Mageskifte af ejendomme
Et mageskifte af fast ejendom kan vaere fritaget for beskatning. Det forudsaetter dog, at der ikke er mere end to parter involveret i mageskiftet.
Ved mageskifte forstås, at to parter bytter fast ejendom. Ud over selve byttet vil den ene part ofte betale et beløb til den anden part for at udligne en eventuel vaerdiforskel mellem de to ejendomme. En sådan byttehandel kan vaere praktisk i en raekke situationer, herunder i forbindelse med ekspropriationer, eller når to naboer ønsker at tilpasse deres ejendomme, for at gøre dem mere anvendelige.
Som udgangspunkt behandles et mageskifte på samme måde som to selvstaendige ejendomssalg. Skattemaessigt anses hver part i mageskiftet således for at have solgt sin ejendom mod et vederlag svarende til handelsvaerdien af den ejendom, der modtages i bytte med tillaeg eller fradrag af en eventuel kontant reguleringssum.
Der gaelder dog saerlige skatteregler for mageskifte af ubebyggede arealer. Her kan en skatteyder nemlig undgå beskatning af en eventuel fortjeneste på ejendommen, hvis der er tale om en enkelt handel indgået mellem to parter, og der højst betales en kontant udligningssum på 10.000 kr. Vaelger en skatteyder at bruge denne regel, anses den ejendom, han bytter sig til, for at vaere erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb som den ejendom, der afstås ved mageskiftet. På den måde udskydes beskatningen, indtil skatteyderen afhaender den tilbyttede ejendom.
Noget tilsvarende gaelder i forbindelse med jordombytning, der sker som led i en jordfordelingssag eller ved ekspropriation. I disse tilfaelde gaelder der dog ikke nogen graense for den kontante betaling, som til gengaeld vil blive beskattet ligesom ved et delsalg af ejendommen.
Opløsning af sameje
Uden for disse saerlige regelsaet er det også muligt at udskyde beskatningen efter reglerne om genanbringelse. Herved kan man, under visse betingelser, geninvestere en skattepligtig fortjeneste fra salget af en erhvervsejendom i en anden erhvervsejendom uden beskatning. Denne regel gaelder dog ikke for udlejningsejendomme.
Reglerne om skattefri mageskifter kan blandt andet bruges ved opløsning af samejer om fast ejendom. Omfatter et sameje to grunde, som ved opløsning af samejet, skal fordeles mellem ejerne, anses hver samejer således for at afstå en ideel andel af den ene grund mod til gengaeld at erhverve en ideel andel af den anden grund. Også her er der altså tale om en byttehandel. Ifølge Skattestyrelsens juridiske vejledning og tidligere praksis gaelder det uanset antallet af samejere.
En ny afgørelse fra Landsskatteretten synes dog at aendre på dette.
Sagen omhandlede et interessentskab ejet af fire brødre. Interessentskabet havde solgt en raekke ejendomme og ejede nu kun fire byggegrunde. Interessenter ønskede derfor at opløse interessentskabet, sådan at de hver fik én grund.
Et interessentskab er ligesom et sameje skattemaessigt transparent, hvorfor ejerne af interessentskabet i skattemaessig henseende anses for at eje en ideel andel af interessentskabets aktiver. Hver af de fire interessenter ejede dermed en ideel andel på 25 pct. af hver af de fire byggegrunde.
Opløsningen ville som følge heraf indebaere, at interessenterne byttede ideelle andele af grundene med hinanden, idet hver interessent afstod en andel af tre grunde mod til gengaeld at modtage de andre tre interessenters andele i den fjerde grund. På den måde ville hver interessent modtage fuldt ejerskab til én grund. Det var aftalt, at de ideelle andele skulle byttes lige over, og spørgsmålet var herefter, om dette kunne gennemføres skattefrit, herunder navnlig om hvert bytte kunne anses for en ”enkelt handel indgået mellem to parter”.
Brødrene argumenterede i den sammenhaeng for, at der reelt var tale om en raekke enkeltstående byttehandler mellem interessenterne, som i overensstemmelse med tidligere praksis om samejer opfyldte betingelserne for skattefrihed.
Landsskatteretten fandt dog, at opløsningen ville indebaere flere samtidige og indbyrdes forbundne byttehandler mellem alle fire interessenter. Opløsningen af interessentskabet udgjorde derfor ikke en enkelt handel indgået mellem to parter, hvorfor betingelserne for skattefrihed ikke var opfyldt.
advokat, partner, Roesgaard & Partners
Som udgangspunkt behandles et mageskifte på samme måde som to selvstaendige ejendomssalg.