Flere boligejere står i kø ved udgangen
BOLIG: Nye tal bekraefter, at ejerlejlighedsmarkedet er hårdt ramt.
når et marked vender. Boligmarkedet er i hvert fald i gang med en vending, der godt kan gøre ondt.
Jo tidligere man erkender det, desto bedre er mulighederne for at gardere sig mod konsekvenserne af en sådan vending.
Specielt for boligejerne er det vigtigt. Boligen er typisk den største investering, man foretager. Hvis en bolig til 5 mio. kr. falder 10 pct., bliver man 500.000 skattefrie kroner fattigere.
Med tocifrede prisstigninger flere år i traek på det københavnske ejerlejlighedsmarked er der gået guldgraverstemning i den. Mange har lugtet guld. Kvadratmeterpriser på 50.000-60.000 kr. er mere reglen end undtagelsen i København.
Både på aktie- og boligmarkedet er der analytikere og eksperter. Aktieanalytikerne har travlt med at (bort)forklare, hvorfor aktierne pludselig falder i ganske store ryk. Det gør de, fordi de er for dyre, og vi efter flere års aktieeufori er på vej mod en recession af en eller anden karakter. Naeh nej, siger analytikerne og finder de helt store regneark frem. Det kan vaere et tilfaeldigt nøgletal, en bisaetning fra en centralbankchef eller simpelthen et skuffende resultat.
Jeg afventer stadig at høre en aktieanalytiker sige, at det er en god idé at komme ud af markedet nu eller inden laenge, fordi det hele ser for broget ud. Men hvis vi forlod markedet i perioder, ville der jo ikke vaere brug for deres analyser, så også af den grund dur det råd ikke.
Boligmarkedet har også et lille hold af uvildige eksperter, der prøver at tale en vending ned. Vi skal tage det roligt, for set ”over tid”, som man siger, vil en aktie- og en boliginvestering give gevinst. Det er rigtigt, at måler man over 30 år, så er der gevinst.
Den luksus har vi almindelige aktie- og boligejere jo ikke. For har vi behov for at saelge her og nu, kan vi sådan set vaere helt ligeglade med, at aktier og boliger ”over tid” altid stiger. For saelger vi boligen på bunden, taber vi penge, og har vi ikke råd til at saelge med tab, er vi stavnsbundne.
I teoretikernes verden er et prisfald eller stigende udbud blot et hak på en lang stigende kurve. I virkelighedens verden har den slags store konsekvenser for boligejerne og deres økonomi. De fine teorier hjaelper eksempelvis ikke boligejere i de kommuner, hvor priserne ikke engang er kommet op på niveauet før finanskrisen. De er således gået glip af en historisk optur – selv hvis vi ser på det ”over tid.”
I denne uge offentliggjorde Boligsiden nye udbudstal. Man havde sammenlignet udbuddet af ejerlejligheder i december 2018 med samme måned året før. Vi starter i Gladsaxe. Her er udbuddet steget med 88 pct.! Vi kører forbi Frederiksberg. Her er der knap 56 pct. flere lejligheder til salg. Inden vi tager til København, hvor stigningen er 43 pct., skal vi minsandten forbi Aalborg, hvor der er naesten 50 pct. flere lejligheder til salg.
Jo, der er kø ved udgangen. Det vil selvfølgelig saette sig i priserne, og i flere af realkreditinstitutterne forudser man faktisk prisfald i 2019. 2020 kan blive temmelig dramatisk, fordi det er sidste år med det gamle vurderingssystem.
Køber man inden 2021, beskattes man efter de gamle regler, køber man efter, beskattes man efter de nye. En teori er, at priserne vil stige i 2020, fordi folk vil vaere interesseret i at købe inden 2021. Det tror jeg ikke på. Køberne vil tvaertimod have endnu større rabatter. Lejligheder beholder man typisk ikke i så mange år, derfor er køberne nødt til at taenke på, hvad deres lejlighed er vaerd, når de nye regler er trådt i kraft. Det kombineret med et større udbud vil presse priserne yderligere.
Boligmarkedet er ikke i krise her og nu. Kun projektlejlighederne har reelle udfordringer. Men krisetegnene på lejlighedsmarkedet hober sig op. Så hvad kan man gøre? Tag det, jeg kalder spejltesten. Se jer selv i spejlet, inden I traeffer beslutninger.
N Lever ejerlejligheden op til ejendomsmaeglerens beskrivelse? Er det o.k. at fremhaeve lejlighedens slidte parketgulv ved et benytte ord som ”original gulvbelaegning”, at beskrive den som en herskabslejlighed, fordi der er en enkelt gipsroset i loftet i stuen, og at skrive ”landkøkken” om et skrammet køkken fra 1930’erne?
N Vil du selv betale det, din bolig er sat til? Eller ville du selv have råd til at købe din egen bolig, hvis du skal betale den aktuelle pris?
N Er svaret nej, så saet en realistisk pris med det samme.
Vendingen er i gang. Med realisme kan vi til en vis grad forhindre, at den kommer til at gøre ondt.