Developer může uspokojit poptávku po bydlení, infrastruktura je věcí města
Společnost UBM Bohemia Development je hrdá na multifunkční projekt Anděl City, který vznikal v letech 2002 až 2007.
D oba byla tehdy otevřenější, tak se podařilo přetvořit nevyužívanou továrnu na městskou čtvrť. Aktuálně se ale věnujeme menším bytovým projektům,“říká Jan Zemánek, který v čele společnosti stojí třetím rokem.
Jak se z architekta, což je tvůrčí a kreativní profese, stane manažer developerské firmy?
To je dobrá otázka, protože architekti většinou bývají špatní manažeři, zvláště ti, co jsou výsostně kreativní. Každý adept architektury pochopitelně sní o tom, že sedí před čistou stránkou či spíše před prázdnou počítačovou obrazovkou a v hlavě si tvoří „vzdušné zámky“, které potom přenese ve skicách na papír. Jenže takto to není – většina architektů jsou spíše úředníci, kteří organizují nějaký proces. Jak řekl Adolf Loos: „Kromě náhrobního pomníku architektura není umění.“Je to věc, která je určená ke spotřebě a jejím určujícím faktorem je funkčnost. Pokud architektura není funkční, tak je špatná. Ale to, že je funkční, neznamená, že je dobrá.
Vraťme se k vaší profesní cestě...
Architektura je syntetická činnost, která slučuje spoustu informací a procesů a musí respektovat množství předpisů a regulativů. Architekt-koordinátor tohle všechno dává dohromady a snaží se z toho nebo navzdory tomu vytvořit něco, co funguje a je to hezké. Architektonický návrh je proces, který je součástí širšího procesu realizace projektu. A mě právě postupem času začalo zajímat, jak ten proces funguje, protože architekt neexistuje ve vakuu, pracuje pro někoho a ten někdo to celé financuje, řídí a dává zadání.
A není těch regulí a předpisů v ČR nebo spíše v Praze až příliš? Vaše firma působí i v jiných zemích Evropy, takže máte možnost srovnání.
Pracujeme intenzivně v Rakousku, Německu a v Polsku, mám projekty i v Holandsku a jinde. A faktem je, že povolovací proces je v Česku komplikovanější, a hlavně nepředvídatelnější než třeba v Německu. Tam je podobně jako u nás dvoustupňový povolovací proces, ale podmínky jsou nastavené daleko přesněji. Například vydání stavebního povolení tam většinou trvá tři měsíce, takže se vše dá naplánovat.
Proč je v tomto Praha tak jiná?
Myslím, že důvodem je absence plánu rozvoje a stanovení priorit rozvoje. Když se podíváte na Berlín, Vídeň či Paříž, tak v nich existuje koncepce, co by to město mělo plnit nejen ve smyslu urbanismu, ale i z hlediska toho, proč a jak chce být pro lidi atraktivní. Na základě toho pak probíhá územní plánování, které musí mít jistou kontinuitu, ať je vláda taková, nebo maková. Protože město je vlastně obchodní organismus – musí usilovat o to, aby bylo bohaté a mělo peníze třeba na infrastrukturu, veřejné stavby a tak dále. A absence jasného povolovacího procesu nakonec, a to je už v Praze zřejmé, nepříznivě ovlivňuje i státní instituce. V Praze jsou dokonce uskupení, která otevřeně a hrdě hlásají, že development by neměl existovat. Ale to neodráží všeobecnou realitu, protože všichni víme, že Praha má v České republice výjimečné postavení, že je to naše jediné skutečně velké město, kde se něco děje. To má ten efekt, že se sem žene spousta lidí, kteří tu hledají lepší podmínky k životu a k práci. A ti lidé potřebují někde bydlet, potřebují se dopravovat, potřebují vodu a elektřinu a tak dále. A před tímhle není možné zavírat oči. Nelze proti tomu stavět hráz - což se tady bohužel děje.
Co vy jako firma děláte pro to, aby se Praha rozvíjela?
Soukromé developerské firmy se většinou zabývají komerčním developmentem, což jsou kancelářské budovy, retail a stavby pro bydlení. Mohou uspokojit poptávku po bydlení, když ji město není schopné uspokojit samo, a poptávku po pracovním prostředí. Město musí zajistit, aby toto šlo právně dělat, a také musí zajistit tu vrstvu pod tím, tedy infrastrukturu – inženýrskou, dopravní, sociální, což jsou nejen stavby pro školství či zdravotnictví, ale také obchody, restaurace a tak dále.
A vy uspokojujete poptávku?
Snažíme se. Jsme hrdí třeba na náš multifunkční projekt Anděl City, který vznikal v letech 2002 až 2007. Doba byla tehdy otevřenější, tak se podařilo přetvořit nevyužívanou továrnu
na městskou čtvrť. Je tam spousta bytů, dva hotely, kanceláře, podzemní parkoviště, úplně se tím proměnila tvář Smíchova, který se z periferie posunul na úroveň žádoucí destinace pro bydlení a pro život.
Šlo by stejný projekt realizovat dnes?
Technicky zcela jistě. Ale byl by to legislativní problém. Multifunkční objekty, kdy jsou v parteru obchody, pak kanceláře a nahoře se třeba bydlí, jsou z majetkoprávního hlediska, tak jak je to aktuálně nastavené, velmi problematické. Problematické je to i z hlediska obchodování s nemovitostmi. Protože když prodáváte byty fyzickým osobám, je to legislativně zcela jinak ošetřeno než prodej nebytových prostor právnickým osobám.
