Fradrag for ejendomstab
Tab fra salg af fast ejendom kan kun fradrages i fortjenester fra andre ejendomssalg. Det gaelder dog ikke, hvis man er naeringsdrivende med salg af fast ejendom.
Fortjeneste ved salg af fast ejendom er som hovedregel skattepligtig. Hvis man lider et tab ved salg af en ejendom, kan tabet imidlertid kun fradrages i fortjeneste på andre ejendomme og ikke i anden indkomst. Opnår man ikke fortjeneste på anden ejendom, får man altså ikke noget skattefradrag.
Som en undtagelse hertil skal personer og selskaber, der er naeringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, indregne både fortjenester og tab på fast ejendom fuldt ud ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det betyder at tab også kan fradrages i anden indkomst.
For naeringsdrivende personer modsvares den udvidede fradragsret for tab af, at personer beskattes af fortjenester på fast ejendom som personlig indkomst og ikke som kapitalindkomst. For selskaber beskattes fortjenester imidlertid altid som selskabsindkomst. Saerligt for selskaber kan det derfor vaere en fordel at vaere underlagt naeringsbeskatning, da det kan medføre en udvidet fradragsret, herunder ret til at udnytte tab mellem sambeskattede selskaber, uden at fortjenester beskattes hårdere.
Man er som udgangspunkt kun naeringsdrivende med fast ejendom, hvis man mere systematisk og regelmaessigt saelger fast ejendom for derved at opnå en fortjeneste på ejendommene. Det er også en betingelse, at den enkelte ejendom er købt med henblik på videresalg og ikke for eksempel udlejning eller anden brug. Vurderingen af om en person er naeringsdrivende tager derfor ofte udgangspunkt i antallet og omfanget af ejendomssalg og de opnåede indtaegter.
Efter praksis laegges der også vaegt på, om man har en professionel tilknytning til ejendomsbranchen eller en uddannelsesmaessig baggrund, der gør en i stand til at handle som professionel erhvervsdrivende på ejendomsmarkedet.
Afsmitning fra ejer
Er man naeringsdrivende med salg af fast ejendom, vil man som udgangspunkt ikke kun undgå en naeringsbeskatning ved at gennemføre enkelte ejendomssalg gennem et selskab. Her kan der ske en ”afsmitning” fra ejer til selskab. Omvendt vil der normalt ikke ske afsmitning fra et selskab til dets ejere. Kapitalejerne kan dog vaere så involveret i driften i selskabet, at der skal mindre til, før end ejeren anses for også selv at vaere naeringsdrivende. Det kan også tale for naeringsbeskatning, hvis en kapitalejer har købt en ejendom fra et naeringsbeskattet selskab og derefter videresaelger ejendommen med fortjeneste i privat regi.
Problemstillingen kan illustreres med en ny afgørelse fra Landsskatteretten, hvor en selvstaendig ejendomsmaegler havde fratrukket tab på to ejendomssalg på i alt 3,1 mio. k.
Ejendomsmaegleren havde i perioden fra 1994 til 2007 købt fire ejendomme og solgt to af disse. Han havde dog også tidligere solgt et antal ejendomme og havde desuden via en enkeltmandsvirksomhed og fem selskaber solgt mere end 25 ejendomme, de fleste med fortjeneste. En del af ejendommene var udviklet i selskaberne ved udstykning mv., og én af de ejendomme, som var solgt i personligt regi, var købt fra et af de naeringsdrivende selskaberne. En del af denne ejendom var efterfølgende blevet udstykket til en ny grund, som var solgt med fortjeneste.
Skat anså ikke ejendomsmaegleren for at vaere naeringsdrivende med fast ejendom og godkendte derfor ikke fradrag for tabene ved de to private ejendomssalg. Denne afgørelse blev imidlertid aendret af Landsskatteretten.
Uanset at ejendomsmaegleren ikke i kraft af sin maeglervirksomhed var naeringsdrivende med salg af fast ejendom, lagde Landsskatteretten til grund, at maegleren, som hovedaktionaer og direktør i selskaberne, aktivt havde medvirket til køb og salg af ejendomme. Da ejendomsmaegleren dermed arbejdede professionelt med ejendomssalg, gjaldt der en formodning for, at ejendomsmaeglerens private ejendomssalg også var sket som led i en naeringsvirksomhed. Og denne formodning kunne efter en konkret vurdering ikke afkraeftes.
Landsskatteretten indrømmede derfor ejendomsmaegleren fradrag for de konstaterede tab.
Skat anså ikke ejendomsmaegleren for at vaere naeringsdrivende med fast ejendom og godkendte derfor ikke fradrag for tabene ved de to private ejendomssalg. Denne afgørelse blev imidlertid aendret af Landsskatteretten.