Boligejere er hårdt ramt: Så stor er regningen

Boligmarkedet er på vej ind i en ekstremt urolig periode, hvor et prisfald bare ikke undgås.

Denne uge har vendt op og ned på det danske boligmarked. Alle bliver ramt, nogle hårdere end andre.

Men alle bliver ramt.

For en uge siden kunne boligejere få et 30-årigt 0,5 pct.-lån til en kurs omkring 98. I dag kan de i flere realkreditinstitutter få et 2 pct.lån til nogenlunde samme kurs. Det er da en rentestigning, der kan maerkes.

Det er gået så staerkt, at ingen formentlig har nået at optage et 1,5 pct.-lån, der også dukkede op i denne uge. Det er dog stadig aktuelt med en kurs lige over 95. Men der følger en regning med, viser denne beregning fra Realkredit Danmark.

I forhold til 0,5 pct.-lånet stiger den månedlige ydelse efter skat 271 kr. Samtidig falder afdraget 332 kr. Det vil sige, at lånet påvirker privatøkonomien negativt med 603 kr. hver måned.

Hvis man har et afdragsfrit lån, får man også et paent gok. Det koster nu 840 kr. mere om måneden efter skat end for en uge siden.

Kan boligejere, der for laengst har fået et lån hjem, ikke vaere ligeglade? Nej, bestemt ikke.

Vi tager udgangspunkt i en gennemsnitsfamilie, der før nedlukningen af Danmark fik et lånebevis hos Nordea. Den fik lov til at købe en bolig til 2 mio. kr.

Det kan den ikke laengere og vaelger et 2 pct.-lån. I dag kan den kun få lov til at købe for 1.895.000 kr. – altså 105.000 kr. mindre. Dens boligkøbsbevis er med ét blevet 5,3 pct. mindre vaerd.

Skidt for familien, men meget skidt for boligmarkedet. Boligpriserne vil falde nu. Det kan bare ikke undgås.

Hvem bliver hårdest ramt her og nu? Det gør en helt speciel gruppe af boligejere, der enten ikke fået omlagt deres 2 eller 2,5 pct.-lån, eller endnu vaerre har opsagt det og ikke kurssikret et nyt.

De sidste er der mange af. I øjeblikket sprøjtes der hver dag 1 mia. kr. ekstra ud på obligationsmarkedet. En stor del af den milliard kommer fra boligejere uden sikkerhedsnet – altså uden kurssikring.

De kan nu omlaegge deres 2 pct.-lån – ja til et nyt 2 pct.-lån.

Hvad er de gået glip af? En lav ydelse, et højt afdrag og en reduktion af restgaelden. Forklaring følger.

Alle dem, der nåede at laegge om til et 0,5 pct.-lån, står i en fantastisk situation lige nu. Kursen på lånet uden afdrag faldt torsdag til ca.

87. Et lån på 1 mio. kr. kan nu indfries til

870.000 kr.

Det er et ekstraordinaert afdrag på 130.000 kr., som man får automatisk.

Lånet indfries med et nyt 2 pct.-lån, men kun på 870.000 kr. Det har denne konsekvens:

N Låneren, der ikke har lagt om, skylder stadig 1 mio. kr. og betaler en rente på 2 pct. N Låneren, der har plejet sin gaeld og konverteret to gange, skylder nu 890.000 kr. og betaler en rente på 2 pct. Jeg har sat omkostningerne til 20.000 kr.

Kan I se forskellen? De boligejere, der ikke har fået kurssikret i tide, er nu formentlig tvunget til at optage et flekslån. Dermed er de definitivt ude af den konverteringskarrusel, som de frivilligt gik ind i – netop for at pleje gaelden.

Jeg anbefaler altid boligejere at kurssikre deres lån og så bruge tiden på noget fornuftigt. Det kunne jo vaere at løbe en tur, laese en bog eller ligge på sofaen.

Det er simpelthen ikke umagen vaerd at gamble med lån på flere millioner i håbet om at spare et par hundrede kroner om måneden.

Det er også derfor, jeg har flekslån, et F5-lån. Jeg vil simpelthen ikke bruge tid på at naerstudere kurslisterne, og fem år er en horisont, jeg alligevel ikke kan overskue.

Jeg anbefaler også at pleje gaelden som et aktiv. Et lån er jo et aktiv, for det sikrer adgang til en bolig, der over tid vil stige i vaerdi.

Vi vender tilbage til de to boligejere med 2 pct.-lånet. Den første, staedige boligejer, der skylder 1 mio. kr., risikerer jo at blive teknisk insolvent, når – ikke hvis – priserne falder på grund af den aktuelle renteuro.

Den anden boligejer, der har plejet sin gaeld aktivt, er langt bedre stillet, fordi hans gaeld er faldet markant – faktisk hele 11 pct., hvis man tager udgangspunkt i regnestykket ovenfor.

Han kan altså tåle et prisfald, fordi gaelden falder tilsvarende.

I øjeblikket foregår der – det er godt nok et gaet – meget få fremvisninger af boliger. Ikke mindst aeldre har en berettiget bekymring for at blive smittet med den forbandede coronavirus. Mange saelgere og købere vil formentlig holde sig tilbage med at handle nu.

Det vaerste er dog, at de højere renter vil have denne konsekvens: Boligpriserne vil falde.

Den usikkerhed, det vil skabe, spreder sig som ringe i vandet.

Samtidig er vi mange, der kan konstatere, at vores pensionsopsparinger er blevet draenet for en stor del af vaerdien. Jeg ved godt, at pensioner først skal bruges, når man har rundet en vis alder. Men private pensioner indgår i enhver formueplanlaegning.

Vores formue er pludselig blevet langt mindre. Hvor meget tør vi så investere i boligmarkedet? Igen skal vi huske, at vi nu vurderes efter vores evne til at betale en rente på 2 pct. For en uge siden var det 0,5 pct.

Boligmarkedet er på vej ind i en ekstremt urolig periode. Den seneste uges renteforhøjelse kom som lyn fra en klar himmel.

Hvem siger, at tordenvejret er slut?