Boj o hypotéky. ČNB krotí trh
Developeři a banky varují: Na vlastní bydlení dosáhne méně lidí
Poslední roky přinesly poskytovatelům hypoték žně. Klesající úroky nalákaly do banky spousty lidí, kteří by na úvěr za normálních okolností nedosáhli. Finančním ústavům taková situace vyhovuje. Snadněji udají peníze, které by jim jinak ležely na účtech. A developerům rovněž: díky zájmu mohou šponovat ceny.
Česká národní banka je však na pozoru. Bojí se, že by část dlužníků mohla mít problém se splácením hypoték, až přijdou horší časy. Už loni proto krotila trh a letos v dubnu přitvrdila – doporučila bankám, aby dávaly hypotéky nejvýš na 90 procent hodnoty nemovitosti. Na úvěry nad 80 procent ceny bydlení má navíc dosáhnout jen hrstka vybraných klientů.
Už teď je při průměrných cenách nových pražských bytů nutné, aby měl zájemce při žádosti o hypotéku více než milion korun v hotovosti. A teď by strážci ekonomiky rádi utáhli šrouby ještě víc. Ve Sněmovně leží zákon, podle něhož by ČNB mohla místo doporučení rovnou nařizovat. A bankám by hrozila pokuta až 10 milionů korun.
ČNB by získala možnost omezovat i další dvě podmínky pro poskytnutí hypotéky: úroveň celkových splátek k příjmům domácnosti a celkové zadlužení vůči ročním příjmům.
Jenže u části poslanců s tím narazila. „Centrální banka svou uvolněnou měnovou politikou pomohla levné úvěrování rozjet a teď to chce drsnou regulací brzdit. Rozhodování o riziku přísluší komerčním bankám,“myslí si poslanec a ekonomický expert ODS Jan Skopeček.
Podle něj by ČNB měla mít možnost zasáhnout jen ve velmi specifických případech, kdy by se ekonomika dostávala do vážných problémů.
Jiní zákonodárci jsou k zákonu vstřícnější. „Určitě nemáme zájem, aby se lidem výrazně ztížil přístup k hypotékám. Je ale třeba najít rovnováhu mezi obezřetností a tím, aby si lidé mohli dál půjčovat na bydlení, aby hypotéky nebyly jen pro milionáře,“říká místopředseda rozpočtového výboru, poslanec Jaroslav Klaška (KDU-ČSL).
Zbytečné obavy zákonodárců
Zástupce regulátora novelu obhajuje. „Existuje velký tlak na zákonodárce od všech, kdo jsou závislí na prodeji nemovitostí a úvěrů. Vytvářejí zdání, že když ČNB bude mít pravomoc regulovat úvěrové ukazatele, tak se výrazně sníží dostupnost úvěrů a na trhu nastane katastrofa. To jsou zcela zbytečné obavy,“říká šéf odboru finanční stability ČNB Jan Frait.
Zhoršující se dostupnost bydlení je podle něj odrazem rychlého růstu cen bytů. A dostupnost úvěrů pro rizikovější žadatele snižuje již zákon o spotřebitelském úvěru, který platí od loňského prosince.
„V něm je jednoznačně řečeno, že úvěrové instituce musí prověřovat úvěruschopnost. Klient, který požadavkům nevyhovuje, narazí už tam,“dodává Frait. Developeři tvrdí, že návrh novely směřuje ke snížení počtu hypoték, a nikoli k tomu, aby byly bezpečnější. Šéf Asociace developerů Omar Koleilat prohlašuje, že v zákoně chybějí přesnější pravidla, jak by měla ČNB při určování parametrů, které budou regulovat trh hypoték, postupovat.
„Během krize došlo zhruba k dvacetiprocentnímu poklesu cen nemovitostí. Ten je současným nárůstem cen vyrovnán, kupující jsou na tom však stále ještě lépe díky nízkým úrokovým sazbám,“tvrdí Koleilat.
Majitel společnosti Ekospol Evžen Korec dodává, že růst cen je způsoben hlavně výrazným nepoměrem mezi nabídkou a poptávkou. „Zájem lidí o nové bydlení je výrazně vyšší, než dokážou developerské společnosti uspokojit. Problém je hlavně v neuvěřitelně složitém procesu povolování staveb,“vysvětluje Korec.
Hrozí více podvodů
Podle bankéřů mohou přísnější kritéria navíc vést k tomu, že lidé, kteří nebudou mít dostatečně naspořeno, začnou potřebnou část vlastních prostředků pro získání hypotéky hledat jinde. „Půjdou do jiné banky pro spotřebitelský úvěr, do spořitelny pro úvěr ze stavebního spoření, nebo si půjčí od nebankovní společnosti. To všechno bude mnohem dražší než hypotéka,“varuje hypoteční specialista UniCredit Bank Michal Neubauer.
Do nevýhodné situace se podle něj mohou dostat také lidé, kteří si v poslední době vzali hypotéku na celou hodnotu nemovitosti. A to ve chvíli, kdy jim skončí fixace úrokové sazby. Sice jim nehrozí, že by na refinancování hypotéky nedosáhli, ale kvůli novým pravidlům ČNB dostanou horší podmínky a vyšší splátky.
Objevují se i názory, že nová pravidla mohou vést k nárůstu úvěrových podvodů. „Klienti mohou mít snahu nadhodnocovat svůj majetek či příjmy a podhodnocovat své výdaje,“říká vedoucí právního oddělení finančně-poradenské firmy Partners Stanislav Holeš. Podle něj může menší počet hypoték vést paradoxně i ke zlevnění úvěrů na bydlení.