová. Přesto řada lidí staví podle projektu pro povolování, aby ušetřila, i když to někdy k úsporám ani nevede.

PřeMěřte Mi to, ProsíM

Za třetí se při prodejích nemovitostí někdy údaje úmyslně zkreslují, aby dům či byt působil větší. Kromě podlahové plochy bytu se v inzerátech s nemovitostmi používají i jiné pojmy, jako celková plocha bytu, obytná plocha, užitná plocha nebo vnitřní plocha bytu. Jejich obsah není vždy zcela jasný a může se výrazně lišit.

Nejjistější je, když prodávající nebo realitní makléř interiér nemovitosti přeměří a prodává podle skutečných naměřených

metrů. Kupující by se na to měl zeptat, v ideálním případě si vše přeměřit sám. Nebo si aspoň vyžádat rozměry všech místností a součástí bytu či domu, z nichž si lze skutečnou velikost nemovitosti spočítat. Dobré je ujistit se, zda se podlahová plocha uvádí včetně příček, nebo bez nich.

Operace s čísly

Na uchovávání dokumentů si musíte dát pozor, i když sami stavíte. „U rodinných domů je třeba zdůraznit povinnost vlastníka mít uloženou dokumentaci skutečného provedení stavby v podobě, která odpovídá současnému stavu,“připomíná Marie Báčová. Může být potřebná k různým věcem, třeba k dalším stavebním úpravám, nebo když budete dům či byt někdy v budoucnu prodávat. „Tato dokumentace musí být přílohou kupní smlouvy o prodeji domu,“říká Marie Báčová.

Správné údaje o metrech čtverečních je důležité znát i kvůli jiným záležitostem. Třeba ve formulářích pro stavební povolení a ohlášení se vypisuje údaj o užitkové ploše bytů, což se týká novostaveb i rekonstrukcí. V dosud platném stavebním zákoně se také liší pravidla pro rodinné domy s celkovou zastavěnou plochou do 150 m2 a nad tuto velikost. Novela, která už prošla Poslaneckou sněmovnou, toto rozdělení ruší, ale zatím není v platnosti. O ní více ve sloupečku Krátce.

Chcete-li zateplovat podlahu přízemí a žádat na to dotaci v programu Nová zelená úsporám, v on-line aplikaci budete vyplňovat metry čtvereční podlahy. Opět je lepší si plochu přeměřit, než se spoléhat na dokumenty. Když budete chtít nemovitost nebo její část pronajímat, při stanovení ceny se také může vycházet z podlahové plochy. Kromě toho se podle podlahových ploch bytů většinou rozpočítávají náklady v bytových domech.

JednOu příčka, Jindy ne

Nejvíc nejasností je kolem pojmu podlahová plocha bytu. Jednou se například podlahová plocha počítá včetně příček, sloupů a pilířů, jindy bez nich. Při komunikaci se stavebními úřady se dnes obvykle pracuje s pojmy definovanými v metodickém pokynu, podle něhož tyto úřady vyplňují statistické údaje v hlášení o dokončení budovy nebo bytu. Podle něj podlahová plocha bytu nezahrnuje

udávaná podlahová plocha v metrech čtverečních se může od skutečnosti lišit až o několik metrů.