Det er en dårlig forretning at bo i udkanten

BOLIG: Valg af bolig og ikke mindst, hvor den ligger, har enorme konsekvenser for vores formue.

Er du i tvivl om, hvor du skal købe din første bolig, så vaelg en i så dyrt et område som muligt. Er det nødvendigt, så lad vaere med at indbetale på en pensionsopsparing. Brug pengene på husleje i stedet og øg dermed din formue dramatisk uden at betale skat.

Budskabet er måske sat på spidsen, men det er et råd, jeg vil give mine to sønner, hvis de da spørger. I har mit nummer – ikke? For man får meget foraeret ved at bo det rigmen tige sted. Ja, man kan blive millionaer af at vaelge rigtigt.

Danske Bank har netop beregnet, hvor stor frivaerdi boligejerne har rundt om i landet. Det er ikke nogen overdrivelse at sige, at der er stor forskel. Eksempelvis er frivaerdien i dag 10 gange større i Gentofte end i Gudhjem. En gennemsnitlig boligejer i Gentofte har en frivaerdi på 3,7 mio. kr. I Gudhjem er frivaerdien 313.000 kr.

Nu ved jeg godt, at det altid har vaeret dyrere at bo i Gentofte end i Gudhjem, men selv når man tager højde for det, er gevinsten klar. Siden 2012 er frivaerdien steget med 1,7 mio. skattefrie kr. i Gentofte. I Gudhjem er stigningen blot 128.000 kr.

Endnu tydeligere bliver billedet, hvis vi går 25 år tilbage. I 2018 analyserede Nykredit prisudviklingen i de dyreste og billigste kommuner i Danmark. Analysen viste, at der var 6,2 mio. kroners forskel på, hvor meget en gennemsnitsbolig på 145 kvm var steget i vaerdi fra 1992 til 2016. Det er i øvrigt en historisk stor forskel.

På Lolland var vaerdien steget 560.000 kr. på 25 år. På Frederiksberg var den steget 6,8 mio. kr.

Prøv at forestille jer, hvis to danskere med identisk uddannelse, gode lønninger og pension mødtes efter 25 år. Den ene valgte i 1992 Lolland, den anden Frederiksberg.

Efter rødvinen og over cognac’en vil de to nu midaldrende maend gerne overgå hinanden. De finder ud af, at de har tjent stort set det samme og har en sammenlignelig pensionsformue. Men her hører lighederne også op. For akademikeren på Frederiksberg har en skattefri formue, der er 6,2 mio. kr. større. Eneste forskel er, at han har valgt at bo det rigtige sted.

Og ja selvfølgelig har han betalt en højere husleje, fordi boligerne allerede dengang var dyrere på Frederiksberg.

Men i dag kan man låne 1 mio. kr. for knap 2.000 kr. om måneden, hvis man vaelger et afdragsfrit lån med fast rente. Vaelger man et af de billige lån med et halvt år mellem rentetilpasningen, koster det kun godt 600 kr. om måneden at få stillet 1 mio. kr. til rådighed.

Så man kan altså låne 3 mio. kr. for under 2.000 kr. om måneden. Vis mig en pensionsopsparing, der på den måde kan sikre

6,2 mio. kr. ekstra skattefrit over 25 år.

Jeg ved da godt, at huspriserne kan falde, det kan aktiekurser jo også. Fordelen ved at investere i en bolig er, at man foruden sin investering også har et sted at bo.

Efter finanskrisen er forskellene eller rettere prisskellet mellem kommunerne i Danmark blevet endnu større. Og der er ikke kun tale om papirpenge. En boligformue kan aktiveres ved belåning eller salg og giver dermed mulighed for et større forbrug og større økonomisk frihed.

De store forskelle er blevet skabt inden for den seneste generation og er baseret på rene tilfaeldigheder.

Indrømmet, det er sat på spidsen, men tendensen er tydelig, og den er altså forstaerket siden finanskrisen.

Det er generelt en rigtig dårlig idé at spekulere alt for meget i boligen. De allerstørste vaerdifald i forbindelse med finanskrisen så vi også i de dyreste områder.

At det ikke der endte med en endnu større krise, skyldes to ting: Storbyerne tiltraekker ikke kun mange unge, men efterhånden også flere aeldre. Så der vil naesten altid vaere købere eller lejere.

Og så er der renten og muligheden for afdragsfrihed: Det er så billigt at låne penge til en bolig, at selv folk med almindelige indtaegter efter finanskrisen havde råd til at vente, til krisen gik over og blive i boligen uden tab.

Og vi skal altså heller ikke narre os selv. Ejerskab af en bolig er med til at polstre formuen. Ifølge Nordea regner man med, at ejerskab af en bolig til bare 2 mio. kr. i gennemsnit øger formuen med 500-600.000 kr. over en 10-årig periode.

Polstringen kan altså blive både større og mindre, alt efter hvor man vaelger at slå sig ned. Det er da vaerd at taenke over, hvis man har valget.