Černý pronájem může být i trestným činem

Ušetřit na daních a vyhnout se zákonným povinnostem pronajímatele. Ale také neznalost. To jsou důvody, proč se některé byty pronajímají bez smlouvy a z pronájmu se neplatí daně.

Miluše Janotová spolupracovnice redakce

VČesku je kolem pěti milionů bytů, vyplývá z posledního sčítání lidu Českého statistického úřadu. Z toho se zhruba pětina pronajímá. Přiznané příjmy z pronájmu jen v roce 2016 podle posledních údajů Finanční správy dosáhly 34 miliard korun.

Někdy se byty ovšem pronajímají načerno. Podle Aleše Roda, ředitele pro výzkum Centra ekonomických a tržních analýz, se v Česku neoficiálně pronajímá zhruba 80 tisíc bytů. „Nepřiznávání daní z příjmů z pronájmu není masový jev, objevuje se zpravidla jen u menších pronajímatelů, kteří mají jednu, maximálně dvě nemovitosti na pronájem,“ míní Daniel Kotula z realitní kanceláře RE/MAX City. I tak ale stát takto přichází ročně na daních o 138 milionů korun, odhaduje Rod.

Hlavní motivací vlastníků nemovitostí, kteří pronájem nepřiznají, je ušetřit na daních, případně vyhnout se zákonným povinnostem, které jim jakožto pronajímatelům ukládá legislativa. Při černém pronájmu totiž nejsou vázáni písemnou nájemní smlouvou. Nový občanský zákoník je přitom na pronajímatele docela přísný.

Zároveň jsou to ale oni a nikoli nájemci, kdo se takovým obchodem vystavuje většímu riziku. Kromě toho, že se člověk pronajímající byt načerno vystavuje hrozbě postihu od berňáku, může mít také problém při vymáhání peněz za případné rozbité věci nebo problémy s vystěhováním případného neplatiče.

Nájemníky, kteří se do bytu beze smlouvy nastěhují, zase láká nižší cena nebo možnost rychlé výpovědi. I to se ale může obrátit proti nim – pronajímatel je může vystěhovat ze dne na den a nájemci se ničeho nedomohou.

Berňák prověřuje internetové inzerenty

Nepřiznané pronájmy existují jak na trhu dlouhodobých pronájmů, tak na trhu krátkodobých pronájmů a ubytovacích služeb. „Suma daní z nepřiznaných dlouhodobých pronájmů ale v součtu několikanásobně převyšuje ty krátkodobé, navíc odhalit dlouhodobý černý pronájem je mnohem složitější,“konstatuje Matěj Koutný, obchodní ředitel společnosti Blahobyty.cz, která spravuje krátkodobé pronájmy a ubytovací služby přes internetové platformy.

„V případě krátkodobých pronájmů a ubytovacích služeb, inzerovaných celoročně na internetových portálech, má ubytovatel svůj osobní profil ověřený přes občanský průkaz. Pro finanční správu je tedy snazší potenciálního neplatiče daní najít, zkontrolovat a daň vyměřit, a to i za několik let zpětně,“říká Koutný.

„Fenoménem poslední doby je, i mezi drobnými investory, nákup bytů či domů jako jeden z investičních nástrojů. Tyto nemovitosti pak slouží často právě k pronájmu, který je často realizován přes elektronické platformy. Finanční správa právě tímto směrem zaměřuje své kontrolní aktivity," potvrzuje Lukáš Heřtus z Generálního finančního ředitelství.

Kromě prověřování internetových inzerentů Finanční správa vyhledává potenciální neplatiče také s využitím údajů od Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Nebo dostane udání třeba od sousedů.

Dlouhodobí pronajímatelé, jejichž nabídka pronájmu nikde nevisela ve spojení s jejich identitou, to mají z pohledu nepřiznání daní jednodušší. „Celková suma nepřiznaných výnosů z dlouhodobých pronájmů je významnější než v případě krátkodobých pronájmů, respektive ubytovacích služeb, a to kvůli mnohonásobně vyššímu počtu nemovitých věcí pronajímaných dlouhodobě,“míní Koutný.

Pokuta i úrok z prodlení

Člověku, který peníze z pronájmu v daňovém přiznání neuvede, hrozí zejména pokuta za nepodání daňového přiznání a dále úrok z prodlení, pokud vznikla povinnost uhradit daň. Případně penále, pokud finanční úřad s odstupem času na černý pronájem přijde. „V krajním případě může pronajímatel takovým jednáním spáchat trestný čin krácení daní,“upozorňuje právník spotřebitelské organizace dTest Lukáš Zelený.

Daň může finanční úřad doměřit tři roky od běžného termínu pro podání daňového přiznání. „Tedy aktuálně může finanční úřad doměřit nepřiznanou daň z příjmů z pronájmů obdržených v roce 2015,“upřesňuje Jan Mašek, daňový poradce z firmy Kodap.

Daň z pronájmu přitom nemusí být nijak vysoká. Daňový základ lze totiž snížit o náklady, jako jsou odpisy nemovitosti, úroky z hypotéky, opravy, zhodnocení nemovitosti, paušál na auto, náklady na daňového poradce či daň z nemovitosti. Nebo je možné výdaje uplatnit paušálem ve výši 30 procent příjmů.

V Česku se neoficiálně pronajímá zhruba 80 tisíc bytů. Stát tímto pronájmem načerno přichází až o 138 milionů korun ročně.

Pronájem bez smlouvy

Od roku 2014, kdy vešel v platnost nový občanský zákoník, je možné si byt pronajmout i bez písemné smlouvy. Z chování nájemce a pronajímatele ale musí být jasné, že s nájmem souhlasí. „V praxi to znamená, že nájemce platí pronajímateli nájemné a pronajímatel nebrání nájemci v užívání bytu,“vysvětluje Zelený. V takovém případě nájemcům doporučuje platit nájem bezhotovostně na účet pronajímatele, aby měli důkaz, že ho uhradili.

Ovšem trestem pro nájemce i pro pronajímatele je v případě ústní dohody nejistota ohledně vzájemných práv a povinností. V písemné smlouvě může pronajímatel stanovit, že nájem bude trvat po určitou dobu. Nájemce si tak může „vyzkoušet“a po uplynutí sjednané doby ho případně vyzvat, aby byt vyklidil. U ústní dohody nebude možné dobu nájmu dokázat, takže platí, že nájem se uzavírá na dobu neurčitou.