„Dům jako výsada. Starý neprodáte“
Unijní směrnice o energetické náročnosti budov může být podle právníků protiústavní. Premiér chce vyjednat mírnější pravidla.
Zateplování, výměna kotle i oken, solární panely na střechu… Nechcete starý dům opravovat „po evropsku“? Rychle se jej zbavte. Část expertů na realitní trh upozorňuje, že nová směrnice o energetické náročnosti budov odsoudí řadu starých neúsporných staveb ke zchátrání.
Návrh nových opatření, podle nichž by do deseti let měly všechny domy dosáhnout nejhůř energetické třídy D na škále A až G, schválili minulý týden europoslanci. O konečnou podobu nejde, o té nyní budou vyjednávat v rámci Evropské unie jednotlivé členské státy.
Jenže dopady chystaných změn jsou na trhu patrné už teď. „U energeticky náročnějších staveb pozorujeme propad zájmu o koupi. Cena starších nezateplených nemovitostí výrazně propadne a prakticky se stanou neprodejnými,“varuje Michal Pich ze společnosti Reality Čechy.
A není sám. „Možná se zdá, že rok 2033 je daleko, ale vůbec ne. A už teď je to průšvih. Zdědili jste neúspornou nemovitost? Rychle ji prodejte, anebo mějte peníze na opravy. Pokud to neuděláte, dům ztratí hodnotu,“říká výkonný ředitel Reality.iDNES.cz Petr Makovský.
Na trhu je podle něj už dnes spousta investorů i spekulantů, kteří skupují nehospodárné domy. „Těm klesla cena daleko nejvíce a dál bude padat. Typicky jde o domy v Moravskoslezském kraji, na Sokolovsku, Ústecku,“říká Makovský. „Pokud směrnice projde v současné extrémní podobě, vlastnictví nemovitostí bude jen výsadou malého počtu lidí, střední třída už na investiční nemovitost nedosáhne,“tvrdí.
Že kupující budou mít lepší pozici pro vyjednávání nižší ceny, připouští i Tomáš Štěpnička z M&M reality. „Chytrý zájemce bude tlačit na cenu, argumentovat nutnou rekonstrukcí. Nicméně jsem si jistý, že staré domy se budou prodávat dál. Poptávka po bydlení pořád převyšuje nabídku,“míní.
Příliš velké omezení práv
Podle analýzy, kterou koncem roku 2021 vypracovalo sdružení Centrum pasivního domu, se do renovace pustí ročně zhruba 45 tisíc majitelů rodinných domů. Z toho asi 17 tisíc rekonstrukcí je kompletních, a to s vnitřními i venkovními úpravami. Jenže zdaleka ne všechny práce mají kýžený výsledek.
„Přibližně tři čtvrtiny rekonstrukcí rodinných domů jsou prováděny nekvalitně a neodborně. Potenciál energetických úspor na rodinných domech se pohybuje mezi 60 a 80 procenty, ale často není realizováno ani 40 procent,“uvádí analýza.
Majitelé podle ní často provádějí rekonstrukci svépomocí, po menších částech, především z vlastních zdrojů. Většina jich má totiž averzi k zadlužení, a tak renovují jen to, na co jim úspory zrovna stačí.
Právě kvůli vysokým předpokládaným nákladům na rekonstrukci nebo neúnosným cenám za energie část vlastníků své starší domy prodává. Makovský si takového chování všímá zejména poslední půlrok. Ti, kteří naopak starší domy kupují, mají peníze na opravy zpravidla připravené nebo počítají, že na ně vydělají pronájmem. Tomu by však novela evropské směrnice mohla zabránit. Vlastníkům neumožní prodej ani pronájem domů bez příslušného certifikátu.
Podle právničky Moniky Novotné ze společnosti Rödl & Partner evropská směrnice nejen zkomplikuje prodeje „nevyhovujících“domů, ale navíc by mohla být i zásahem
do vlastnických práv. „Pokud projde aktuálně prezentovaná podoba směrnice a dům, který by nesplňoval stanovené energetické parametry, by se nedal prodat, považovala bych to za neústavní zásah do vlastnického práva. To, že nemohu prodat něco, tak jak to stojí a leží, už je omezená dispozice. Tu máme dnes nastavenou u záležitostí, na nichž je celospolečenský zájem. Například nemůžete volně prodávat zbraně nebo léky. Ale podle mě nelze narušovat princip ochrany vlastnického práva u prodeje nemovitostí,“upozorňuje advokátka.
Z obcí s početnější starší zástavbou se podle ní mohou stát jakási města duchů. „Už dnes máme celou řadu krásných budov v naprosto dezolátním stavu, ohrožují okolí. Ale není síla, která by majitele donutila, aby nemovitost zrekonstruovali nebo prodali. Nová opatření způsobí další problémy. Staré domy se už vůbec nebudou opravovat, budou chátrat, bude se čekat jen na dobu, až se budou moci zdemolovat. A dopadne to tak, že se budou prodávat jen pozemky,“dodává Novotná.
Vliv na hypotéky
Asociace pro růst trhu nemovitostí (ARTN) ale upozorňuje, že i v Česku už lidé naskočili na trend zateplování, instalace solárních panelů či tepelných čerpadel a dalších energeticky úsporných opatření, které cenu nemovitostí sice zvyšují, ale snižují provozní náklady. V tomto trendu teď bude většina dalších vlastníků nemovitostí pokračovat. „Bylo by smutné, kdyby se naši občané kvůli zmíněné směrnici měli zbavovat svých domů a svého bydlení a jít do nájmu. Řešení, jak k naplnění směrnice přistoupit, bude více. Předpokládám postupné kroky a určitě není namístě uměle vyvolávat tlak či paniku,“uvedla Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN a jednatelka společnosti Knight Frank.
„Je důležité, aby zvyšování udržitelnosti bydlení a energetické náročnosti nemovitostí probíhalo za podpory státu a obcí. Například formou dotačních programů, jako je Nová zelená úsporám,“dodala. Ostatně splnění certifikací bude podle Klapalové klíčové i pro banky při poskytování hypoték a jiných úvěrů na stavbu či rekonstrukci. Na energeticky úsporná opatření by neměli rezignovat ani ti, kteří své domy a byty pronajímají.
„Zájemci o nájemní bydlení už dnes zdaleka nezkoumají jen výši nájmu, ale i úroveň poplatků za služby a energie. Pronajímatelé budou motivováni investovat do nemovitostí a adaptovat je tak, aby šetřili servisní náklady. To jim zajistí, že budou mít větší šanci zaujmout a prosadit se na trhu.“předvídá.
Obavy z dosud nehotové směrnice mírní premiér Petr Fiala (ODS). Europoslanci schválený návrh zatím vnímá jako startovací bod debaty mezi Unií a členskými státy. „Často je to tak, že Evropský parlament přichází s radikálnější podobou úprav, které pak doznávají racionálnější polohy po debatě s členskými státy. Tato debata nás teprve čeká. Musíme hledat racionální cestu, jak snížit energetickou náročnost budov. Je určitě namístě. Ale nemůžeme k tomu přistupovat tak, že existenčně ohrozíme spoustu domácností a lidí,“uvedl pro MF DNES premiér.