Andelsboligforening, I/S eller boligkollektiv: Hvad er skatteforskellene?

Ejer man en bolig i faellesskab, har det stor skattemaessig betydning, hvordan det faelles ejerskab er organiseret, herunder om der er tale om et sameje eller en forening.

Når flere personer ejer en ejendom sammen, er det afgørende for beskatningen af ejendommens indtaegter og udgifter og af en eventuel fortjeneste ved salg af ejendommen mv., om det faelles ejerskab er organiseret som en andelsboligforening, et interessentskab eller et boligkollektiv (sameje).

Den skattemaessige behandling af medlemmerne afhaenger derfor af den korrekte skattemaessige kvalifikation af faellesskabet.

Afgraensningen er ikke mindst vigtig, fordi foreninger som udgangspunkt er selvstaendige skattesubjekter, der beskattes selvstaendigt af erhvervsmaessige indtaegter, mens interessentskaber og boligkollektiver mv. er skattemaessigt ”transparente”, sådan at det er ejerne/medlemmerne, der skal beskattes af indtaegter og gevinster knyttet til den faelles ejendom. I et interessentskab eller sameje haefter ejerne desuden for gaelden og har derfor også ret til at fradrage renter af prioritetsgaeld mv.

Tre typer ejerskab

Den skattemaessige kvalifikation vil i hvert enkelt tilfaelde afhaenge af en samlet bedømmelse af faellesskabet, herunder formålet med dette og tilrettelaeggelsen af organisation og ledelse samt indholdet af eventuelle vedtaegter og aftaler.

Interessentskaber er typisk sammenslutninger mellem faerre personer, hvor formålet er koncentreret om en faelles erhvervsvirksomhed, herunder erhvervsmaessig udlejning, og hvor medlemmerne selv står for ledelsen og både haefter personligt og har andel i den faelles formue.

I modsaetning hertil er foreninger typisk karakteriseret ved at have mange medlemmer og en vekslende deltagerkreds, samt ved at sammenslutningen ledes af en generalforsamling og bestyrelse. Medlemmernes haeftelse for foreningens forpligtelser vil oftest vaere begraenset til deres kontingent.

Nogle sammenslutninger er dog så små, at de i stedet får karakter af samejer, hvor det er den faelles rådighed over et aktiv eller en ejendom, der er det centrale. En forening skal således ikke beskattes som en selvstaendig enhed, hvis foreningen reelt har karakter af et boligkollektiv (sameje). Det vil typisk vaere tilfaeldet, hvis foreningen har højst 15 medlemmer og ikke ejer mere end tre beboelseslejligheder.

Der laegges dog også vaegt på, om beslutninger vedrørende kollektivet kraever enstemmighed hos medlemmerne, om medlemmerne haefter personligt og solidarisk for ejendommens pantegaeld, og om medlemmerne har ret til formuen i forhold til deres ejerandel.

Byretsdom om ejerskab

Afgraensningen mellem andelsboligforening og boligkollektiv illustreres af en ny byretsdom.

Byretssagen var anlagt af to skatteydere, som deltog i en forening med i alt tre deltagere. Foreningen ejede en ejendom med et tilsvarende antal beboelseslejligheder. De to skatteydere havde imidlertid taget fradrag for renteudgifter af gaeld i boligforeningen i deres individuelle indkomstopgørelser.

Skat afviste dette fradrag med henvisning til, at gaelden ikke påhvilede de to skatteydere personligt, men derimod foreningen som sådan. Denne afgørelse blev siden stadfaestet af Landsskatteretten, hvorefter skatteyderne indbragte sagen for domstolene. Skatteyderne gjorde her gaeldende, at foreningen havde karakter af et boligkollektiv (sameje), og at de ifølge vedtaegterne haeftede personligt for pantegaelden i ejendommen. Byretten fandt imidlertid ligesom Landsskatteretten, at foreningen ikke kunne karakteriseres som et boligkollektiv, men var et selvstaendigt skattesubjekt.

Nej til fradragsret

Retten lagde herved navnlig vaegt på, at overskuddet ved et salg af ejendommen efter foreningens vedtaegter skulle deles mellem både aktuelle og tidligere medlemmer af foreningen, ligesom ejerne ikke frit kunne råde over deres andele ved salg af eller belåning. Ejerne haeftede desuden kun for pantegaelden subsidiaert som kautionister. De to skatteydere havde derfor ikke fradragsret for foreningens renteudgifter. Peter Nordentoft, Roesgaard & Partners, skriver hver tirsdag i Morgenavisen Jyllands-Posten om aktuelle skattespørgsmål af betydning for erhvervsejendomsmarkedet.