Naerings- og anlaegs-ejendomme behandles skattemaessigt forskelligt
EJENDOMSBESKATNING: Fast ejendom købt som led i naering og fast ejendom købt i anlaegshensigt beskattes efter to forskellige regelsaet. Det rejser bl.a. spørgsmålene om, hvornår der foreligger naering eller anlaeg, og hvordan skattereglerne for naering og
Meget summarisk kan man skattemaessigt opdele ejendomme i to hovedgrupper: Dels anlaegsejendomme, dels naeringsejendomme, dvs. ejendomme købt med henblik på videresalg med fortjeneste.
Hvilken af de to grupper en ejendom er omfattet af, beror ikke på ejendommens art, beliggenhed eller størrelse, men på formålet med købet af ejendommen og ejendommens anvendelse - og dermed i sidste ende, hvordan ejendommen er placeret i ejerens økonomi.
Ikke sjaeldent har ejere af fast ejendom en misforstået opfattelse af sondringen mellem naeringsejendomme og anlaegsejendomme. Eksempelvis er det en udbredt misforståelse, at håndvaerkerens vaerkstedsejendom er en naeringsejendom. Sådan er det ikke. En vaerkstedsejendom er et typisk eksempel på en anlaegsejendom, som ikke er købt med henblik på videresalg.
Alle anlaegsejendomme beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, herunder parcelhusreglen, der giver mulighed for et skattefrit salg af en ejerbolig.
Alle naeringsejendomme beskattes efter et andet regelsaet, nemlig de grundlaeggende regler i statsskatteloven fra 1903 om beskatning af erhvervsdrivendes handelsfortjenester.
Det kan bemaerkes, at der efter gaeldende regler ikke kan blive tale om spekulationsbeskatning. Er der ikke tale om en naeringsejendom, men en ejendom købt som led i spekulation, anses denne ejendom som en anlaegsejendom.
Anlaegsejendomme
Anlaegsejendomme omfatter ejendomme, som anvendes til en lang raekke forskellige formål.
Én hovedkategori er ejendomme, som tjener som bolig eller sommerhus for ejeren og hans husstand, herunder parcelhuse, tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse. Mange - men ikke alle - ejendomme i denne kategori er omfattet af den såkaldte parcelhusregel om skattefrit salg, når visse betingelser er opfyldt, herunder reglen om en grundstørrelse på max 1.400 m2. Lignende regler om skattefritagelse gaelder for bl.a. stuehuse til landbrugs- og skovejendomme samt ejendomme, som anvendes både som bolig for ejeren og i vaesentligt omfang erhvervsmaessigt.
En anden hovedkategori er ejendomme, som ejeren anvender som led i sit erhverv, her-under f.eks. til landbrugsdrift, produktion, handel, udlejning m.v. Denne kategori spaen-der vidt fra kontor- og fabriksejendomme til ejendomme, som anvendes til udlejning til erhvervs- eller boligformål. En sådan ejendom er omfattet af ejerens erhverv, men er ikke købt med henblik på videresalg. Der er med andre ord tale om en erhvervsmaessigt anvendt anlaegsejendom, men ikke en naeringsejendom. En foraeldrekøbslejlighed er som udgangspunkt omfattet af denne gruppe ejendomme.
En tredje kategori indenfor anlaegsejendomme er ejendomme, som ejeren hverken an-vender erhvervsmaessigt eller som bolig, f.eks. ubebyggede grunde, mindre eng- og skovarealer m.v.
Naeringsejendomme
Naeringsejendomme er som naevnt ejendomme, som ejeren har købt med henblik på videresalg med fortjeneste.
Hvorvidt en skatteyder er naeringsdrivende, beror på en naermere vurdering af skatteyderens forhold. Antal handler, ejertid og ejerens tilknytning til ejendomsbranchen har vaesentlig betydning ved denne vurdering.
En naeringsdrivende skatteyder kan udmaerket have og har typisk én eller flere anlaegsejendomme ved siden af sin portefølje af naeringsejendomme. Hovedeksemplet på en sådan anlaegsejendom er den naeringsdrivendes ”vaerkstedsejendom” henholdsvis den naeringsdrivendes ejerbolig. En del naeringsdrivende har også ejendomme, som de anvender til udlejning. Sådanne ejendomme kan vaere anlaegsaktiver for den naeringsdrivende. Men typisk vil det vaere vanskeligt, selv efter mange års ejertid, at overbevise skattevaesenet om, at én eller flere konkrete ejendomme blev købt, ikke med videresalg for øje, men derimod med henblik på at beholde ejendommen i en årraekke. Et synspunkt om, at en udlejningsejendom er anskaffet i ”pensionsøjemed” er sjaeldent i sig selv en tilstraekkelig dokumentation for, at ejendommen er anskaffet i anlaegsøjemed.
Undertiden vil selv ejendomme, som den naeringsdrivende skatteyder anvender som bolig m.v., kunne blive omfattet af naeringsbeskatning. Typeeksemplet er en murermester, der opfører villaer for egen regning, og som i en kortere periode flytter ind i en af disse villaer. Det er meget svaert at få overbevist skattevaesenet om, at en fortjeneste ved salg af netop denne villa er skattefri.
To forskellige regelsaet
For de to hovedgrupper, henholdsvis anlaegsog naeringsejendomme, gaelder forskellige skatteregler i en raekke henseender. Rubriceringen af en ejendom kan have meget store økonomiske konsekvenser for ejeren.
Opgørelse af avance ved afståelse
Ved afståelse af en anlaegsejendom opgøres såvel anskaffelsessummer som afståelsessummer efter ejendomsavancebeskatningsloven på grundlag af en omregnet kontantvaerdi. Hvis eksempelvis en ejendom overdrages for 3 mio. kr., hvor der betales 1 mio. kr. og overtages gaeld for 2 mio. kr., der har kurs 70, vil den skattemaessige overdragelsessum udgøre 1 mio. kr. plus 2 x 700.000 kr. eller i alt 2,4 mio. kr.
Avancen beskattes som kapitalindkomst. Er ejendommen placeret i virksomhedsskatteordningen, beskattes avancen som erhvervsindkomst.
Er der derimod tale om naeringsejendomme, opgøres købs- og salgssummen efter et andet regelsaet, hvor der anvendes nominelle vaerdier. Det fører i ovennaevnte eksempel frem til, at salgssummen udgør 3 mio. kr.
Virksomhedsskatteordningen
Alle erhvervsmaessigt anvendte ejendomme kan indgå i virksomhedsskatteordningen. Dette gaelder med andre ord såvel for nae-