Hypotéky: odchod jinam může zdražit

Banky by rády zavedly jasný poplatek za předčasné splacení úvěru.

Sbalit se s hypotékou a kdykoliv odejít ke konkurenci je dnes snadné a u většiny bank to vyjde na pár stovek. Až na výjimky totiž finanční ústavy účtují jen odůvodněné administrativní náklady. Zástupci bank ovšem tvrdí, že to není moc fér. Chtějí, aby se pravidla vyjasnila a aby poplatky při předčasném splacení úvěru odrážely i náklady na cenu peněz. Klientům by se však převod hypotéky k jiné bance prodražil.

Nejasnosti panují už téměř pět let. Konkrétně od doby, kdy začal platit zákon o spotřebitelském úvěru. Zcela jasno do problematiky nevneslo ani stanovisko České národní banky z března 2019. Jednotlivé banky si ho totiž vykládají různě. Některé při převodu neúčtují nic, jinde klient zaplatí stokoruny a jinde desítky korun. Záleží na tom, jak si banky vykládají pojem účelně vynaložené náklady.

Optimální jsou tři procenta?

V Poslanecké sněmovně nyní leží návrh, který by bankám jasně přiznal možnost, aby si naúčtovaly až tři procenta z dosud nesplacené částky při předčasném splacení kdykoliv. „Zastropování výše náhrady účelně vynaložených nákladů považujeme za nezbytné už proto, že na hypotečním trhu nastoluje transparentnost a předvídatelnost pro všechny zúčastněné,“říká náměstek výkonné ředitelky České bankovní asociace Filip Hanzlík.

„Navržené zastropování je odrazem expertních kalkulací reflektujících také mimo jiné požadavky obezřetnostního charakteru výkonu činnosti bank. Vycházíme z toho, že pokud zákon (již v dnešním znění) přiznává poskytovatelům spotřebitelských úvěrů na bydlení možnost uplatnit při předčasném splacení nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů, pak se musí jednat o náklady odrážející především cenu peněz,“uvádí Hanzlík.

Každá předčasně splacená hypotéka totiž pro banku znamená náklady na cenu zdrojů. „Zjednodušeně to znamená, že kvůli předčasnému splacení musí banka umístit finanční prostředky jinam a za jinou než původně sjednanou úrokovou sazbu. Upřesnění v rámci zákona bychom tedy uvítali,“tvrdí Zuzana Filipová z Moneta Money Bank.

Navrhovaná tři procenta podle Hanzlíka představují optimální úroveň. Jedno procento používané pro jiné spotřebitelské úvěry by bylo nepřiměřeně nízké a pět procent by už představovalo spíše náhradu ušlého zisku, což evropská úprava nedovoluje.

Není však jisté, zda se poslanci vzhledem k blížícím se volbám k projednání návrhu dostanou. „Jsem toho názoru, že nově zvolená Poslanecká sněmovna se k této předloze dříve či později vrátí a legislativní proces bude řádně dokončen,“říká Hanzlík.

„Jakékoliv sjednocení poplatků je přínosné pro trh jako takový. Všichni účastníci úvěrových vztahů budou mít jasná pravidla a jasné poplatky pro případy, kdy dojde k ukončení smluvního vztahu. Budou tak tyto náklady schopny rozpustit do výnosů a případně o tyto náklady navýšit úrokové sazby a další poplatky. Tři procenta za předčasné splacení se mi zdají vysoká. Až na dvě výjimky nikdo takto vysoká procenta dnes neúčtuje, připadá mi to spíše jako lobby bank, které by tato tři procenta uvítaly,“říká analytik společnosti Patron Daniel Horňák.

Banky, jež nyní účtují náklady ve stovkách korun – zhruba odpovídající administrativním nákladům se zpracováním žádosti –, však neuvažují, že by bez změny zákona praxi změnily. „Budeme dál ctít výkladové stanovisko ČNB, jiná cesta není,“prohlašuje expertka na úvěrové produkty v České spořitelně Iva Danišová. Podle lidí z bank je legislativní úprava nejvhodnějším způsobem férového nastavení pravidel.

„I když si myslíme, že na úhradu nákladů na zajištění hypotéky nárok máme, tak je v současné době klientům neúčtujeme. Čekáme, až se situace ohledně pravidel pro předčasné splácení hypoték vyjasní. U předčasného splacení vlastními penězi jsme ostatně náklady na zajištění úvěru nikdy nepožadovali,“říká Jana Pokorná z Air Bank.

Spory zatím řeší arbitr

Proti bankám, které si účtují více, zatím ČNB nezakročila. Podle médií jde hlavně o Komerční banku a UniCredit Bank.

„Postup v rozporu s jejím názorem má ČNB možnost řešit prostřednictvím nástrojů, které jí zákon umožňuje. ČNB zveřejňuje až pravomocná rozhodnutí z ukončených správních řízení. Vzhledem k tomu, že většina bank respektuje stanovisko ČNB a vnímá je jako proklientský přístup, není na místě představa, že banky, které se řídí stanoviskem ČNB, jsou v neférovém postavení, když se svým jednáním nevystavují postihu ČNB,“říká mluvčí centrální banky Petra Vodstrčilová.

Spory však řeší finanční arbitr, který už v řadě případů vydal předběžné právní závěry. „Poskytovatelům spotřebitelských úvěrů na bydlení přiznává pouze ty náklady, které souvisejí s předčasným splacením úvěru (administrativní náklady) za předpokladu, že si je poskytovatel a spotřebitel platně sjednali,“říká Gabriela Dufková z Kanceláře finančního arbitra.

„Evidujeme okolo 140 probíhajících řízení, která se týkají předčasného splacení úvěru na bydlení. Nové případy v současné době přibývají pomalu, tempo lze přičíst probíhajícím prázdninám, změně přístupu poskytovatelů úvěrů v souvislosti s předběžnými právními závěry finančního arbitra a možná i nezájmu o refinancování úvěrů ze strany spotřebitelů,“uvádí Dufková. V současné době neeviduje žádný soudní spor v této oblasti, není to však do budoucna vyloučeno.

Komerční banka dlouhodobě argumentuje tím, že ze zákona i právních výkladů plyne, že náklady účelně vynaložené bankou v souvislosti s předčasným splacením nezahrnují pouze administrativní náklady, nýbrž i úrokové náklady s ohledem na ekonomickou podstatu fixace úrokové sazby. „Komerční banka totiž musí pořídit pro klienta na zvolené úrokové období zdroje pro poskytnutí úvěru a hradí za ně cenu, která je po celé sjednané úrokové období neměnná,“říká mluvčí banky Michal Teubner.