Banky se musí začít připravovat na horší časy
Ceny bydlení jsou o desetinu předražené a hypotéku dostanou i ti, kteří mohou mít v budoucnu problém splácet. To je nebezpečné, říká Jan Frait z ČNB.
Developeři, banky a zprostředkovatelé úvěrů mají obavy, že Česká národní banka přiškrtí hypotékový boom, a varují před nedostupností vlastního bydlení. „Největší hrozbou z hlediska dostupnosti jsou drahé nemovitosti, ne naše regulace,“říká Jan Frait, ředitel odboru finanční stability centrální banky.
ČNB se aktuální novelou zákona snaží získat pravomoci pro omezování poskytování rizikových hypoték. Její odpůrci však varují, že kvůli tomu řada rodin přijde o možnost pořídit si vlastní bydlení. Mají pravdu?
Kritici regulace tvrdí, že zlá ČNB chce bránit ve štěstí mladým lidem tím, že jim neumožní zadlužit se do konce života a koupit nemovitost za jakoukoliv cenu. My ale nemáme v úmyslu nahradit finanční instituce, které si samy posuzují rizikovost klientů a musí podle nového zákona o spotřebitelském úvěru (účinný od prosince 2016 – pozn. red.) důkladně prověřovat úvěruschopnost klienta. ČNB chce jen mít možnost v obdobích úvěrového boomu určit, kdy už jsou parametry úvěru za hranou a kdy je jeho poskytnutí vysoce rizikové. Už dnes ČNB na trh působí tím, že vydává doporučení pro banky, jak mají při poskytování hypoték postupovat. Proč potřebujete nový zákon? Doporučení má menší právní sílu. Je to především pro případ, že by hypoteční úvěry začaly poskytovat nebankovní instituce, které zatím nepodléhají tradičnímu dohledu, případně instituce ze zahraničí. Navrhovaný zákon nereaguje na žádné akutní riziko. Je to dlouhodobý preventivní nástroj, který umožní ČNB nastavit určité hranice, pokud shledá, že vznikají rizika pro stabilitu finančního systému. Pokud nic takového neuvidíme, na nastavení limitů ani nedojde. Řídí se dnes banky doporučeními, která vydáváte? S platností od loňského října a poté letos od dubna jsme bankám zpřísnili pravidla pro poskytování vysokoprocentních úvěrů. Banky doporučený strop na tyto půjčky zatím vesměs dodržovaly, jen jim chvíli trvalo, než se s tím srovnaly. Novela by nám umožnila také závazně nastavit limity na dva další ukazatele hodnotící žadatele o půjčku – poměr dluhů vůči ročním příjmům nebo poměr všech měsíčních splátek dluhů k měsíčnímu příjmu.
Proč ČNB k regulaci vysokoprocentních hypoték vůbec přistoupila? První doporučení vzniklo už v roce 2014. V té době se objevovaly náznaky rozvíjející se spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Od té doby se hypoteční úvěrování a trh nemovitostí pohybují po spirále nahoru a postupně zvyšují rychlost. To může být nebezpečné pro celý finanční systém. Můžete to vysvětlit?
Poskytují se čím dál víc a čím dál vyšší úvěry, což je dáno rostoucími cenami bytů a také větší benevolencí bank ke klientům. Splátky rostou rychleji než příjmy lidí, kteří si je berou, takže se lidé stávají citlivější na pokles příjmů nebo nárůst úrokových sazeb. A tím vzniká ta spirála: úvěry způsobují růst cen nemovitostí, noví zájemci o jejich koupi se více zadlužují, a tím se celý systém stává zranitelným. Lepší dostupnost hypotečních úvěrů vede paradoxně k horší dostupnosti bydlení. Není ale zdražování způsobeno především nedostatkem nových nemovitostí v nabídce? Ti, co se pohybují na realitním trhu, to takto vysvětlují a je to určitě jeden z faktorů. Na druhé straně to ale neznamená, že když se bude stavět hodně, budou ceny nějak výrazně nižší a systém bezpečnější. V úvěrových boomech a hypotečních spirálách se prodá cokoliv. Viděli jsme to ve Španělsku a v Irsku, kde se často poskytovaly úvěry nejen na bydlení, ale i na investici. Ceny nemovitostí, hlavně bytů, za poslední rok stouply někde i o pětinu. Jsou předražené? ČNB už dříve uvedla, že považuje ceny rezidenčních nemovitostí, minimálně v Praze, za nadhodnocené, a v letošním roce se nadhodnocení dále zvýšilo. Vychází nám v průměru kolem deseti procent – rozdíly jsou pochopitelně podle lokality a také u starých a nových bytů. Stoprocentní úvěr na nemovitost, poskytnutý před dvěma lety, je kvůli tomu méně rizikový než stoprocentní úvěr v současné době. Proč?
