Družstevní bydlení. Levnější a bez prasete

Družstva lákají nové klienty. Třeba na to, že se díky nim lze snadněji zbavit problémových sousedů.

Složí zhruba třetinu ceny bytu a zbytek splácejí. I takto mnozí Češi bydlí „ve vlastním“, aniž by potřebovali hypotéku. Stačí vstoupit do družstevního bydlení. I když se to pojí s obětováním části bytové svobody, přesto družstva zažívají v Česku renesanci a jsou čím dál tím atraktivnější i pro developery.

„Poptávka stoupá. Je to vidět na řadě projektů družstevního bydlení, které momentálně realizujeme nebo máme možnost zahájit. Navíc jsme za posledních dvacet let více než ztrojnásobili počet klientů,“říká Martin Kroh, předseda Stavebního bytového družstva Praha.

Tyto nové projekty nejčastěji vznikají na zelené louce. Zvýšený zájem družstev stavět totiž zaznamenali developeři. Partnerem pražského bytového družstva je Finep, který se tímto typem výstavby zabývá už od roku 2011. „Za těch sedm let jsme na trhu prodali přes tisíc bytů v moderním družstevním vlastnictví a tímto číslem určitě nekončíme,“uvádí jeho mluvčí David Jirušek.

Tisíce bytů v přípravě

Potenciál družstevního bydlení vnímají i stavitelé v regionech. „Na základě dat z naší sítě realitních kanceláří víme, že v regionech je poptávka po družstevním bydlení obrovská,“tvrdí Petr Morcinek, majitel holdingu M&M Reality.

Jeho developerská odnož, firma M&M Development, letos oznámila své plány postavit 2,5 tisíce družstevních bytů. Tyto projekty jsou momentálně v různých fázích přípravy. Společnost navíc do budoucna nevylučuje stavební projekty tohoto typu v ještě větším měřítku.

Developeři se do těchto projektů pouštějí, přestože pro ně mají ve srovnání s klasickým prodejem řadu nevýhod. Může třeba nastat situace, že po zahájení prodejů byty v rámci jednoho projektu mizí z nabídky příliš rychle, čehož developer obvykle využívá ke zvýšení ceny. Ovšem pokud je zákazníkem bytové družstvo, standardně se dohodne cena za celý objekt už na začátku a pak se již nemění.

„Nabízet dnes nové družstevní byty je významně složitější než standardní prodej bytu do osobního vlastnictví. Je to dáno tím, že realizace výstavby družstevních bytů je administrativně náročnější,“dodává Jirušek.

I proto mnozí developeři složitě kalkulují, kolik nových bytů družstvům nabídnou. „Naší hlavní činností je výstavba bytů do osobního vlastnictví, družstevní výstavba je jen doplňkem. Záleží na zájmu investorů,“uvádí Dana Bartoňová, obchodní ředitelka YIT Stavo. Tlak na náklady je totiž u družstevních bytů vysoký. Družstva z principu nevytvářejí zisk, a proto se snaží co nejvíc snižovat provozní náklady. To je také důvodem, proč družstevní výstavba vzniká primárně v okrajových částech měst, kde jsou nemovitosti levnější.

Tím spíš družstva mohou svůj model prezentovat jako dostupné bydlení. Tak o něm mluví i z toho důvodu, že na něj teoreticky dosáhne kdokoli. Neexistuje omezení z hlediska věku nebo cizí státní příslušnosti. Základní podmínkou je, že zájemce složí požadovanou částku.

Momentálně je vstupní podíl do družstva ve většině případů nastaven na 25 procent pořizovací ceny bytu. Zbytek se družstvu, které zůstává vlastníkem bytu, doplácí v pravidelných měsíčních splátkách. Po splacení bytu si ho družstevník může převést do osobního vlastnictví.

Problémy se řeší snáze

Družstevní bydlení má v Česku dlouholetou tradici, která sahá až do Rakouska-Uherska. V dnešní podobě by mělo společenství lidí, kteří se společně rozhodnou si pořídit bydlení, vznikat podle zákona „spontánně“.

Pro členy je důležitá hlavně perspektiva dlouhodobé spolupráce a soužití, družstva si proto nové podílníky důkladně prověřují. Navzdory tomu spolupráce často dlouho nevydrží.

V posledních letech, po překotném nárůstu cen nemovitostí, se lidé družstevních bytů již převedených do osobního vlastnictví hodně zbavovali za výhodnou cenu. „To je logické a neovlivníme to,“připouští Kroh ze Stavebního bytového družstva Praha.

Jinak je podle něj soužití obyvatel v družstevních bytech jednodušší než v klasickém sdružení vlastníků jednotek. Problémové členy družstva je totiž možné vyloučit, přičemž toto vyloučení je spojené se ztrátou části vložených finančních prostředků.

Právě kvůli této vynutitelnosti chování nájemníka považují družstva svůj model spravování nemovitosti za efektivnější než klasické společenství vlastníků. „Řešili jsme například štěkajícího psa, nonstop party nebo dokonce chov prasete na balkoně,“vyjmenovává Kroh.