Få fat i drømmelånet, inden du fylder 55 år

Lånereglerne er strammet så meget, at jo taettere man kommer pensionen, desto svaerere er det at få frit valg af realkreditlån.

Hvis du vil have et afdragsfrit boliglån som pensionist, så få det hjem i god tid, inden du går på pension. Ellers er det måske for sent.

Lånereglerne er for alvor blevet strammet. Skal du vaere helt sikker på afdragsfrihed som pensionist, kraeves det, at din gaeldsfaktor er 2, og at din restgaeld er højst 60 pct. af boligens vaerdi.

En gaeldsfaktor på 2 betyder, at hvis man har en gaeld på 2 mio. kr., skal man tjene 1 mio. kr. om året som pensionist.

Er man i arbejde, siger tommelfingerreglen, at gaeldsfaktoren helst skal vaere 3,5 eller derunder. Mange har en højere, men det betyder ikke så meget, så laenge man er i arbejde,

Der er undtagelser for de skrappe regler. Hvis man har en større formue ved siden af eller udsigt til en større årlig pension, kan der gives dispensation. Men der skal altså gives dispensation.

I Nordea har man en intern 55-årsregel. Reglen forhindrer ikke nødvendigvis kunderne i at få ønskelånet, og andre banker gør det samme uden at have formuleret det så tydeligt.

Reelt betyder 55-årsreglen, at Nordea tager en alvorlig snak med sine kunder, hvis der er ca. 10 år til den officielle pensionsalder. Det skyldes, at mange i dag vaelger at gå på pension både før og efter deres officielle pensionsalder.

Der regnes på rådighedsbeløbet i dag, og når kunden går på pension. Ved yngre kunder regner man naturligvis kun på rådighedsbeløbet i dag.

Hvis rådighedsbeløbet er fint i dag, men utilstraekkeligt, når kunden går på pension, kigges der også på belåningsgraden i boligen.

Hvis belåningsgraden er under 60 pct. inden pensionstidspunktet, er det meget lettere at få afdragsfrihed.

Det er ikke som i gamle dage, hvor realkredit kun handlede om at belåne og vurdere ejendomme. Man skal også forholde sig til styrken i folks økonomi.

Jeg får flere og flere henvendelser fra folk, der er blevet fanget af reglerne. Der er den højtlønnede 55-årige, der ikke kan få lov til at belåne sin frivaerdi med afdragsfrihed, der er den 62-årige vellønnede, der ikke kan få lån til drømmelejligheden.

Endelig er der den 64-årige pensionerede statsautoriserede revisor og skatterådgiver, der kun kan få et lån med afdrag på 48 pct. af ejendommens vaerdi i forbindelse med en låneomlaegning. Et bankskifte sikrede et lån med op til 30 års afdrag og en belåning på 60 pct.

Det sidste er en vigtig pointe. Selv om man er taet på eller på pension, behøver man ikke finde sig i hvad som helst. Et bankskifte kan give nogle helt andre muligheder.

Man skal heller ikke finde sig i det, hvis man har mistanke om regulaer aldersdiskrimination. Det må bankerne nemlig ikke på grund af reglerne om god skik.

Det har Finanstilsynet slået fast i forbindelse med en sag om Ekspres Bank.

Banken tilbød lån til kunder mellem 20 og 69 år. Den går ikke.

I § 3 i bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder, forpligtes banker til at behandle deres kunder redeligt og loyalt, herunder til ikke at diskriminere bestemte grupper.

Til sit forsvar forklarede Ekspres Bank: »Banken laegger vaegt på alder, da banken erfaringsmaessigt ved, at risikoen for tab er markant højere ved dødsfald. Ekspres Bank A/S finder, at dette er saerlig relevant, da banken tilbyder lån uden sikkerhed.«

Selv om der er en vis logik i, at jo aeldre man er, desto større er risikoen for at dø, går den altså ikke.

Der er ikke noget til hinder for, at man inddrager kundens alder som en del af en kreditvurdering og f.eks afviser at yde lån med lang løbetid til kunder over en vis alder, men det skal vaere ud fra en konkret vurdering.

»Hvis et pengeinstitut derimod naegter at indgå aftale med en kunde alene på grund af alder, vil der vaere tale om en adfaerd, der strider imod forpligtelsen til at handle redeligt og loyalt,« skriver Finanstilsynet.

Man skal heller ikke finde sig i det, hvis man har mistanke om regulaer aldersdiskrimination.

Mange har så store pensioner i dag, at de stort set vil have det samme rådighedsbeløb, når de går på pension, som de har ved at arbejde.

Det er ikke sikkert, at banken ved det, hvis pengene står i et pensionsselskab, som banken ikke har noget at gøre med.

Få derfor altid pensionerne inddraget i enhver rådgivning, hvis du er midt i 50’erne og vil have et afdragsfrit realkreditlån, når du går på pension.

Jeg vil dog lige komme med en advarsel: Jeg synes, nogle banker er lige lovlig hurtige til at trykke på aftraekkeren i øjeblikket. Lysten til at sprøjte boliglån ud var praecis den adfaerd, der bragte mange boligejere i økonomisk uføre i forbindelse med finanskrisen.

Så hvis du synes, at tilbuddet fra banken er for godt til at vaere sandt, ja så er det for godt til at vaere sandt.