Od roku 2013 rostly ceny nemovitostí o 13 až 14 procent rychleji než příjmy lidí. Pokud by nastala recese nebo jiná šoková událost, tak by ceny nemovitostí mohly spadnout. Jakmile cena například panelákového bytu, který někdo v roce 2014 koupil na stoprocentní hypoteční úvěr za 2,5 milionu a v letošním roce za 3 miliony, spadne, tak ten starší úvěr je pochopitelně nižší, a tedy méně rizikový. Jak se vyvíjí trh s hypotékami v letošním roce? Poskytuje se více rizikových úvěrů – tedy těch vysokoprocentních, které mají rovněž vysoké splátky v poměru k příjmům žadatele a dosahují velmi vysokých násobků jeho ročních příjmů. Finanční instituce jsou pod tržním tlakem a jdou do vyšších rizik. Na trh se dostávají žadatelé o hypotéku, kteří by před dvěma lety neuspěli. Banky tedy poskytnou úvěr kdekomu? To ne. Minimálně ti bankéři, kteří pamatují předchozí krizi, si rizika velmi dobře uvědomují. Jsou ale pod velkým tržním a psychologickým tlakem. Tlačí na ně všichni ti, kteří jsou zainteresováni na co nejvyšším objemu prodaných bytů za co nejvyšší ceny nebo na poskytnutí velkého množství úvěrů v co nejvyšších částkách. Hypoteční mánii vytvářejí zejména subjekty, které prodávají bydlení a úvěry – developeři, realitní kanceláře, finanční zprostředkovatelé a poradci. Vytvářejí tlak: teď kupujte, ceny dál porostou, hned si půjčte, protože úroky z úvěrů budou už jen vyšší, nyní je nejlepší investicí ta do vlastního bydlení a tak dále. Dnes jsou úrokové sazby rekordně nízké. Ale co za tři nebo pět let, až úroky vzrostou a klienti, kteří dnes hypotéku dostali jen taktak, už po refinancování nové splátky neutáhnou? Je to významná hrozba pro banky? Klíčové bude, jak rychle porostou úrokové sazby a jak rychle porostou mzdy. Úrokové sazby jsou zpravidla vyšší, pokud je vyšší inflace, a tím rostou rychleji i mzdy, takže problém nenastává. Může se ale stát, a historicky jsme to viděli například v roce 2009, že úrokové sazby porostou rychleji než příjmy, nebo příjmy neporostou vůbec, protože bude vyšší nezaměstnanost. Pravidla obezřetnosti nicméně jsou a vždy byla jasná. Banky musí při hodnocení úvěruschopnosti zkoumat schopnost splácet nejen za stávajících podmínek, ale i při stresových podmínkách. Kritizovaná novela zákona by umožnila ČNB nastavit limity, které rozhodnou o tom, kdo nedosáhne na hypotéku. Kdo by to mohl být? Už dnes ČNB vidí jako rizikové ty klienty, kteří na splátky dluhů vynakládají víc než 40 procent svých příjmů. Kde ale limit stanovíme a kdy, zatím není jisté, těch 40 procent by mohlo být příliš velkým zásahem. Je třeba si uvědomit, že limity na nové hypotéky nastavujeme dnes, v dobrých časech. Pokud nastanou horší časy a klient se dostane například při refinancování do problémů, tak to nebude kvůli regulaci ČNB. Bude to proto, že pro banku nesplní požadavky na úvěruschopnost podle zákona o spotřebitelském úvěru. Ve špatných časech budou poskytovatelé hypoték sami opatrní a nebude třeba, aby ČNB trh v té době omezovala. Koho se snaží ČNB regulací ochránit? Limity na vysokoprocentní úvěry mají chránit banky před dopady nepříznivých šoků a částečně brzdí rozvíjení spirály mezi úvěry a cenami nemovitostí. Limity na zadlužení klientů mají chránit domácnosti, aby se kolektivně nepředlužovaly. Jsou pak velmi citlivé na ekonomické šoky, a to může ve finále dopadnout na ekonomiku jako celek: předlužené domácnosti, které bydlí ve vlastním a zoufale splácejí své hypoteční úvěry, výrazně omezí spotřebu, a to vede k recesi v celé ekonomice. Stalo se to v Nizozemsku, v Irsku, ve Španělsku. Aktuálně vykazují banky jen velmi nízké procento špatných úvěrů na bydlení, zhruba dvě procenta. Proč je potřeba do trhu zasahovat? Není rozhodující, jaká je situace teď, v příznivých dobách, kdy se ekonomice daří a jsou nízké úrokové sazby. Pokud přijde šok, může se to dramaticky změnit. Podívejte se na Irsko – v roce 2007, rok před krizí, byl podíl úvěrů v selhání blízko nuly. Brzy po krizi to bylo 25 procent úvěrů. Regulace má význam i pro stabilitu veřejných financí – záchrana irského bankovního sektoru po roce 2008 stála 64 miliard eur, tedy 40 procent HDP Irska. Švédská vláda na začátku devadesátých let zaplatila asi 25 procent ročního HDP za stabilizaci bankovního sektoru po nemovitostní krizi. Kromě doporučení může už dnes ČNB žádat po bankách navýšení proticyklické rezervy. K čemu slouží? Bankám to vytváří polštář pro špatné časy, aby měly z čeho uhradit vyšší úvěrové ztráty a udržely běžné fungování – zejména aby byly schopné úvěrovat podniky. To se stalo v některých zemích eurozóny po roce 2008. Banky například ve Španělsku poskytly obrovské množství úvěrů na byty a pozemky a pak utrpěly rozsáhlé ztráty. Dostaly se blízko insolvence a nebyly schopny úvěrovat zejména malé a střední firmy, ty se pak dostávaly do problémů. Zasahují národní banky v ostatních státech EU také do trhu s hypotékami? Limit na vysokoprocentní hypotéky zavedlo už devatenáct zemí, přičemž významná část z nich to dala do zákona. Loni vydala Evropská rada pro systémová rizika varování osmi zemím, mezi nimi například Rakousku, Belgii, Nizozemsku, aby konaly více. Česko varování nedostalo, ale byli jsme hned za nimi.