V Praze ale beztak k něčemu podobnému aktuálně chybí politická vůle. Podívejte se třeba na bývalé nádraží Praha-Bubny. Málokteré město mělo nebo má uprostřed území, které se dá využít k rozvoji. Jenže tohle obrovské území je svázané územně plánovací dokumentací a regulativy, cíli a zájmy určitých skupin. Takže to v současné chvíli vypadá, že tam vznikne „jen park“. Bubny přitom nejsou zdaleka jediné, takových brownfieldů je v Praze řada – Palmovka, žižkovské nádraží, smíchovské nádraží.
Je před vámi nějaký podobný projekt, jako byl Anděl City?
Aktuálně se věnujeme spíše menším věcem. Máme před sebou dva převážné bytové projekty – jeden na Smíchově v Grafické ulici, ten připravujeme společně se společností Crestyl, druhý v Holešovicích mezi ulicemi Dělnická a U Průhonu, oba o více než 100 jednotkách. Na Smíchově již začínáme se stavebními pracemi.
Jaká bude jejich struktura?
Grafická vzniká na okraji atraktivní a vyhledávané lokality, kde je na jedné straně klidná rezidenční čtvrť Košíře a Hřebenky a na té druhé pulzující Smíchov s obchody a zábavou. Z toho logicky vyplývá, na koho bude náš projekt zacílen. V Holešovicích je situace jiná, jde o klidnější část města, která patří spíše rezidentům, takže zaměření je trochu jiné.
Tam už začínáte se stavbou?
Kdepak, tam je to ve fázi povolovacích procesů.
Smíchov plánujete dostavět v jakém horizontu?
Očekáváme, že stavební dokončení nastane na přelomu roku 2019/20. S prodeji začneme na jaře příštího roku.
Jaké další projekty jste v ČR realizovali?
Naším nejznámějším projektem mimo Prahu jsou Apartmány Medvědín ve Špindlerově Mlýně, které byly dokončeny před dvěma lety.
Nechystáte něco podobného jinde v republice?
Máme podobný projekt na Lipně, připravujeme ho asi deset let. Mělo by jít také o rekreační domy, ale součástí projektu jsou i navazující služby ubytovacího charakteru, přístaviště a další podobné záležitosti. To ve Špindlerově Mlýně nebylo potřeba, protože tam „rekreační“infrastruktura již existovala. Místo, kde by měl náš projekt vzniknout, je zatím poněkud osamělé, je to poblíž Frymburka, a proto usilujeme o co největší soběstačnost. I tady byl povolovací proces nesmírně obtížný, protože jsme v chráněné oblasti, ale už se nám ho podařilo završit a teď hledáme do tohoto projektu partnera.
Cílíte jen na českou klientelu?
Nikoli, chceme oslovit i tu rakouskou. Z Lince je to na Lipno 50 minut, z Prahy dvě a půl hodiny. Myslím, že v tomto směru máme velkou šanci, protože podobné resorty u jezer, které existují v Rakousku, jsou trvale plně vytížené.
Které vaše pražské projekty považujete za zdařilé?
Zároveň s první etapou Anděl City vznikala i Zvonařka, což je rezidenční projekt v Praze 2. Jde o komplex bytových domů, který je uzavřený a mohou do něj jen rezidenti nebo jejich návštěvy. To výrazně zvyšuje bezpečnost – dnes by to bylo určitě velmi ceněno, ale před téměř 20 lety to nebylo tak aktuální. Navíc je v tom areálu poskytována celá řada nadstandardních služeb rezidentům. Je tam třeba bazén či recepce. Takže ta koncepce trochu předběhla dobu.
Když se vrátíme k architektuře. Pozorujete v Praze v posledních letech nějaký kvalitativní posun? Ať už k lepšímu, nebo k horšímu…
To je asi věc osobního vkusu, protože jen těžko najdeme nějaké obecně definovatelné nebo popsatelné ukazatele. My jsme aktuálně v zajímavé vývojové fázi, která v něčem připomíná stav před deseti, patnácti lety. Tehdy odezněla první vlna výstavby komerčních objektů, které byly velmi utilitární a převládala v nich účelovost, nikoho nezajímala spotřeba a provozní náklady. Pak na začátku století začaly vznikat stavby, které považovaly architekturu za přidanou hodnotu, třeba karlínský projekt River City. Přestalo se myslet jen na funkci, vznikala různá netradiční či méně tradiční řešení – především proto, že investoři to tak chtěli. Tehdy to byl silný trend v celé společnosti, protože ekonomika byla na vzestupu a šlo nejen o kvantitu, ale i o kvalitu. Ale pak přišel po roce 2007 propad a jediným cílem bylo šetření nákladů. A zatím jsme se nevrátili k tomu stavu ze začátku 21. století, kdy kvalita jako přidaná hodnota byla ze strany investorů vyžadována. Je to i o odvaze developera, protože většina současné kancelářské výstavby je spekulativního charakteru a vy nevíte, kdo bude koncovým uživatelem budovy. Abychom mohli být progresivní, museli bychom stavět pro konečného uživatele.
A vy jste odvážný developer?
Mateřská společnost UBM Development AG je velká firma kotovaná na vídeňské burze již od roku 1873, takže je do značné míry konzervativní, protože musí zajistit růst hodnoty akcií. UBM vždy kladlo důraz na kvalitu svých staveb. Naše domy se snažily přinést na trh kvalitní architekturu, která byla na vysoké úrovni také v materiálním provedení. Považujeme se v rámci těch limitů, které máme, za progresivní společnost, jež se snaží přinášet nové věci, které jsou do jisté míry vizionářské, ale přitom nepředstavují pro vložený kapitál přehnané riziko.