Hypotéky zlevnily, ale dál už nejspíš nebudou
ČNB „vypnula“brzdu pro úvěry. Věří, že si to banky i jejich klienti ohlídají sami
Epidemie koronaviru zlevnila Čechům hypotéky. Zatímco ještě loni v lednu půjčovaly banky peníze na bydlení v průměru za tři procenta, letos v květnu klesla průměrná sazba podle Fincentrum Hypoindexu až na 2,3 procenta. Pár bank nabízí část úvěrů dokonce pod dvě procenta. K dalšímu znatelnému poklesu však nejspíš nedojde, byť mu teoreticky otevírá prostor měnová politika České národní banky.
„Ačkoliv klesá cena peněz na trhu, hypotéky adekvátně zlevňovat nebudou. Jejich cenu totiž aktuálně ovlivňují jiné faktory než tržní sazby,“říká ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank Milan Voldřich. Bankám totiž rostou jiné náklady. Do ceny úvěru musejí například promítnout riziko, že se větší počet klientů bude zpožďovat se splácením.
Hypotéky by navíc mohly být dostupnější. ČNB ve čtvrtek „vypnula,“
doporučení, podle něhož nesměla měsíční splátka dluhů překročit polovinu čistého příjmu žadatele (ukazatel DSTI). „Klienti tak budou moci nyní dosáhnout na vyšší hypotéky, než tomu bylo doposud. Stále ovšem platí, že ČNB jen doporučuje, banky tedy toto doporučení mohou a nemusejí přijmout,“říká finanční specialista Hyponamiru.cz Miroslav Majer.
Zvětšilo se riziko
Podle něj ovšem nejde o to, zda ho přijmou, ale spíše kdy. „Může to ještě trvat několik týdnů, až si budou jisté, že příjmy klientů už nejsou tolik ohroženy jako doposud. Banka, která toto přijme první, může spustit lavinový efekt,“říká Majer.
Riskaři v jednotlivých bankách totiž sami zpřísnili kritéria pro poskytování hypoték. Museli. Nikdo nedokáže věrohodně předpovědět, co se bude dít, jaká bude nezaměstnanost, jak bude fungovat home office, zda někomu nevypadne podstatná část příjmu ze dne na den.
I samotná ČNB říká, že na samotné banky a klienty přehodila o něco větší díl odpovědnosti. „Předpokládáme, že si budou dobře vědomi rizik a budou se chovat vysoce konzervativně. Necítíme potřebu to bankám předepisovat, není potřeba je svazovat,“říká guvernér Jiří Rusnok.
Z původních tří kritérií tak v platnosti zůstává jediné – výše půjčky by neměla překročit 90 procent hodnoty nemovitosti (jde o ukazatel LTV). Centrální banka začala omezení postupně přijímat v době, kdy vrcholila hypoteční párty. Lidé se v některých případech nebáli riskovat a zavazovali se k příliš drahým hypotékám, kde hrozilo, že spadnou do problémů.
Přístup bank se tak výrazně liší. Někde nemají problém poskytnout úvěr ani na 95 procent nemovitosti (ČNB umožňuje bankám až v pěti procentech případů poskytnout hypotéku přes 90 procent). A jinde utáhli šrouby a vyžadují vlastní zdroje třeba i ve výši třiceti až čtyřiceti procent ceny domu či bytu.
Banky navíc zpřísnily poskytování hypoték pro zaměstnance i podnikatele z nejvíce postižených sektorů. „Nadále existují seznamy profesí, kterým aktuálně hypotéku neschválí. Jsou tu ovšem první vlaštovky, kdy se určité typy příjmů stávají znovu uznatelnými, a to zejména příjmy ze zahraničí v souvislosti se znovuotevřením hranic a seznamem ‚zelených‘ zemí,“říká Majer.
Bydlení je stále drahé
Je tedy otázka, jak se volnější kritéria projeví v objemu nových hypoték. Květen se stal v počtu poskytnutých hypoték nejslabším za posledních deset let. „Nyní však už vidíme spolu s postupným uvolňováním protiepidemických opatření a poklesem sazeb pozitivní trend a znatelné oživení zájmu o úvěry,“
říká ředitel makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek.
Oživení však může brzdit to, že byty jsou stále drahé, což je problém zejména pro mladé ve velkých městech. ČNB odhaduje, že na konci loňského roku byly ceny bytů nadhodnoceny o 15 až 25 procent a proti předchozímu odhadu ještě mírně vzrostly.
„Koronavirová krize zatím ceny rezidenčních nemovitostí výrazněji neovlivnila. Základní scénář nepracuje s poklesem cen, ovšem v případě silně nepříznivého vývoje v reálné ekonomice se ceny bydlení mohou snížit,“říká Rusnok. Pak je ovšem otázka, zda hluboká krize vůbec někomu dovolí brát si půjčky na pořízení nemovitosti.
Pokud se černé scénáře nenaplní, může trh rozpumpovat také zrušení daně z nabytí nemovitosti. „Pomůže to k vyšší dostupnosti bydlení. V reálu díky tomu klesne potřeba vlastních zdrojů o 25 procent. Plánované zrušení možnosti odpočtu úroků při koupi nemovitosti nehraje v uvažování lidí takovou roli, protože představuje až budoucí úsporu,“říká Voldřich.
ČNB přehodila na banky a klienty o něco větší díl odpovědnosti.