Guldstøv Boliglån i drømmekurs
Boligejerne kan godt laegge champagnen på køl. Det drysser med guldstøv i form af lave renter og fortsat stigende priser. Så er der mere guld på vej til de i forvejen forgyldte boligejere.
Et af danmarkshistoriens mest populaere boliglån, det fastforrentede to procentlån, fortsaetter med at stige i kurs.
Lånet, der også omtales som 'drømmelånet', naermer sig kurs 99, og det betyder, at det kan optages stort set uden kurstab.
– Det er en yderst attraktiv kurs. Jo taettere du kommer kurs 100, jo billigere bliver lånet, siger Jeppe Borre, seniorøkonom i Nykredit.
Og tidspunktet kunne ikke vaere meget bedre.
Det gaelder både for de flekslånere, der skal have deres lån refinansieret pr. 1. januar, og som godt vil over i et lån med fast rente, og for boligejere med lån med fast rente på 3,0 pct., 3,5 pct. eller mere, som endnu ikke har lagt deres lån om til 2 pct.
For begge parter gaelder, at de skal sige deres nuvaerende lån op senest med udgangen af denne måned, hvis de vil skifte til drømmelånet.
Størst gevinst her og nu er der for boligejere med en høj fast rente, der endnu ikke har lagt deres lån om. Og dem er der stadig en del af.
– Selv om de fleste har gjort det i de forgangne år, er der fortsat lån for lidt mere end 70 milliarder kroner med en rente på 3,5 pct. og opefter, siger Jeppe Borre.
Stor besparelse
Han har regnet på, hvor meget boligejere med et 3,5 pct.lån kan spare ved at laegge det om til et nyt to procentlån.
Taler vi om et lån på en million kroner med afdrag, er den månedlige besparelse på 580 kr. før skat og 270 kr. efter skat.
Men det er ikke den eneste fordel. Du afdrager også hurtigere på dit lån, og set over hele lånets løbetid slipper du hele 145.000 kr. billigere efter skat.
Restgaelden stiger
Men der er også et minus. Omlaegningen koster både i form af omkostninger til realkreditinstituttet og i form af et kurstab på det nye lån. Det betyder, at din restgaeld i eksemplet vokser med 40.000 kr.
– De omkostninger skal jo tjenes hjem, før det giver nogen mening. Derfor skal du også tage tidshorisonten med i betragtning. Har du taenkt dig at saelge din bolig inden for de naeste par år, så skal du ikke laegge lånet om, siger Jeppe Borre.
Hans beregninger viser, at det i eksemplet ovenfor tager to år og en måned, før de rene omkostninger er tjent hjem, og tre år og 11 måneder,
Større krav til tre procent-lån
Har du et tre procent-lån, kan du også overveje at laegge det om.
Det stiller dog større krav til bl.a. restgaeld og tidshorisont, da den månedlige besparelse er mindre. Det betyder, at du er mellem tre og seks år om at tjene omkostningerne hjem på et lån til en million.
Jeppe Borre gør dog opmaerksom på, at lånets størrelse også spiller en rolle.
– Jo større lån, jo hurtigere er omkostningerne tjent hjem.
– Det skyldes, at mange af omkostninger faste. De er altså lige store, uanset om du har et lille eller et stort lån.
Kan give flekslånere ro
Han mener også, at boligejere med flekslån med fordel kan overveje at skifte til to procent-lånet, selv om det umiddelbart er svaert at se fidusen. På den korte bane får du nemlig en højere ydelse, et lavere afdrag og en større restgaeld.
– Fordelen er, at du får en fast lav rente, som du kender de naeste 30 år. Så går du i de tanker, er det meget attraktivt at gøre det nu. Skift fra 3,5 % til 2 % med afdrag Lån 1 mio kr. Udløb 27 år. Pr. måned efter skat: 3,5 %: 4430 kr./ 2 %: 4160 kr. Omkostninger tjent hjem inkl. kurstab: 3 år og 11 mdr.
Skift fra 3,5 % til 2 % uden afdrag Lån 1 mio kr. Udløb 27 år. Pr. måned efter skat: 3,5 %: 2780 kr./ 2 %: 1980 kr. Omkostninger tjent hjem inkl. kurstab: 6 år og 0 mdr.
Skift fra 3 % til 2 % med afdrag Lån 1 mio kr. Udløb 27 år. Pr. måned efter skat: 3 %: 4270 kr./ 2 %: 4160 kr. Omkostninger tjent hjem inkl. kurstab: 6 år og 0 mdr.
Set over hele lånets løbetid slipper du hele 145.000 kr. billigere efter skat
Skift fra 3 % til 2 % uden afdrag Lån 1 mio kr. Udløb 27 år. Pr. måned efter skat: 3 %: 2480 kr./ 2 %: 1970 kr. Omkostninger tjent hjem inkl. kurstab: 9 år og 2 mdr.