Man kan få fradrag for vedligeholdelse af udlejningsejendomme

Ejere af nyerhvervede udlejningsejendomme kan have en udvidet ret til at fradrage udgifter til vedligeholdelse.

Ejere af ejendomme, der bruges til udlejning eller anden erhvervsmaessig virksomhed, kan fradrage udgifter til vedligeholdelse som en løbende driftsomkostning. Udgifter til forbedring af ejendommen kan derimod ikke traekkes fra i skat.

Forbedringsudgifter må i stedet laegges til anskaffelsessummen for ejendommen. På den måde kan udgifterne fradrages ved opgørelsen af fortjenesten eller tabet på ejendommen, når den saelges. Er der tale om en afskrivningsberettiget ejendom, kan der dog vaere adgang til at afskrive forbedringsudgifterne enten straks eller over en årraekke.

Samme stand som før?

Ved afgørelsen af om en udgift vedrører vedligeholdelse eller forbedring, er det som udgangspunkt afgørende, om udgiften bringer ejendommen i bedre stand end ved købet af ejendommen.

Bringes ejendommen i bedre stand end ved anskaffelsen, er der tale om en forbedring. Bidrager udgiften derimod blot til, at ejendommen holdes i samme stand som ved købet, er der tale om vedligeholdelse.

Det er skatteyderen, der skal kunne dokumentere, at en given udgift er fradragsberettiget eller kan tillaegges ejendommens anskaffelsessum. Som ejer af en erhvervsejendom skal man derfor kunne dokumentere ejendommens stand ved købet og sørge for at opbevare dokumentation for istandsaettelsesarbejder. Man skal også huske, at bilagene ikke skal smides ud efter fem år, da de både kan vaere relevante ved et senere salg af ejendommen og ved regulering af moms og afskrivningsgrundlag i en laengere periode.

Svaert ved nybyggeriet

Afgraensningen mellem vedligeholdelse og forbedring kan vaere vanskelig, og det gaelder saerligt i forhold til nyindkøbte udlejningsejendomme. Her kan der desuden vaere en formodning om, at udgifter til istandsaettelse medfører en forbedring af ejendommen i forhold til købstidspunktet og dermed daekker over en ikke-fradragsberettiget forbedring.

For udlejningsejendomme gaelder der dog en saerlig administrativ praksis, som kan lette administrationen, og som i visse tilfaelde kan give adgang til et udvidet fradrag. Efter denne praksis, kaldet ”procentreglen”, gaelder der en formodning om, at istandsaettelsesudgifter kan fradrages som vedligeholdelse, når udgifterne ikke overstiger 25 pct. af den årlige lejeindtaegt eksklusiv et eventuelt varmebidrag.

For udlejede én- og tofamilieshuse godkendes der fradrag op til 35 pct. af lejeindtaegten. Det er ikke afgørende, om ejendommen udlejes til beboelse eller til erhverv.

De almindelige regler

Da procentreglen alene er en administrativ formodningsregel, afskaerer den ikke fradrag efter de almindelige regler. Har man afholdt udgifter til vedligeholdelse af en ejendom, som overstiger graensen efter procentreglen, er der dermed stadig mulighed for fradrag efter et konkret skøn over, om der er tale om udbedring af slid og aelde i perioden efter køb af ejendommen.

Reglen saetter altså ikke noget loft for fradraget for egentlige vedligeholdelsesomkostninger. Omvendt giver reglen heller ikke adgang til at fradrage udgifter, der må anses for at medføre en forbedring af ejendommen i forhold til ejendommens tilstand som ny efter opførelsen.

Gaelder i tre år

Reglen betyder dog, at det ikke er nødvendigt at opdele mindre udgifter i vedligeholdelse og forbedring, når udgifter har karakter af almindelig løbende istandsaettelse.

Formodningsreglen gaelder kun i de tre første år efter købet af ejendommen og kun for de år, hvor ejendommen faktisk er udlejet. Har en ejendom kun vaeret udlejet i en del af et år, kan beregningen efter procentreglen stadig ske på grundlag af den samlede årsleje.

Afholdes der ikke i de første år udgifter svarende til det maksimale fradrag, kan den uudnyttede del af fradraget udnyttes i senere år inden for treårsperioden.

Hvis istandsaettelsesudgifterne i ét år overstiger det maksimale fradrag, kan den overskydende del af udgiften derimod ikke fradrages i et senere indkomstår.

Det er derfor vaesentligt, at istandsaettelsesarbejder på nyerhvervede udlejningsejendomme planlaegges, sådan at der kan sikres størst muligt fradrag for udgifterne.