Nye momsregler kan øge udgifterne ved at udleje nybyggeri

Et lovforslag om såkaldt udtagningsmoms vil gøre det dyrere at udleje nye bygninger, der er opført med henblik på et salg.

Et nyt lovforslag kan gøre det dyrt at udleje nye bygninger. Fremover skal man nemlig betale moms af ejendommens markedspris, hvis man momsfrit udlejer nye bygninger, der er opført med henblik på salg eller momspligtig udlejning.

Ifølge momsloven skal der betales moms ved levering af nye bygninger og byggegrunde. Med levering sidestilles udtagning af en ejendom, som indgår i en momspligtig virksomhed, til privat brug eller til andre formål, som ikke vedrører den momspligtige virksomhed, herunder hvis en ejendom overgår fra momspligtig til momsfri anvendelse.

Fordel skal udlignes

Momspligten ved udtagning gaelder i forhold til alle varer og har til formål at udligne den fordel, der er opnået med momsfradraget ved indkøbet, sådan, at der ikke kan opnås en uberettiget momsbesparelse ved at indkøbe varer til en momsregistreret virksomhed, hvis varerne faktisk anvendes til andre formål. Er der ikke opnået momsfradrag ved indkøbet af et aktiv, skal der ikke betales moms ved udtagningen. Er der opnået momsfradrag, beregnes udtagningsmomsen af indkøbsprisen eksklusive moms.

Reglerne om udtagning gaelder også for en virksomheds driftsmidler og andre aktiver. For fast ejendom og andre større aktiver sker der dog i stedet en regulering af momsfradraget efter de saerlige regler om momsregulering. Disse regler indebaerer, at det momsfradrag, der er opnået ved indkøbet, reguleres i forhold til den faktiske brug af aktivet.

Reguleringsreglerne betyder bl.a., at momsfradraget ved køb, opførelse, ombygning og reparation af fast ejendom skal reguleres i forhold til den faktiske brug af ejendommen over en periode på 10 år fra og med anskaffelsesåret.

Vaesentlig aendring

For reparation og vedligeholdelse af fast ejendom reguleres momsfradraget dog kun i fem regnskabsår, og kun hvis den årlige udgift overstiger 100.000 kr. Når reguleringsperioden udløber, bliver både fast ejendom og andre investeringsgoder omfattet af de almindelige regler om udtagningsmoms.

Med det nye lovforslag vil reglerne om betaling af moms ved udtagning af en ejendom til privat eller momsfri anvendelse blive vaesentligt aendret. Vedtages loven, skal der således ikke laengere betales udtagningsmoms af indkøbsprisen, men derimod af ejendommens markedspris, forstået som den pris som virksomheden kunne have købt ejendommen til på tidspunktet for udtagningen. Desuden vil reglerne om udtagningsmoms også komme til at gaelde ejendomme og andre aktiver, der er omfattet af reglerne om momsregulering.

Ved aendring af anvendelse af en ejendom, som er opført med momsfradrag, skal der altså ikke blot ske en korrektion af momsfradraget, men betales moms af ejendommens markedsvaerdi ekskl. moms. Det vil f.eks. vaere relevant, hvis en virksomhed har opført nye bygninger med henblik på salg, men efterfølgende vaelger at leje bygningerne ud uden moms.

Her har der hidtil skullet ske en regulering af det oprindelige momsfradrag vedrørende bygningerne med 1/10 pr. år. Men fremover skal der i stedet betales salgsmoms af hele ejendommens handelsvaerdi. Det kan medføre en vaesentlig likviditetsbelastning og også medføre tvivl om vaerdiansaettelsen af ejendommen. Har der ikke vaeret fuld fradragsret for købsmoms ved opførelsen, vil der til gengaeld opstå ret til et supplerende momsfradrag. Desuden vil et senere salg af bygningerne som udgangspunkt kunne ske momsfrit. Efter udtagningen vil der i øvrigt skulle ske momsregulering efter de almindelige regler herom, hvis anvendelsen aendres.

Fritaget for moms

AEndrer man anvendelsen af en ”gammel” bygning fra momspligtig til momsfritaget virksomhed, vil det ikke medføre betaling af udtagningsmoms, da overdragelse af gamle bygninger er fritaget for moms.

Lovforslaget er fremsat som konsekvens af en dom fra EU-Domstolen og har til formål at tilpasse de danske regler til EUretten. Det er i lovforslaget overladt til Skatteministeriet at fastsaette tidspunktet for ikrafttraedelsen af de nye regler.